上周津城楼市成交价格一览

　　区域　　 新建住宅成交均价　　二手房成交均价

　　和平区 14789元/平方米 10168元/平方米

　　河东区 8745元/平方米 6850元/平方米

　　河西区 11063元/平方米 7965元/平方米

　　南开区 13239元/平方米 8260元/平方米

　　河北区 10403元/平方米 6386元/平方米

　　红桥区 11768元/平方米 6482元/平方米

　　市内六区 11506元/平方米 7619元/平方米

　　南开区环比降幅最大

　　分区域来看，上周和平区、河北区、红桥区及南开区新建商品住宅成交量均有所下降，其中河北区成交量环比降幅最大，为22.6%；河西区与河东区成交量环比飙升22.1%和50%，带动中心城区成交量提升。成交均价方面，市内六区中南开区环比降幅最大，达6.3%。从全市范围来看，上周滨海新区新建商品住宅呈现量价齐升态势，共成交11.31万平方米，环比上涨了46.3%；成交均价为7243元/平方米，环比上涨了1.6%。

　　“目前高档住宅相对集中的和平区与南开区的成交量环比均有下降，而近期市内六区中成交均价最低的河东区，上周成交量环比暴涨50%。高档住宅成交量萎缩是市区新房价格连降的主要原因。”纵横地产总经理张良表示，“当市场呈现量价齐升的行情时，价格持续攀升到一定程度后，势必影响成交量。对于刚性需求和改善型需求购房者来说，房价一旦超出其预算水平，他们会选择暂缓购买，成交量便会由此萎缩。”

　　张良认为，如果没有特别的因素刺激，市场成交量会呈震荡下行走势。到10月份以后，成交量的持续下降势必会压迫价格向下调整，届时房价可能会步入向下盘整的通道。

　　楼市进入阶段性调整

　　中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示：“前一段时间住宅交易量和均价不断攀升，近期楼市需要一定的调整。从交易量来看，市场供给有限，交易量不可能无限上升；从价格来看，尽管4月以来投资和投机性需求有所增加，但截至目前自住需求（包括改善型需求）依然是购房潮的主力，这决定了房价整体水平不能太高。此外，政策导向近期也有所变动，导致部分购房者对后市走向看不清，部分人选择了持币观望。”

　　蒋云峰指出，市区新房价格连降两周，其中结构性调整因素影响较大，也就是随着成交住宅中高端住宅比例有所下降，均价自然有所回调。同时，近期房价上涨过快和房贷政策的调整，使得市场预期有所改变，致使成交量有所下滑。“一方面，楼市逐步回暖助推价格向高位增长，部分业主的心态重返乐观，令房源紧缺、供不应求的局面再现；另一方面，政府看到部分地区的楼市非理性暴涨，开始从严控制房贷政策。楼市在经历了近半年的量价齐升后，出现短期阶段性调整也很正常。”

　　对于未来新建商品住宅均价会不会持续下降，蒋云峰表示，目前只是高端购房需求的暂时压抑。本市中心城区的好房源一直处于稀缺状态，进入“金九银十”后，市内六区房价稳中微涨的可能性较大。

　　下半年房价难现疯涨

　　南开大学经济学博士刘玉录表示：“此前出现的成交量和成交均价疯涨本身就没有实际经济支撑。2007年楼市的上涨建立在GDP增速达两位数的基础上，如果说当时的楼市泡沫是气球，那么今年的泡沫则是肥皂泡，更容易戳破。”

　　在刘玉录看来，此前的高房价在很大程度上要归功于信贷的推动作用。“一旦政策预期发生变化，房价的调整会非常明显。8月下旬，国家相关部委对楼市、房价基本形成了共识——此番房价上涨缺乏基础、上涨速度过快、肯定存在泡沫。对于国家部委的担忧，部分地方政府持接受态度，所以尽管目前信贷等宏观政策并没有出现真正调整，市场传言依然起到了警示作用，投资客出手谨慎，不似从前那般踊跃。”

　　谈及市场下一步走向，刘玉录表示，如果政策面没有大变化，那么截至今年年底，估计市内六区的新房成交均价相比8月份会略有上涨。“今年夏天股市表现并不是很好，投资者可能会更多地选择楼市，从而造成以后几个月价格微涨。”刘玉录强调，“只要政策面不发生调整，截至年底房价不会像夏天涨得这么疯狂。上半年GDP增速为7.1%，我测算其中有2%是房地产直接拉动，可以说上半年房地产对经济的拉动作用已发挥到极致，下半年作用不能再这么大，信贷方面也不会再有上半年那样的放量。”

    二手楼市埋下有价无市隐忧

　　中原地产（天津）投资顾问部对市房管局公布数据进行的统计显示，上周市内六区二手房市场呈现量价齐升态势，共成交8.33万平方米，环比上涨了2.8%，成交均价为7619元/平方米，环比上涨了3.3%。21世纪不动产天津区域分部朱春峰表示，本市局部地区的二手房价在近期涨到了历史最高点，这压抑了一部分的购房需求，使得购房者转而关注二手房价位较低的地区。

　　“某些区域二手房房价短期内上涨过快，将会给后市运行埋下‘有价无市’的隐忧。”天津理工大学管理学院教授潘永明分析，一方面，随着居民财产性收入增速减缓以及企业困难增加和劳动工资成本的提高、就业人数降低失业率增加，未来居民的购房能力将会受到影响；另一方面，二套房贷收紧，抑制了购房者的购买力，客观上拉长了成交周期，导致购房者被迫转入观望。在这样的背景下，二手房成交量或将出现回落。记者 姚华 许佳