房企降价优惠带动成交

　　进入五月，随着开发商“以价换量”的力度不断加大，津城楼市的折扣大战也愈演愈烈，眼见商家给出的让利实惠不断升级，一些刚需需求及首套房置业买家也开始择机出手。根据本市国土房管局每日房价统计显示，“五一”小长假期间(4月29日至5月1日)，本市新建商品住宅共成交706套，面积达74498.4平方米，均价10332元，同比2011年增长61.2%，同比2010年增长了101%，创下了三年以来的新高，其中，又以塘沽、河东区最为火爆，成为“五一”期间的大热板块，而其他区域的成交量也有不同程度的上扬。

　　而实际上，“五一”小长假期间的楼市升温走势在第一季度末就已经初现端倪，伟业我爱我家市场研究中心分析人员表示，四月最后一周，天津市商品住宅共成交1602套，与前一周周相比增长了11%；成交面积16.6万平方米，环比增长15%，套均面积104平方米；成交均价10162元/平方米，环比下滑3%。整体呈现出“价跌量涨”的态势，而利用“五一”小长假，，开发商在当前高库存的市场局面下，也采用了更大幅度的降价优惠活动，以期带动成交。

　　天津合富辉煌分析师研究认为，2012年第一季度经历了一月份楼市最低迷的“寒冬”，开发企业的新货加推量也在持续上升，由于市场存量缓慢放大，后续产品存货充足，给商家的后续销售带来相当大的回笼压力。从前几个月的市场开盘情况对比来看，政策调控时期让开发商选择入市时机更加谨慎，自从中央表明调控不放松的决心后，更多的开发商开始心甘情愿地主动降价，一些项目敢于在淡季推新入市，并迎来不错的营销业绩，“以价换量”效果明显，这就促使了更多地楼盘竞相效仿、集中出货，营销、推盘动作也明显频繁，以求抢先占领市场先机。如此一来，深度积累的刚性需求得到了一定程度的释放，全市商品房成交也迎来恢复性增长，呈现出一波小供求高潮。

　　伴随着商品住宅的逐渐回暖，开发商的市场信心和推盘热情也有了明显提高，根据某统计中心数据资料显示，进入传统销售旺季“红五月”，天津共有322个楼盘推出了最新降价优惠措施，占全部楼盘总量的62%左右，包括308个直接打折项目，14个通过赠送家电，露台，车位等名目间接降价的项目，而且近期也有18个项目推出了特价房源。在这次降价中，市区，西青区，滨海新区都是打折的主力区域，其中，市内六区、环城四区、远郊区县打折优惠楼盘比例均超6成。此外，本市还将有46个项目预开盘，数量环比增加100%，同比增加4.55%，创下两年内预开盘量的新高。其中，市内六区有10个、环城四区14个、远郊区县12个、滨海新区10个。在这些项目中，纯新盘共有21个，占预开盘总量的45.65%。

　　五月购房季楼盘推荐

　　1.万科魅力之城

　　项目位置：东丽开发区

　　平均单价：10500元/平方米

　　优惠措施：全款最高95折优惠

　　2.恒大名都

　　项目位置：东丽空港2号桥

　　平均单价：8700元/平方米

　　优惠措施：临湖准现房5980元/平方米起

　　3.远洋万和城

　　项目位置：西青外环线旁

　　平均单价：13000元/平方米

　　优惠措施：毛坯、精装房全款98折

　　4.融创中央学府

　　项目位置：津南天津大道与东沽路交口

　　平均单价：8700元/平方米

　　优惠措施：叠拼别墅赠送地下室和花园

　　5.天津大都会

　　项目位置：和平福大街与荣业大街交口

　　平均单价：32000元/平方米

　　优惠措施：120平三室均价18000元/平方米

　　6.天津碧桂园

　　项目位置：津南八里台镇

　　平均单价：5800元/平方米

　　优惠措施：精品高层85折后均价5800元/平方米

　　7.保利·上河雅颂

　　项目位置：武清，东至泉发路南至强国道

　　平均单价：7300元/平方米

　　优惠措施：全款享95折优惠

　　8.天房翠海红山

　　项目位置：东丽区成林道北侧

　　平均单价：10700元/平方米

　　优惠措施：户户送露台，全款享93折优惠

　　刚需族迎来购房好时机

　　“红五月”历来是楼市的重要销售节点，对于房地产企业上半年销售业绩至关重要，每年五月，是各房企集中推盘的重要时间点之一，开发商们往往通过对市场的分析与把握来调整营销策略，酝酿下一步的销售动作。

　　“现在的开发商已经不太拘于姿态，降不降、降多少不是最主要的，大家最关心的是怎样才能把手中的货尽早出仓”，在记者日前的走访调查过程中，某房地产企业的销售负责人这样说道，“自从去年开始，楼市买卖双方一直都处于僵持不下的状态，开发商不愿意大大方方地降，消费者不敢痛痛快快地买，经过这场持久的博弈和磨合，双方开始逐渐找到了一个相对合理的权衡点，而且，在目前首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，压抑了许久的自住性需求购房‘窗口’已经被打开，此时如果不采取积极的入市推盘策略，恐怕就会错失去库存的最好时机，所以我们在五月份也加大了促销优惠的力度，希望把握住更多的客户，否则，错过这一轮传统旺季，估计就只能等待‘金九银十’了。”

　　正是基于这种心态，进入五月以来，选择在价格上做出让步的楼盘也日益多了起来。记者在近期对津城部分楼盘的走访调查中发现，告别了往日的“忸怩作态”，绝大多数商家推出的优惠措施都可谓是“真刀真枪”，尽显诚意。如位于滨海新区的某高层特价房，日前对外所报出的均价在5800元/平方米，比之前的6500/平方米便宜了11%左右；津南区八里台附近的一家大型开发项目则直接给出了85折的购房优惠，优惠后的均价也在5800元/平方米左右；大梅江版块内的在售尾盘项目推出了20套一口价房源，最高优惠力度达到“总房款直减66万元”，约合每平方米直减近5000元之多；不仅是普通住宅，面向高端客群的洋房、别墅产品的让利幅度也毫不孙色，如近郊板块内的一家知名楼盘，平均单价在8700元/平方米，近期推出的精装临湖现房起价仅为5980元/平方米。

　　开发商“以底价刺激销售”的营销策略是促进五月初楼市小幅升温的直接原因。打算在五月份出手买房的闵先生告诉记者，“我观望了差不多半年的时间，现在才觉得开发商的降价是真的‘动了真格’了，这种‘大刀阔斧’的降价才是我们购房者一直想要的，近期收到了很多楼盘开盘、促销的宣传短信，对于五月份，我个人还是挺期待的，听说有很多新项目都会在五月份开盘，供应量大了，就意味着产品选择的余地更多了，而且新盘老盘的竞争力度有可能还会进一步加强，希望到时候的价格可以更实惠一些。”

　　中国指数研究院天津分院分析师认为，“以价换量”成为当前市场各方共识，不仅能刺激刚需入市，有利于房价合理回归目标的实现，而且对于房企来说，能够加速回笼资金，缓解资金链紧张局面，增强财务稳健性，因此，在未来相当长的一段时间内，它也将成为市场博弈各方都能接受的选择。

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹则表示，从目前的政策走向和房地产行业的情绪判断来看，二季度房价基本能够见底。这是行业与政策博弈均衡的必然结果。宏观政策的适度放松与楼市调控政策的确定性，说明了后续需求管理的方向是明确的——鼓励自住需求、抑制投资投机性需求。开发商并非不理智，在政策方向确定的情况下，开发商二季度的价格策略也会明确，整个行业应当总体趋向于遵从“以量换价、降价到位”的策略。由此，整个行业与政策的博弈趋于新的价格均衡，房价就会呈现出“稳定于底部”的总体特征。

    二手房篇

　　房价降幅小难解观望情绪

　　从刚刚结束的“五一”假期期间来看，二手房交易并未出现集中成交的状况。情况与节前相比并无明显波动，总体呈现相对平稳态势，传统的“红五月”并未出现。

　　据记者从我爱我家、中原地产、链家地产等中介门了解，目前客户约看难度明显增加，大多数购房者交易意愿明显下降，抱有强烈的观望态度。以广开片区为例，许多购房者在咨询完房价和政策之后都表示暂时不买，在客户斟酌的同时，业主也不愿意以降价来确保尽快出手，客业双方陷入僵持阶段。我爱我家市场研究中心经理郭燕告诉记者，“目前来看，今年市场的‘红五月’在二手房市场表现并不明显，调控的深入和首贷利率的下调，加之房交会的不确定性，购房者还在期待房价的理性回归，观望情绪依然浓厚，且在未来短期内，预计这种情况或将持续一段时间”。

　　中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江表示，在“五一”假期期间，很多一手房项目推出了新项目推出，同时伴有更多优惠，吸引了部分购房者。而二手房方面，由于价格表现相对平稳，一些房源的降价幅度也并不明显，因而不像新房市场那样更容易招揽看房者，成交方面与清明假期相比略逊一筹，成交虽有增量但成交周期长短不一，落定较快的客户仍然以刚性客户为主。

　　链家地产市场部经理李晓炜同时表示，随着节后“小阳春”渐行渐远，集中入市的刚性需求逐步释放，市场回归平稳发展，相信首套房贷利率的利好政策，会促使依旧处于观望状态的购房人群出手，但一部分刚需对于房价下行存有较大期待从而加长市场观望期限。

　　记者在走访中还了解到，很多购房者由购房意愿强烈回归进一步观望，是受到房交会预期的影响。通常每年的春季房交会于4月底或5月初举办，在房交会期间，大批新房项目会采取更有力度的打折促销活动，品牌中介也会分门别类的针对不同购房需求提供出经过筛选的优质房源，其中包括很多急售的低价房源。也因此，每年的房交会成为购房者集中选房的时机。由于今年天津春季房交会尚未透露具体信息，使得部分消费者仍在观望，一方面购房者期待开发商对新建商品房所采取的价格战进一步升级，另一方面购房者也期待二手房方面会有更多的利好措施及更大的优惠力度在房交会期间出现，因此也使得目前楼市的观望氛围较高。

　　五月二手房置业推荐

　　婚房刚性需求

　　热点片区推荐之一：河东区后广场

　　推荐理由：该片区小区环境普遍较好，地段好交通便利，周边配套设施成熟完善，有餐饮、超市、医院、学校、银行等，多为新建小区，房龄短，居住条件好。整体价格在14000至15000元/平方米之间，主要户型以两居为主，面积多在70至100平方米。

　　热点片区推荐之二：河西区越秀路

　　推荐理由：该片区40至60平方米的小户型集中，独单、偏单户型为主，区位优势明显，地处河西中心地段，交通方便，周边配套设施完善，超市、银行、医院、学校一应俱全，整体价格在16000至17000元/平方米。

　　推荐小区：珠海里、珠波里

　　三口之家改善需求

　　热点片区推荐之一：河北区金纬路

　　推荐理由：片区房屋以两室和三室为主,地段好交通便利，周边配套设施完善，餐饮、超市、银行能充分满足购房者的要求，小区环境优美，良好的物业管理，整体价格在14000至16000元/平方米之间。

　　推荐小区：金辉家园、金狮家园

　　热点片区推荐之二：红桥区芥园道

　　推荐理由：片区房龄短，多条公交线路通过，靠近西北角地铁站交通枢纽，紧邻水游城商业片区，周边有医院、大型超市以及各大银行，从幼儿园、小学到中学，人文学术氛围浓厚。整个区域小区以H户型和双阳户型为主，整体价格在17000至18000元/平方米，对房屋面积要求比较大的可以选择紫芥园，价格在19000元/平方米左右，如果选择一些中等户型，推荐先春园和水西园，价格在17000至18000元/平方米左右，如果想要选择高层，推荐万华里和睦华里，价格在18000元/平方米左右。

　　推荐小区：紫芥园、先春园、万华里

　　升级置业高端需求

　　热点片区推荐之一：南开区鼓楼

　　推荐理由：鼓楼片区区位优势明显，各个小区都有着极高的出房率，小区环境优美，物业管理到位，隶属于学片区，居住人群多是一些高素质白领，周边各种配套设施齐全，临近多出大中型商圈，靠近西北角、西南角地铁枢纽，多条公交线路经过。该区域房源中小户型比较集中，也不乏百平米以上的大户型，成交价格多在19000至20000元/平方米之间。想要选择小户型推荐龙亭家园、尚佳新苑，价格在19000元/平方米左右，如要选择较大户型，推荐静德花园及富力城小区，价格在20000元/平方米左右。

　　推荐小区：龙亭家园、静德花园、富力城

　　热点片区推荐之二：河西区梅江

　　推荐理由：梅江生态宜居板块新房较多，多为两居或三居的大户型，只有少部分小区有大独单，临近梅江公园，环境优美，升值潜力大，整体价格在16000至18000元/平方米左右。

　　推荐小区：海逸长洲、梅江欣水园、富力津门湖

　　单身贵族置业需求

　　热点片区推荐之一：河西区下瓦房

　　推荐理由：该片区临近下瓦房地铁站，多条公交路线通过，出行方便，处于红桥中心区，商业网点遍布，综合市场、医院、学校等周边设施完善，整体价格在15000至17000元/平方米，两居室主力户型。

　　推荐小区：龙都花园、恒华公寓

　　热点片区推荐之二：和平区南市

　　推荐理由：该片区地处繁华地段，生活设施齐全，学校、医院等，周边商业圈繁华，配套完善房龄短，均以大户型为主，整体价格在19000至21000元/平方米之间，大两室户型居多。

　　推荐小区：新世界花园、金茂广场

　　专家建议综合考量房源

　　春节后刚需入市的行情使得部分中小户型房源畅销，进而提升了二手房业主对于价格的心理预期，尤其部分不急于出手的业主保持着观望的心态，议价空间随之缩小。然而在调控日益深入的情况下，购房者对于房价下行的期待更加强烈，买卖双方的心理拉锯战仍在持续，部分结婚、拆迁等迫切型的刚性需求在此时出手购房，而绝大多数购房者则仍处于观望，这使得整个二手房销售市场进入一个价格博弈期，成交周期的延长也使得成交量有所下滑。

　　我爱我家市场研究中心建议：购房者在当期的市场环境下，更加需要结合需求、购买力及房源等三个方面进行综合考量：首先，在对未来房价抱有不确定的背景下，买房首先要考虑自身的居住需求，如结婚购房、拆迁购房等不得不选择此时出手；其次，充分衡量购买力，当前市场中不同类型的房源其价格降幅不一，但是需要充分结合首付比例、可承受的月供压力等确定总房款，而非根据降幅大小选择区域；第三，多方面考虑房屋所在社区、片区内的配套是否完善，例如交通优势等，便于日后的生活及出行。除了以上三方面最重要的因素以外，在多个片区中则需要衡量片区目前的规划、未来的发展方向、是否具有一定的升值潜力等，从而选择一套既利于居住又保值增值的房屋。