中国网·滨海高新讯 每年9月前后，学区房都会迎来一个成交高潮。据不完全统计，从2004年起，天津市二手房市场的学区房成交价格每年都会上涨10%-20%。而今年在限购政策的影响下，学区房成交价格并没有出现与往年同比的涨幅，但其成交量的市场整体份额却增加了5个百分点以上，个别区域学区二手房成交量甚至高达总成交量的七八成。

焦点片区成交比例占八成

中原地产高级区域总监朱庆江表示，在楼市“双限”政策的双重打压下，津城二手房市场陷入成交量持续走低的低迷状态，而刚性需求为主的学区房成交量则相对坚挺，这也就形成了今年以来学区房成交比例逆势走高的局面。“实验小学、岳阳道等市重点小学近期的学区房供需比依旧特别高，基本上都保持在1:5左右，成交量也与去年同期基本持平。由于今年限购以来市场整体成交量严重萎缩，所以和平区体育馆街等焦点学区房片区的二手房总成交量中有80%左右都是学区房，其他与学片挂钩区域的成交量比例尽管也都有所提升，但并没有达到和平区这么高的水平。”地产中介公司区域总监陈先生表示。

市场分析人士表示，学区房成交量的坚挺主要缘于三方面原因。首先，学区房购买者中几乎九成以上都属于刚性需求，客户群比较固定。其次，由于传统重点小学周边大多为20年以上的老房源，其特点之一就是50%以上学区房源属于非限购房之列，例如企业产或公产房等。此外，根据7、8两月的销量走势统计，学区房首套购房者占到了70%左右，购房者受到限购政策影响相对较小。

整体价格涨速放缓

与前几年价格大幅快速上涨的局面相比，今年学区房价格上涨速度明显放缓。据了解，去年第三季度本市学区房整体价格涨幅约为20%—30%,个别区域的特殊房源涨幅甚至高达50%左右，而今年第三季度本市学区房价格整体涨幅则在10%左右，还有部分片区学区房价格仍与去年同期价格持平。

河西区某房产中介门店负责人时磊告诉记者：“现在河西区南楼、下瓦房这片学区房价位为每平方米1.6万—1.7万元，同比去年上涨1000元左右，涨幅约为5%—7%。涨幅与往年相比明显下滑。”某中介负责人邢先生分析：“相对于非学区房价格已经开始下调的行情背景，学区房价格仍在小幅上涨，已经体现出其相当强的抗跌性。但因调控政策引发买家持观望心态及购买限制，学区房业主对房源的标价也相对谨慎，其价格上涨速度也已酌情放慢。”

尽管价格涨幅有所放缓，但学区房与周边房源的差价仍很大。近日国内某门户网站网上调查“天津学区房虚实探底”结果显示，67.1%的家长会因为子女上学问题选择重新置业，同样有67.1%的家长愿意多花10%甚至更高的价格购买学区房，另外93.7%的家长会选择位置紧邻传统名校的房源。

学区房仍是“非主流”

一些重点小学对就读学生及其家庭成员在片区内户籍挂靠年限规定必须满2-3年以上，使得不少一两岁幼儿的家长也加入了学区房购买队伍，学区房源不但因此价格居高不下，成交速度也远远高于其他类型房源。据对多家地产中介企业综合采访统计，今年3月限购令执行后，本市和平、南开、河西等区域二手房房源从挂牌到成交至少需1-2个月，而这些区域的学区房成交周期则只有10-20天左右，其最快成交纪录则只有一周左右。

但在楼市整体低迷的大背景下，“学区房”成交的火爆也只是相对的。据业内人士透露，“学区房”成交热一般集中在每年的3、4月份和7、8月份，但进入9月以后成交已渐渐稀少。受部分房东惜售、市场整体冷清等因素影响，目前“学区房”需求已有逐步回落之势，与5月份本报调查的学区房最高供需比1:8相比，目前市场学区房最高供需比已降至1:5。

同时，由于“学区房”的概念每年都会有所变化，有些房源在高价购买后，待子女到了入学年龄却不一定能够顺利进入重点小学，这些因素也提高了学区房的购买风险，在楼市“双限”之后，一些购房者也因此对学区房持观望态度。记者安元实习生胡彩霞

天津二手房面临有价无市 业内：真正降价潮将到

“二手房卖得比新房还贵，这是为嘛呢？”近日记者走访发现，9月以来梅江、老城厢及新项目聚集的环城区域普遍出现一、二手房价格倒挂现象。业内人士分析，2008年楼市大跌前，部分区域也出现了价格倒挂。一旦该现象大规模出现，价格维持高位的二手房很可能进入“有价无市”状态，真正的降价潮将随之展开。

高端区域频现倒挂

“您来看看房吧，东马路那套房子，业主同意降5万，算下来单价低于两万了。”在位于老城厢的链家地产，业务员小高正积极地推销房子，但这一价格仍不能让客户满意。小高表示，目前是楼市颇为尴尬的时期。“老城厢二手房均价18000至28000元/平方米，而最近该区域某新盘起价仅18580元/平方米，让我们的生意很不好做。”

昨日上午，记者在梅江附近某大型楼盘了解到，该项目在售90至130平方米户型，销售均价为14500元/平方米，而该楼盘前期开发的二手房源，报价高达16000至17000元/平方米。津滨大道某新盘项目，精装修房源报价16000元/平方米，与周边毛坯二手房相差无几。近期促销的中北镇某项目，在售均价为8500元/平方米，而周边二手房房源报价为9500至10000元/平方米。

房价跌幅或超三成

我爱我家企划总监陈萌表示：“临近年底，新盘开发商有银行回款压力，有施工结账压力，房价打折在所难免。而二手房业主压力小得多，这是目前一、二手房价格倒挂的主要原因。”

天津理工大学管理学院教授潘永明透露：“根据以往经验，价格倒挂现象大规模出现，预示着楼市将会出现整体回调。”

2008年，随着新房价格不断下调，价格继续高位的二手房进入“有价无市”状态，最终引发大规模降价。“2008年秋冬时节，老城厢附近新房价格由14000元/平方米跌至9000元/平方米，降幅超过三成。”潘永明表示，今年津城楼市或将再现2008年景象，楼市真正的降价潮或将很快到来。（记者 姚华）