中国网·滨海高新讯 昨天下午，南开区房管局二手房交易大厅内人头攒动，咨询台前围满了前来办理相关业务的市民。随着近期二手房市场交易量的放大，本市各区房管局似乎又呈现出去年年底那般热闹的景象。

　　据中原地产、我爱我家等机构监测的数据显示，今年第一季度本市二手私产住宅共成交15031套，成交面积122.9万平方米，成交套数与去年同期基本持平，成交均价为6546.1元/平方米，同比上涨了22.8%。

　　市场数据

　　3月成交量大涨135.3%

　　从各区域成交量来看，一季度本市成交量最大的依然是中心城区，共成交7675套，同比上涨9.2%；同比涨幅最大的是环城四区，共成交2604套，同比上涨18.7%；滨海新区和远郊区县成交量有所下降，分别成交2474套和2278套，同比分别下降了29.35%和1.3%。

　　价格方面，一季度中心城区二手房成交均价8390.63元/平方米，同比上涨了23%；和平区是唯一一个成交均价突破10000元/平方米的区域，达到了11261.83元/平方米；河西区与南开区紧随其后，成交均价分别为8994.36元/平方米和8911.10元/平方米，河东区、红桥区、河北区一季度二手房成交均价分别为7691.38元/平方米、7484.72元/平方米和6968.69元/平方米。

　　值得注意的是，今年第一季度本市二手房市场成交量呈现出了先抑后扬的走势。1月份开始，由于受营业税调整等因素影响，全市成交量大幅下跌，全月共成交二手房4657套，环比下降了72.6%。由于春节休假、传统淡季等原因，2月份成交量继续走低，仅成交3094套，环比下降了31%。春节过后，本市二手房买卖市场与往年相比，呈现出启动早、增量大、成交价格快速走高、卖方市场迅速巩固的市场特征，3月份全市二手房共成交7280套，环比上涨了135.3%。据业内人士分析，3月份市场的大幅放量主要源于一、二月份处于观望的那部分刚性需求的释放。

　　业内预测

　　4月成交量有望突破万套

　　我爱我家预计，进入第二季度，在以家庭自住为目的的婚房、拆迁、改善等总量庞大的购房需求支撑以及房价快速上行的背景下，“买涨不买跌”的购房心理以及短期内难以扭转的卖方市场，都将使得成交量保持高位运行，加之4月中旬即将召开的2010年春季房交会都将在一定程度上使得市场活跃度继续放大，预计4月份天津市二手私产住宅成交量将在2009年7、11、12月之后再次突破10000套，成交均价仍将保持上行趋势。

　　对于业内的乐观预期，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，在两会期间频繁提及的稳定价格的预期在现行政策下难以出现，预计政策面很可能继续出台更严厉的政策。“如果二季度国家继续出台新的调控措施或者对已出台的措施加大执行力度，那么市场成交量很可能会停止疯涨，房价有望出现理性回归。”

　　地王推动购房需求入市

　　天津理工大学管理学院教授潘永明表示，很多需求是被“地王”吓出来的。2010年3月12日，位于南开区的兴业里地块被融创地产以楼面地价10410元/平方米竞得，这是继2007年8月2日河东区新开路地块以8800元/平方米拍出后，时隔3年天津单价地王再次被刷新。

　　据我爱我家门店反馈，消息传出后该地块周边二手房市场随之产生了较大反响，多数业主提高了挂牌价格，购房者的交易意愿也大幅提升。业主提价、坐地涨价十分明显，甚至出现了“惜售”现象。

　　南开区某中介经纪人小刘表示，在西湖道附近，有卖主将最初的102万元报价在不足一周时间内抬高到112万元并最终成交。

　　潘永明总结，三个主要原因造成了如此疯狂的局面：第一，本市自住、改善性需求依然强劲；其次，一季度新房供应量较低；第三，土地领域的疯狂必然会传导到二手房市场。

　　业主挂牌价格普遍上调

　　业内人士认为，中心城区二手房成交均价再度上涨的主要原因在于市场供需两旺、新建商品房短期供给不足对市场造成的阶段性影响，使得业主普遍提高了挂牌价格。

　　据我爱我家企划总监陈萌介绍，春节后二手房市场新增房屋挂牌量及客户委托量均大幅上涨，市场供需两旺，因此业主普遍选择提高挂牌价，部分热点地区更是出现屡次涨价的现象；另一方面，春节后新建商品房在短期内供给不足，因为大多数新建商品房是在3月中下旬开盘，这使二手房源更受购房者青睐。

　　营业税

　　转嫁购房者

　　去年12月份国家出台营业税调整政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　业内人士认为，营业税政策非但没有抑制投机，反而增加了购房人成本。记者在走访中了解到，目前在二手房买卖过程中，卖方在卖房时大多要求得到“净落价”，也就是说其他税费成本都由买方承担。“政策出台的目的是抑制炒房，但却使得买房人的付出增加了。”潘永明表示，由于处在卖方市场，营业税长期由卖方转嫁给买方承担。现在二手房交易量大幅增加，价格也跟着上涨，营业税的征收政策反而令购房者需要支付更多的钱。（姚华 王涛）