中国网·滨海高新讯 2011年上半年，滨海新区新建商品房成交量为6424套，相比2010年上半年同比下降了20%；成交均价为9219元每平方米，相比2010年上半年同比下降了1.82%。滨海新区上半年楼市交出的量价齐跌的“答卷”充分体现出了以限购令为主的地产新政对滨海楼市的深刻影响。虽然整体呈现下滑状态，但是滨海新区各个区域体现却并不相同，核心区域的量跌价涨同部分区域的量涨价跌局面并存。业内人士认为，投资需求的被抑制、购房者观望情绪的继续将让滨海新区下半年楼市仍然面临挑战，开发商和购房者的博弈仍将继续。
同比和环比新区均现“量价齐跌”
根据搜房网对滨海新区商品住宅交易情况的统计，滨海新区2011年上半年总成交量为6424套，总成交面积为64.86万平方米，这一数据环比2010下半年分别减少了22.11%和21.87%；成交均价为9219元每平方米，环比2010年下半年减少了1.82%。2011年上半年总成交量和成交面同比2010年上半年分别减少了20.01%和18.84%，成交均价同比减少了1.86%。
滨海新区2011年上半年同比、环比均出现“量价齐跌”的情况，3月份出台的新政特别是“限购令”的影响无疑是最为重要的原因。业内人士王先生认为，和以往不同，此次新政对购房者的影响不再停留在“想不想买”的阶段，而是延伸至“能不能买”的层次。根据限购令，本市居民只能购买最多两套住房，非本地户籍居民只能购买1套住房，这让纯投资型购房几乎都处于被抑制的状态。作为一个新兴区域，投资型购房在滨海新区楼市之中一直占据了不小的比例，对于这部分购房需求的抑制，对成交量将产生巨大影响。此外，严厉新政也让很多有意向的购房者处于观望状态。这在新政刚刚开始实施的3、4月份体现尤为明显，各个项目的成交量几乎都比之前下降了五成以上。虽然经过一段时间的消化，部分项目推出了大力度优惠政策，部分刚性需求客户也开始入市，这让5、6月份区域成交量出现了一定程度的回升，但是仍然无法达到去年同期的成交量水平。
“随着新政的实施，部分项目开始改变营销策略。”业内人士邵先生说，以开发区某楼盘项目为例，这一项目本来以洋房项目为主打，主要针对客户以二次甚至多次改善型客户为主。考虑到目前新政影响，项目将洋房产品推出步伐放缓，优先推出高层产品，并且在开盘策略上以“少推多开”为原则，一次性只推出几十套房源，加快推盘的频率。“在楼市不好的情况下，增加开盘次数和营销亮点将有助于吸引客户的注意，促进销售。”此外，优惠促销、“以价换量”也成了很多项目的选择。惠8个点、6个点等高点位，推出性价比很高的“特惠房”以及赠送空间面积等促销措施在今年上半年新区楼市上屡见不鲜。
“今年滨海新区开盘的项目很多，总的体量很大，在市场不好的情况下，下半年各个项目的销售压力都会很大。”业内人士刘先生认为，虽然销售压力很大，但是考虑到很多开发商资金链尚未发生问题，因此区域整体上应该不会出现价格快速下降的情况。如果在政策不变的情况下，成交量依然下滑，那么明年有可能会出现“价格拐点”。
下滑或持平区域表现各不相同
虽然滨海新区整体呈现“量价齐跌”的趋势，但是各个区域的表现却并不相同。根据搜房数据监控中心统计，2011年上半年塘沽成交量为4003套，同比2010年上半年上涨了0.45%；成交均价为9866元每平方米，同比2010年上半年下降了7.3%。同塘沽的成交量微涨、价格大幅下降正相反，开发区则出现了“量降价升”。2011年上半年开发区总成交量为349套，同比2010年上半年下降了68.92%，成交均价为15516元每平方米，同比上涨了18.96%。虽然涨幅各不相同，汉沽、大港也同样出现了“量降价升”的情况。其中，汉沽2011年上半年成交量同比下降了46.45%，均价同比上涨了0.91%。大港成交量同比下降了4.47%，成交均价同比上涨了11.08%。
各个区域之中，塘沽是唯一一个成交量价格同比出现大幅下降的区域，这种下降也在各个项目之中充分体现出来。根据某专业网站统计，位于塘沽胡家园地区的一个大型楼盘项目2010年5月份成交均价为11000元每平方米，目前该项目即将于7月份推出的产品均价则显示为9800元每平方米，每平方米减少了千余元。位于塘沽区域的另外一个大盘项目同样出现了价格上的明显下跌。该项目在2010年上半年价格处于高位时达到了12000元每平方米，目前其均价则降至9600元每平方米左右。已经多次开盘的老项目价格出现了显著的下降，一些新开盘项目则根据市场情况直接选择了低价开盘。
位于开发区和塘沽交界处的某楼盘于今年6月份实现了首次开盘，项目虽然在位置、品质等方面都具有不少优势，但是价位却并不高，高层均价仅为10500元每平方米。业内人士金先生认为：“上半年，塘沽在售的主要楼盘几乎都以高层中小户型为主打，其主要针对的就是刚性需求客户，在限购令几乎抑制了所有投资型需求的情况下，这部分客户成了各个项目的主要争夺对象。由于市场情况不理想，项目之间竞争压力比较大，因此塘沽各个主要项目几乎都对价格进行了调整，大力度的促销和比较适宜的产品赢得了部分刚性客户。”
同塘沽的“价跌量涨”不同，其他三个区域均出现了同比“量降价升”的情况，其中开发区和汉沽区域的成交量更是出现了超过6成、4成的大跌。王先生是开发区某项目的营销负责人，他表示，开发区项目比较少，各个项目普遍品质较高，一般都是面向改善型客户群体的，新政实施后，二次购房成本的大幅提高、限购令的限制对这部分客户造成了很大的制约。成交量大幅下降不足为奇。虽然成交速度放缓，但是作为滨海新区最为核心区域的项目，开发区各个项目在价格上并没有出现下降的情况，一般都同去年同期保持持平或者略有上涨。此外，今年上半年，开发区高端楼盘项目如万通华府等的放量也在一定程度上拉升了开发区整体的成交均价，出现了“量降价升”的局面。
虽然同开发区相类似，汉沽成交量同比也出现了大幅下降，但是成因却并不相同。汉沽某项目一位销售负责人刘先生认为：“2009年、2010年是汉沽楼市的‘旺季’，开盘项目骤然增多，价格也出现了飙升，由于相比其他区域，汉沽的价格洼地优势明显，因此投资型购房占据了汉沽楼市成交量的很大一部分，今年新政‘限购令’对投资型购房进行了精准打击，自然会对汉沽成交量造成很大影响。此外，汉沽外来人口较少，本地人的改善型购房需求在这两年的购房‘热潮’中释放得比较多，因此目前汉沽楼市整体出现‘供大于求’的局面，这也是成交量下滑的一个重要原因。”文/摄记者付献杰
|
|
项目概况 |
项目规划 |
设计理念 |
发展环境 |
政策解读 |
 精彩聚焦 |
|
|
升天智城 以人为本 腾飞中的滨海高新区软件园
软件与服务外包产业是滨海高新区的主导产业之一。凭借独特的区域优势，着力打造软件与服务外包产业核心区。现已拥有“国家软件出口基地”、“国家服务外包基地城市示范区”等多个国家级品牌，在全国服务外包最佳园区的排名中名列第七位。[详细] | | |
