中国网·滨海高新讯 房屋随着房龄增长而逐步贬值，这是地产市场通行的价值理论。不过，眼下不论美国还是中国，地段好的老房子并没有被市场抛弃。相比之下，国内二手房市场眼下的老房子在品质方面的明显不足，往往影响了其价值的上升。而在二手房市场上，土地升值的速度已经淹没了房屋折旧贬值的影响。记者贾津生

　　老房面积小总价低学区房是稀缺资源

　　“目前天津二手房市场上20年以上的老房源几乎占到总存量的20%，并且这部分房源以企业产和公产房为主，坐落地段也大都分布在市中心优质地段。这些因素就决定了这些老房源的地段价值迅速飙升，最近5年，一些核心区域的老房价值甚至能够每年上涨40%以上。相比之下，房龄带来的建筑折旧等贬值因素几乎就可以忽略不计了。”我爱我家地产经纪公司企划经理陈萌坦言。

　　老房源有市场主要因为两大因素。首先是绝对稀缺的地段因素，尤以学区房最为典型。其次，面积小，总价低，降低购买压力也是买家青睐老房的关键因素。新建商品房面积都偏大，即使市中心小户型产品也要70平方米以上，而20年以上的老房源则多在60平方米以下，一居室房源更有30平方米左右的超小户型。面积小了，每平方米售价就算高一些也能承受。例如，和平区中心小学片区内新建商品房目前售价约每平方米万元，而同片区的20年老房单价甚至达到2.3万元/平方米。

　　另外，小面积不失实惠，也是不少购房者对老房情有独钟的关键因素。公产房和企业产房的面积计算单位都是计租面积，即实际使用面积。一套30平方米左右的公产老房，其使用面积相当于新建商品房中建筑面积45平方米左右的户型。

　　户型落后贷款受限5年内次新房抢手

　　老房源有很多无法改变的劣势。例如，户型设计落伍，不适合现代生活需求。“30多平方米的计租面积，卧室面积过大，客厅却只有一个狭小的走道，无法利用，购买以后估计要在装修方面进行大改动，但又担心破坏承重，所以很矛盾。”刚刚购买了一套25年房龄二手房的程昱表示，总价低和地段好是她选择这套房源的主要原因。

　　尽管多数老房的面积小、总价低，但这些公产房、企业产房不允许贷款的先决条件也制约了不少买家。21世纪不动产天津区域总经理张武表示，很多婚房买家的需求与老房很吻合，但由于不能贷款，其购买压力一样不能缓解，因此也把不少中低收入的买家挡在了门外。

　　就市场关注程度而言，10年以内的房源都是大热门，其中5年以内次新房的成交量约占35%左右，5-10年左右的成交量则占到50%。这部分房源的共同点就是，从新建商品房演变而来，户型设计更科学、社区环境更完善，未来保值增值能力更强。

　　国外二手房越来越吃香的重要原因之一就是户型好、空间大，目前国内老房源的缺点也正是户型设计不够科学。而房龄在10年以内的二手房则恰好具备了户型、环境等先天优势，价格也比新建商品房略低，因此更加受到购房者青睐。

　　美国老房子为嘛好卖

　　在美国的二手房市场上，最好卖的是老房子。首先，美国老房子的内部设计和布局更加合理，内部空间比新房更加宽敞。其次，很多建筑年龄在50-70年以上的老房子所使用的建筑材料非常优异，货真价实并且牢固可靠。据了解，美国的老房子80%都是用的木质材料，在西部地区这样的房子能保持百年以上。

　　此外，最让老房子吃香的条件莫过于独门独户，有自己的前后院。这种老式的“花园洋房”光是地皮就价值不菲，只要位置好，翻修一下就是豪宅。同时，这样的房子还有很好的投资前景，如果将旧房子推倒重建，连房子带地都会价值翻倍。（安元）