上周是6月楼市以火爆的“量价齐涨”收尾之后的第一个星期。仅从数据看，7月2日-8日这一周的成交套数环比下降18.29%，均价下降0.74%。但事实上，这一现象很大程度上是开发商为了保证上半年业绩，将许多交易尽可能集中在6月最后一周完成的结果。而从记者实际走访来看，消费者看房热情更增，各大售楼处人满为患；同时，部分热门楼盘已经借势收紧折扣。

　　商住项目酝酿提价

　　上周，北京楼市销售最为火爆的产品是不限购的小型商业地产。由于这类产品具有不限购、总价低、升值快的特点，兼之也具有改造成商住两用房的条件，因此备受投资客和创业群体的青睐。

　　从销售榜即可看出，本周北京销售的前三名中，第一名中弘·北京像素和第三名珠江·摩派都是典型的不限购小型商业物业。

　　其中，中弘·北京像素以237套的成交量位居榜首，也为朝阳区以560套的成交量成为上周的区域冠军提供了超过40%的成交套数。据悉，最近该项目以50平方米-60平方米、挑高4.89米的灵活多变的小型商业房源为绝对主力，成交均价在19000元/平方米左右，总价在100万元或略高。

　　记者采访了该项目的营销总监龙坤，他告诉记者：“北京像素近几个月来的销售一直火爆，上周比较关键的时间点是在7月2日，我们4号楼入市，新产品引发了消费者的购买热情。购房人中投资客占据大多数，不少业主在我们项目南区、北区都买了，最多的买了6、7套之多。”

　　记者了解到，该项目上周热卖的4号楼将在本周微调价格，约达到20000元/平方米，涨幅不到1000元/平方米。对于这一做法，龙坤表示：“4号楼南北朝向、位置更好，因此此次不是涨价，而是为产品确定更合理的价格区间。这一做法不会对销售有影响”

　　昌平区小型商业物业珠江·摩尔在上周同样销售火爆，记者联系了该项目销售副总刘芸歧，他告诉记者，6月27日的成交均价是20000元/平方米。而从7月2日这周开始，开始执行22000元/平方米的价格。“这确实是涨价了，但一方面我们提供的产品是升级了的，朝向和户型都更好；另一方面，房源供不应求，受市场供求关系的影响，小幅度提升房价‘也是符合市场规律的’。”

　　而涨价后的销售情况证明，该项目上周仍以94套的价格位居北京销售榜第三名。显然该价格尚在投资客的合理预期之中。

　　热销住宅价格回升

　　对于占据当前市场主体的刚需楼盘，记者调查的结果显示，如果单纯从数据来看，7月2日-8日这一周的成交均价较之前一周反而降低了0.63%。

　　但从记者实地走访的结果来看，楼市的“冷热不均”、“各自为战”的情况十分明显。尽管总均价降低，但开发商知名度高、地段好、前期销售较为火爆的热门刚需盘依旧门庭若市，出现了小幅度价格回调，或在酝酿涨价。

　　“我们从本周一已经全面取消‘出街价’，恢复到建委申报价。”这是记者7月7日在保利罗兰香谷售楼处看到的信息。在该售楼处，每个单位的价格都被打印在表格上，其中又被分为“出街价”和“建委价”，销售人员向记者解释：所谓“出街价”就是优惠价，但从7月2日起，该项目所有的楼盘都恢复到了建委申报价，每套房的涨幅从几千元到近两万元不等。而这一切“没有影响到销售，现在每周签约还是能达到60-70套。”

　　记者采访了一对来看婚房的夫妇，他们很爽快的表示，现在一套房总价涨1万多元完全可以接受，赶紧出手是正经，否则“听说下个月会涨的更厉害。”

　　记者还来到了近期的顺义区销冠鲁能·七号院。销售人员告诉记者，小高层的报价在14000元/平方米左右。“这个价格实际是没有人买的，我们执行的是折扣价。7月1日、2日两天我们刚放出58套房源，售价12000元/平方米左右，48小时内就被抢购一空。”销售人员说。

　　这位销售人员告诉记者，该项目在5月中旬和6月中旬开过两次盘，第一次价格是11000元/左右，第二次开盘涨到了11500元/平方米，而第三次开盘时大户型的房源涨到了12000元/平方米。“尽管这样还是卖的非常快，消费者根本不介意每次500元/平方米的涨幅。”销售人员告诉记者：“1个月以后可能还有一次集中优惠放量，价格可能在12000元-13000元之间，我们会提前用短信通知。”

　　另一种情况是，在同一开发商的楼盘中，低总价、小面积的户型先行消化完毕，主力改为高总价的高端户型。因而从监测数据上反映出价格上涨。

　　这类项目如远洋一方，该楼盘的销售均价从4月的18000元/平方米变成了现在的21000元-22000元平方米。

　　“去化快的100平方米以下户型目前已经基本售罄，现在的主力户型是140平方米-200平方米的大户型，无论是朝向还是位置都较之前的更好，均价也相应提高，而非我们主动涨价。”该项目负责人刘禹辰接受记者采访时表示，他同时还说：“从我负责的几个远洋的项目来看，我们将在下半年继续执行以价换量的战略，不会因为短期的市场变化轻易提高整体定价。”本报记者 胡U單�/摄

　　观点

　　下半年房价不可能大涨

　　路劲地产营销副总◎温立伟

　　调控前开发商的土地存量一般可供四五年的开发，而现在一些大企业的土地存量10年都开发不完。高库存和资金紧张，让以价换量的策略短期内不会变化。

　　同时，我们也不要以一些所谓的市场数据作为判断房价涨跌的根据。这些数据是否准确尚在其次，关键是现在各个公司各自为战，地段、定位相近的项目，彼此之间的可能差异极大，所以看平均数据无法正确观察市场动态。

　　现在大的开发商反而不愿意房价反弹的过快，因为大家都在担心，快速反弹会招致更严厉的政策调控。所以大家都在小步快跑，期待市场平稳回升。从行业自律的角度来说，大开发商反而会起到平抑房价的作用。

　　但我们也不可避免的看到一些热门楼盘的价格回调。像保利、龙湖的一些热门产品，前期基本是略高于成本价销售，产品也是相对低端的，市场向好后，开发商会拿出更好的产品，价格也会相应回归到合理的利润空间。