往年成交淡季的6月，如今多数一二线城市新建住宅成交量再创一年多来新高。“量先价后”，新高引发人们对楼市调控的忧虑。温家宝总理前日再次强调继续严控房地产市场，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。住建部也表示，对楼市调控力度不放松，并将对执行政策不力者问责。

　　近期楼市成交创新高的原因，有人认为是减息的结果；有人觉得是对楼市调控的微调所致；有人则归结为部分地方对限购政策落实不力。却很少有人思考：两年半的楼市调控思路是否有值得反思和完善的地方，楼市调控应该有什么新思路？

　　对近年楼市的过热，许多人以为投机性需求是推动房价大幅上涨的主要原因，因此才有围绕“限购令”的博弈。投机指“把握市场机会从价差获利的交易行为”。没有价格上涨的机会作为前提，谁敢动用几十万甚至几百万巨资高价入市炒楼？其实，城镇化进程引发的巨大刚性需求和有限的土地供给的巨大矛盾才是房价上涨的主推力，投机性需求只是一个助推力而已。近10年间中国年均城镇化速度达1.2%。按此估算，城镇人口年均将增加近1600万，按城镇人均建筑面积35平方米的小康社会目标，每年仅新增城镇人口就有5.6亿平方米的巨大住房需求。而城镇化进程的加速使耕地逐年减少，目前中国人均耕地面积仅为世界平均水平的40%，耕地总面积仅约为18.26亿亩，逼近18亿亩耕地红线，土地供需矛盾非常突出。

　　因此，对降房价应建立新思路：第一、充分认识高房价是多种复杂因素长期交互作用形成，调控难以短期见效，楼市调控目标要立足价格长治久安，而不是短期效应。限购虽短期抑制了房价上涨，而从长期看，却必须思考一旦限购令取消后的政策衔接问题，否则，可能会为房价报复性反弹埋下隐患。因为限购向人们传递的信息是：住房是稀缺商品，强化了人们涨价预期、购买欲望和惜售心理，使本不想买房的也产生购买欲望。

　　第二、刚性需求旺盛，土地供给却难以大幅度增加，解决楼市供求关系失衡主要应从观念和政策上引导居民尤其是缺乏购房能力的年轻人转向租房。当下，对房价怨气最大的是刚参加工作几年的大城市年轻人，电视剧《蜗居》据称因反映了其心声受到热捧，却少有人思考这一问题的合理性：如果大学毕业几年就能在标榜为国际化大都市的“北上广”买得起房，早已不堪重负的“北上广”人口会膨胀到何种地步！政府有能力满足急剧增长的人口住房需求吗？春晚小品节目《新房》中有句台词“房子不重要，有爱才有家”如今成为社会流行语。其实，在同样人多地少、住房困难的日本，人们早就明白“有房不是家，有爱才有家”的道理。年轻人租房借房结婚是再正常不过的社会普遍现象，其比例高达60%以上。从没有人把它当作“热点问题”谈论。

　　第三、尽快建立完善的保障房建设和分配体系。住房具有经济功能和社会功能。经济功能主要着眼于拉动经济，社会功能则注重保障人的基本居住权利。1998年房改政策设计，保障房曾被赋予重要作用，但后来过分强调房地产对拉动经济的作用，使住房过度商品化，保障房建设滞后，推高了房价，只好靠打压市场价格来满足民众对住房需求。如今必须重新思考如何强化保障房的制度设计问题，依靠完善的保障房体系满足普通民众的住房需求。

　　（作者是广东商学院教授）