于家堡半岛

　　滨海新区于家堡金融区开发建设始于2008年，金融区规划建设的起步区地下空间规模大，设施交错，功能涵盖多样，产权界定存在较大难度。天津新金融投资有限责任公司和天津广正建设项目管理咨询有限公司双方组成课题组，开展对于家堡金融区地下空间产权权属确认及划分专项研究，以研究成果指导区域开发建设顺利实施，用实际行动践行滨海新区土地管理创新。研究成果被评为2010年天津市优秀工程咨询成果一等奖。

　　于家堡金融区起步区地下空间规划概况

　　于家堡金融区位于滨海新区海河北岸，西接响螺湾商务区，东邻蓝鲸岛，南面大沽地区，处于滨海新区中心商务区的核心地带，东、南、西三面由海河下游的弯道合围，规划建设用地面积3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米。

　　于家堡金融区规划建设有金融会展中心、金融博物馆、金融总部大厦、非上市公众公司股权交易所、期货交易所、国际金融会议中心、基金公司大厦、证券大厦、金融培训中心、商业服务中心、商务酒店及高档公寓等。

　　开发建设目标是成为全国领先，国际一流，功能配套，基础设施健全的金融改革创新基地。

　　于家堡金融区起步区地下空间位于于家堡半岛腰部西侧的地面“十字”步行街及周边地块下方，所对应的地面为友谊道、堡兴路地面步行街及周边地块。起步区共35个地块，占地面积1平方公里，建设规模300万平方米。地下空间规划建设分为四层，设有商业、停车场、设备间、通道和轨道交通等。

　　地块地下一层有部分商业及设备用房，标高比道路夹层平台略低。地块地下二层有部分商业、设备用房及地下车库；道路夹层平台通道下地下一层为地下商业街，地下商业街与周边地块的地下二层商业平接。南北向连接两座主题公园，规划中向北延伸与高铁车站连接；东西向西侧连接滨海绿地、东侧连接中央大道绿地。地块地下三层为地下停车库，道路地下二层为站厅、B2线侧式站台及管理/设备用房，标高比周边地块的地下三层车库低。东西向道路地下三层为B3线站台层。

　　于家堡金融区起步区地下空间特征

　　天津市初期的地下空间建设工程主要以地铁工程及地下停车场工程为重点，功能和权属相对比较单一，产权权属多元化的综合性、多功能的地下空间建设工程还处于起步阶段。于家堡金融区起步区地下空间规划建设规模之大、复杂性之高在天津实属首例，在全国范围内也较罕见，加上市场经济条件下的开放性和经济性，为产权权属确认及划分的重要性和紧要性增加了重重的砝码，特征的多样性带来了多方面的解惑难度。现行法规制度对地下空间产权权属确认及划分无明确规定，探索解决这一土地管理难题，需要创新土地管理新途径，自觉承担起国务院要求滨海新区土地管理创新的任务。于家堡金融区地下空间特征如下：

　　特征一，地上规划红线范围与地下规划功能设施范围不一致，给确认产权主体、划分管理权责带来难度。此类情况在地块地下二层、地下三层有多例。如单建地下一层的商业空间、通道及出入口、设备设施等嵌入地块地下二层，突破地上规划红线范围；单建地下二层地铁站厅、站台、通道及出入口、设备用房及停车空间嵌入地块地下三层，突破地上规划红线范围等等。

　　特征二，公用空间面积大，使用单位众多，受益面广泛，管理范围交错，给确认产权主体、划分权责带来难度。此类情况集中反映在道路地下一层、二层中所规划的商业空间、通道及出入口、设备夹层及其管理用房、下沉广场等区域。

　　特征三，功能多样，规划内容复杂，公共空间与私有空间交错，缺少同类情况产权划分案例，给确认产权主体、划分权责带来难度。于家堡金融区起步区地下空间功能分地下商业、下沉广场、出入口/连通通道、管理/设备用房、轨道交通、停车空间、人防空间7类，而且各门类根据所在空间位置不同又各有分类。如地下商业又分为道路下商业、地块地下商业；管理/设备用房又分为商业管理/设备用房、地块自用管理/设备用房、轨道交通管理/设备用房等。

　　特征四，产权划分的政策与制度处于原则阶段，对地下空间确权、分层划分、三维立体划分未明确可具操作性的实施办法。政府职能管理部门未审批过此类（于家堡金融区起步区地下空间）错综复杂的地下空间立体确权项目，给确认产权主体、划分权责带来难度。

　　上述四大特征纠结，构成了于家堡金融区起步区地下空间产权确认及划分的疑惑链条，课题组所承担的任务，所做的工作，就是破解这一道道难题。