同新房市场众多项目纷纷开盘，活动众多的热闹景象不同，滨海二手房市场在今年的“金九”呈现出了不文不火的情况，成交量同之前两个月同期基本持平，成交价格的下降趋势也变得缓和。被称为史上最严厉新政实施后到来的首个楼市传统旺季，金九“旺季不旺”的现象凸显出调控政策影响力的巨大，部分购房者中仍然存在着浓厚观望情绪，区域内不少新房项目价格的实际下调对同区域二手房造成的竞争都让二手房市场成交量受到了一定的影响。同时经过几个月的新政调控，刚性需求客户越来越成为二手房市场的绝对主角，低总价的小户型二手房所占总成交量的比重出现了进一步提升。

　　旺季不旺

　　小户型刚性需求成市场“主角”

　　备受期待的“金九月”已接近尾声，通过对新区多家中介的走访，“成交量没有发生太大变化、价格波动不大”是大多数中介对这个九月的最大感受。成交量不会出现明显攀升，“旺季不旺”的情形几成定局。从成交量的情况看，低总价小户型产品所占的比重呈现越来越大的趋势。

　　“从九月初至目前，我们几十家门店共成交二手房40套左右，这个数量同八月份同期是基本持平的。”天津开发区万业源房地产经纪有限公司签约部门的一位工作人员表示，从成交的情况看，总价比较低的一室、小两室占据了成交量绝大多数的份额。经过几个月的调控，投资性的需求几乎很少，大多数成交的都是婚房、养老房或者学区房等刚性需求。该名工作人员表示，从成交价格的情况看，经过几个月的调整，二手房房价下降的幅度也已经减缓趋于稳定。“虽然部分房源的挂牌价格仍然很高，但是从实际成交的价格看普遍不高，有的区域二手房的实际成交价格甚至降低至8000元至9000元每平方米的水平了。”

　　同万业源中介的情况相类似，塘沽区域我爱我家房地产有限公司在九月份的成交量同之前的八月相比结果同样为持平。据我爱我家塘沽区域经理王先生介绍，截至目前，九月份我爱我家四家门店的总成交量为20余套，与八月同期相比变化不大。“在目前的市场形势下，这种成交量还是不错的。”王先生表示，虽然不能够同之前几年的“金九”成交量明显攀升的情况相比，但是考虑到限购令等因素对购房者的实际限制，在“金九月”能够持续之前两个月成交量回暖的态势已经不错了。“相比很多地方，滨海新区外来人口所占比重比较大，这增加了很多首次刚性购房需求，这部分购房者购买力的释放，让滨海新区的‘金九月’虽然成色不足，但是却没有出现很多区域惨淡的不利局面。”

　　“从目前的成交情况看，小面积低总价的房源更受欢迎。”王先生介绍，虽然80平方米以内的小户型一直都是二手房市场的主流，但是随着新政影响力的逐渐显现，小户型所占比重出现进一步提升。“80平方米小面积的一室、两室户型所占比重提升了两成左右，几乎可以占到成交量的80%以上。”王先生认为，限购令下，投资性购房需求的被抑制、改善型购房需求受到限制，让首次置业人群成为二手房的购买主力，首次置业的人群大部分因为经济实力有限首选小户型，这是低总价小户型更受欢迎的重要原因。

　　小面积房源受到热捧也让很多此类房源众多的区域成交热度“升温”。“目前杭州道、新河街附近二手房是成交的重点。”新村中介一位工作人员表示，这两个区域交通相对便利、区域内超过五年的小户型房源众多是成交量比较大的重要原因之一。

　　价差变小新房二手房竞争加剧

　　原本计划在塘沽购置一套小户型二手房的刘先生终于决定于月末出手购房，只不过购房目标由原来的二手房变成了某新房项目的产品。“目前塘沽新房项目挺多的，近一段时间点位让利、促销的活动又特别多，七七八八的优惠加起来，一些项目价格甚至刚刚达到每平方米8000多元的水平，比很多二手房还便宜。”

　　和刘先生这样购房目标“由二手房转为新房”的情况并非个例，不少中介都出现了二手房潜在客户流失的情况。“有一些客户最终选择了买新房。”新村中介一位门店经理介绍，目前区域内新房项目数量很多，其中不少新房项目在市场形势不好的情况下都选择了低价“以价换量”，很多项目主推的户型面积不大，产品总价不高，这让一些原来看上二手房小面积房源多、总价便宜的客户购买的天平倾向到了新房项目上。

　　“目前二手房和新房价格出现‘倒挂’的情况在塘沽、开发区还比较少见，不过新房价格的拉低让其和同区域二手房价格之间的‘价差’缩短的趋势却很明显。”我爱我家区域经理王先生认为，在市场不好的情况下，新房项目开发商可能会迫于资金压力选择降价出售，但是很多“不差钱”的二手房房主则会选择观望或者“由售转租”的形式来避免大幅降价销售房源带来的损失,这让同区域新房和二手房的价格越来越拉近，甚至持平了。“从近两个月的成交情况来看，塘沽二手房房屋均价从原来的11000元每平方米至12000元每平方米左右，下降至了10000元每平方米左右的水平，降幅达到了千元左右。但是除了急于用钱的情况之外，更大的降幅还没有普遍出现。”

　　新房项目的大量增多和区域内二手房房源的充足让滨海楼市开始逐渐从“卖方市场”向“买方市场”方向转变。在对客户竞争加剧的同时，新房项目同二手房中介开展合作的情况也开始越来越多，通过二手房市场掌握的资源来更好地进行新房销售。在开发区和塘沽拥有众多门店的某连锁中介目前就代理了几个区域内新房项目，取得了不错的销售效果。“在我们的置业顾问对客户进行咨询或者是走访时，针对部分对二手房购买意愿不强的客户，我们的顾问会同时介绍相应的新建商品房项目，这种‘互补’让我们的业务量更加丰富，效果也不错。”