学区房调查·买卖市场

　　中国网·滨海高新讯 天津市限购令从去年3月开始执行，2011年和2012年的入学前销售旺季，天津的学区房也连续停涨了两年，其间甚至一度出现降价现象，这也是从2001年开始本市学区房价格的第一轮降温。业内人士认为，学生家长们开始更多角度地权衡购买学区房的必要性，价格涨幅减缓与供需比的变化也预示着，学区房正逐步显现出理性“刚需”的趋势。

　　2012年的“招生季”即将到来，本市学区房再度升温，包括房屋买卖、租赁在内的多种学区房源成交都在明显放量。业内人士表示，由于学区房能够解决子女就学的户口、学籍等问题，因此对于家长们来说，购买学区房属于刚性需求。学区房的成交成为眼下楼市相对稳定的业务之一，因此不少地产中介经纪人和区域商品房都将学区房作为淡季维持销售业绩的“救命草”。

　　由于新建商品房的学区划定基本都不能确定，因此二手房市场的学区房行情表现最为抢眼。据业内人士透露，本市实行限购一年以来，各大中介公司房屋成交量总体都有不同程度的下滑，但学区房的成交量依然坚挺。综合本市各区中心区域地产中介经营情况，3月份以来，学区房成交量基本占到业务总量的两成以上，部分区域甚至超过30%，学区房也因此成为不少地产中介公司运营的主要支撑。津房置换河西中心连锁店邢经理介绍，进入3月以来，整体成交量较1月份有显著上升，增幅达50%左右，而其中学区房的成交量能占到25%左右。河西区白云路附近的骏森地产李经理表示，虽然学区房的成交量与去年相比没有显著提升，但由于整体成交量萎缩，学区房几乎成了他们的主要业务支撑。

　　在一家中介公司里工作了两年多的张小姐私下透露，她和很多同事都是“抓着”学区房来维持业绩。“同一家中介公司、不同销售之间有时竞争也挺激烈的，我和几个比较要好的同事把附近学区房的业务分了一下，能保证大家每个月都‘开张’。”

　　趋势 价格触顶升值空间不大

　　从2001年开始，学区房进入快速上行通道，几乎每年同区域价位都会上涨一成以上，和平区、河西区一些热点学片房源涨幅甚至会超过20%。2011年限购令开始执行后，当年的学区房价格停涨，而今年尽管成交量有所回暖，但价格依旧没有上涨态势。业内人士表示，学区房与市场均价的落差进一步加大，加上限购影响，这些高价房源的接盘难度更大，因此学区房尽管抢手，但价格上升空间已经不大。

　　在和平区一家中介门店，工作人员表示：“最近店内的学区房买家有了明显增多，下单速度也很快。”这种说法在其他中介也得到了印证，多位经纪人都表示，有部分心急的买家觉得价格合适就会很快下手买房，购买意向较年前有了明显增加。

　　与往年价格持续上涨的走势不同，今年挂牌的学区房源中，报价与去年相比基本持平，例如和平区实验小学附近的尚友里小区，去年同期成交均价约在31000元/平方米左右，目前均价为30700元/平方米左右；和平区中心小学附近的吉利花园小区，去年同期成交均价为19600元/平方米，目前成交均价在19800元/平方米，涨幅仅为1%。而在和平实验小学学区的一个小区中，一套房龄20年的一楼、40平方米独单挂牌价格为138万元，相当于每平方米34500元。“去年3月时这个小区的均价是每平方米3万元。”中介公司的宋经理说，“不过这套房子因为是一楼带小院的原因，涨幅比其他楼层大一些。”据了解，该地区条件相似的非学区房源，成交单价基本都在3万元以下，比学区房价格低15%左右。

　　而南开、河北等区域重点小学片区房价与非学区房之间的落差则并不很大。位于南开区广开街的南丰里小区，其中一些楼号被划分为附近重点小学的学区房，而另一侧则并未划入学片。据该小区地产中介公司马经理介绍，被划为学区片的房源售价要比非学区房略高，总价相差约1万-2万元。马经理表示：“现在的价格基本跟去年持平，但最近部分房主又开始上调挂牌价格。”

　　多数中介公司表示，学区房价格基本持平于去年同期，楼层、房型相对较好的价格略有上涨，涨幅基本在15%以下。

　　人群 3岁以下儿童家长超半数

　　购房需求“前置”的现象在今年的学区房成交中越发明显，即购房人群并非当年或转年入学学生的家长，子女年龄在3岁以下的购房者在学区房买家中占到一半以上，有些区域这一比例甚至高达七八成。

　　“听朋友说，现在入学除了要有学片户口外，还要求户口保有年限超过三年，所以我和爱人决定提前着手，以免以后孩子入学困难。”在和平区某地产中介准备看房的齐先生表示，尽管女儿才刚出生，但入学的问题已经被提上日程，“看了几处房子，凡在市重点小学片内的房源，单价都不低于3万元，对我们来说难以承受。经纪人建议我们买公产房，既不限购，面积又小，资金压力也小些。但这些公产房房龄都太老了，不适合居住，所以我们到现在还没决定。”

　　经纪人李小姐表示，齐先生的这种想法在学区房买家中普遍存在，但由于这些重点小学片区的房源非常紧俏，通常等不及买家考虑，就有新的客户来咨询，最终基本上每套房源都被“抢购”，这也是造成学区房不管品质、房龄如何，都能保持高价成交的重要原因。

　　买家说法一

　　应该不会降价

　　“我是2003年买的这套学区房，当时房龄已经差不多20年，面积不到30平方米，总价将近60万元。”老陈当年买学区房为了给孩子上学解决户口问题，后来简单收拾了房子，妻子和女儿从周一到周四都会住在这儿，周末再回到南开区的家。“虽然当时买这套房子比附近的房价贵出三四成，但为了孩子上学方便也就狠狠心买了。现在女儿小学快毕业了，我们打算转手这套学区房，中介公司估价要90多万元。”

　　中介公司经纪人孙先生直言，老陈的学区房买下以后，刚好赶上楼市快速发展期，不过眼下学区房已经进入价格高位，未来很难再有这样大的涨幅。不过孙先生强调，眼下学区房尽管价格趋稳，但成交速度和成交量依旧坚挺，应该不会出现降价现象。

　　买家说法二

　　不再“迷信”重点

　　“我当初为了孩子能在和平区上个区重点小学，买了这套学区房，但入学后发现这个学校一个年级就有十几个班，学校的管理不如想象中那么有条。”郑爽的儿子去年刚上小学，现在她有点后悔当初购买学区房，“我同事的女儿在一所普通小学就读，我们聊天交流学校的情况，感觉同事孩子所在的小学反而对学生的关注更多。为了买这套学区房，我们把婆婆的房子卖了。如果现在让我重新选择，一定不会再‘迷信’重点小学，其实只要孩子认真学习，相信都会有好成绩的。”

　　某地产中介公司李经理认为，郑爽的说法尽管很有道理，但多数家长在子女入学前却很少能听进去这些意见。另一方面，除了对学生的人文关怀和日常管理外，重点校还是具有一些优势，加上小学升初中的对口中学也会因校而异，因此很多家长关注小学学区房其实也是在为中学教育投资。新报记者安元见习记者林单丹实习生刘璐付麟

   学区房

　　“租的”比“买的”多六成

　　编辑动机

　　除了买卖市场，学区房的租赁市场也在快速升温。据地产中介人士透露，近两个月以来，学区房租金同比去年上涨了两成左右，求租率也大幅提升，热点学区房租赁供需比已经达到1：5，甚至超过学区房买卖市场的供需比例。

　　与略有上涨的售价相比，学区房的租金涨幅更为明显。多家中介公司表示，近两个月来学区房租金的涨幅接近20%。

　　市民窦先生的儿子有游泳特长，因此被考区特招在本市和平区一所重点小学上学。为方便儿子训练，窦先生一家在这所小学附近租了房子，将自家在河北区的房子租了出去。“那边是大偏单，这边是独单，原本用那边的租金就能‘填平’这边的，但最近房租又调了。”之前窦先生租住的房屋每月租金为1600元，但今年涨到1800元。

　　多家地产中介公司都表示，尽管今年房屋租金普遍上涨，但学区房的租金涨价最少的都要200元，明显高于其他区域房租的涨幅。位于河西区越秀路附近的一片学区房，很多小户型的租金已从每月1400元上涨至近1700元。该小区居民王阿姨介绍：“这个小区独单最容易出租，这两个月涨价也特别明显。”该小区附近一家中介公司的宋经理也证实了这一说法：“一些租房陪读的市民多数会选择小户型，即便是小户型租金涨价后，每个月租金仍旧比多数大户型便宜500元左右。”

　　租房人群比买房的多至少六成

　　多家地产中介负责人透露，由于每年5月各小学开始招生，因此租买学区房的高峰期一般出现在每年春节前至刚过完年的时段内。

　　我爱我家岳阳道片区负责人崔经理介绍：“现在租房的人群比买房的要多至少六成，我们片区附近优质中小学较为密集，有实验小学、岳阳道小学、昆明路小学等。小学生家长买房的较多，占总体小学生家长的六至七成，而中学生的家长租房的多，尤其是初三、高三的毕业班学生家长，占总体中学生家长的九成以上。”崔经理表示：“小学生家长买房大多是为了孩子上学划户口，户口能落在一个优质小学片区里，而中学生则是课业负担重，家长不想让孩子在上下学路上耽误太多时间，就到学校附近租了房子。”

　　河北区某市重点中学的高三学生榕榕的家长去年6月就在学校附近租了一套不到60平方米的两居室，榕榕的母亲冯女士说：“我们家住在红桥区和河北区交界的地方，孩子每天上下学要用1个多小时，现在放学晚，路上我也不放心，所以干脆在学校附近租一套房子，步行不到5分钟，到孩子高考完，房子正好也到期了。”

　　数据 热点地区供需比稳定在1：5

　　据昆明路片区、岳阳道片区等中小学密集片区的中介机构统计反馈，目前学区房的租赁供需比例基本稳定在1：5左右，而买卖供需比也只有1：2.5左右。

　　“学区片的房子，如果装修好、楼层低、家具家电齐全的话，一挂出来，用不了一天就能租出去。因为像我们片区，专门负责学区片房源，每天有很多家长会固定打电话来咨询，一旦听到有条件差不多的房源就马上看房，成交也很果断。”我爱我家的崔经理表示。经纪人周小姐也表示：“附近房源出房量很小，目前可供出租或者出售的房源数量有限，符合市场需求的房源七成都会在挂牌当天转租。”

　　某中介经纪人姚先生回忆了上月的一个案例：“距离实验小学步行不到10分钟的某小区，房龄15年，朱女士想将该小区内一套四层、40平方米的一居室出租，挂出的租金是每月2400元。当天下午就有了两个求租者，都是孩子在附近小学上学，两个求租者甚至愿意抬高价格租房。最终朱女士拿到了2600元的月租，而且是一次性签约租两年。”本版撰文新报记者安元见习记者林单丹实习生刘璐付麟摄影尹杰