题记：随着楼市调控的持续，拿地成本提高及“高价房”销售遇挫的现状，使寻找“价值洼地”成为地产商工作日程中的重头戏。而面对从严的购房、投资环境，无论是刚需、改善购房者还是投资客，也趋向选择“高性价比”“低投入高回报”的产品，买卖双方的共同诉求使“价值城市”跃居为房地产市场中香饽饽，而房地产市场中的“价值洼地”则往往体现于区域的“楼市低价”及“发展速度”。

    天津随着城市建设的快速进行，“环渤海地区经济中心，北方经济中心，生态城市”等定位的确立及滨海新区的傲然崛起，已成为中国经济增长第三极，吸引世界百强企业进驻的同时，也聚焦了无数地产商与投资者目光。楼市调控下，津房地产市场表现较稳且成绩突出，在商品住宅成交方面，2011年成交面积达887万平方米，与北上广三大城市比，仅次于北京。其成交均价为9347元/平米，明显低于三大一线城市。如今，随着政策对天津建设的扶植及“双城”概念的深化，天津“准一线城市二线房价”特点突出。其中，“准一”为经济实力与城市发展速度，“二线”为房价、市场投资情况。而在“低价背后”，优于一线城市住宅、商业市场的潜力及价值正显。

    【2011津楼市盘点】：住宅篇、商业篇、滨海篇

　　“低价”优势贯穿津住宅、商业两大市场

　　住宅市场方面，2011年津成交面积为887万平方米，同比下降13%；成交均价为9347元/平米，同比基本持平。调控下津住宅市场表现平稳，泡沫化程度较低。而作为重点受控的一线城市，成交量跌明显，其中上海跌幅高达24.9&，北京跌幅为20.1%。据伟业我爱我家市场研究院发布数据显示，北京进入“降价”行列，成交均价全年同比下降11.3%，但仍高于天津。与北京、上海相比，较低房价成为支撑津楼市成交量的重要原因。北、上两地因住宅市场供应趋饱和且房价较高，市场发展受限，即使房价有望受控下调但因基数较大，房价仍成为交易阻碍。

　　【津住宅洼地板块推荐】：环城四区、滨海新区、京津走廊武清、西站红桥板块

　 宜居东丽湖、团泊新城、高铁南站张家窝、环城津南

　　商业市场方面，受调控影响全国多地商业市场发展迅猛，而投资回报较高的城市无疑成为争先抢夺的投资宝地。去年三、四季度北京写字楼租金同比上涨50.8％，其高价租金挤入全球五强，而未来市场供应的短缺及处于历史地位的空置率，将使租金上涨成为北京写字楼市场必然趋势。而租金连续4年上涨的上海，去年写字楼成交均价为26088.17元/平米，已经历需求跑赢供应的上海市场，未来租金仍维持升势。天津作为商业发展势头最猛的二线城市，区域经济发展及需求猛增使写字楼租金进入增长期，但因市场供应较大，成交均价仍明显低于一线城市，投资回报较高。如销售市场为主的滨海新区，写字楼项目成交均价仍为11000-14000元/平米。而以租赁为主的市区写字楼市场，租金为4.0元每平方米每天。

　　>>>>需求强劲滨海新区写字楼集中放量

　　津价值洼地潜力释放 滨海新区成亮点

　　昔日三大原因使津房价“低位”运行，其一，当地人较保守，投资意识不强；其二，临近北京使外来人口存在流失，外来投资需求受限；其三，近年天津土地供应较大。三大因素使天津房价尽管本身不低，但明显低于临近的北京，其供应较大的外环四区（郊区）和滨海新区，价格优势更为明显。时下面对一线城市的土地紧缺，天津充足供应及“双城”战略，吸引众多投资目光，投资客由北京转向天津趋势渐起，而滨海新区成为重要阵地。

　　滨海新区从09年升格为“国家级”后，作为“中国经济第三增长极”区域政策优势，使其聚集了大量优势产业。同时，随着人才数量激增，楼市开发速度加快。天津作为与北京协调发展的城市，其共同繁荣环渤海经济圈的使命，正在滨海加速体现。昔日外来人才、投资、产业“重京轻津”的局面在滨海新区带动下正在转变，滨海新区也成为天津极具价值区域。

　　>>>>发展机遇无限 滨海新区成外地人置业新诱惑

　　在滨海助力下，天津整体发展在全国表现突出。任志强曾表示，2-3年以后天津或超过北京，很多开发商已进驻天津并多以合作的方式建立“新城”打造项目，这些新城往往在津极具开发价值的市区外延，这就使天津区域间分界弱化，推进天津城市化进程，加速其整体发展与经济繁荣。

　　对于天津住宅、商业两大市场独具的价值优势，业内人士也予以肯定。天津金网络策划主管王晓阳表示，津GDP增速已连续多年位居全国之首，其中大部分源于滨海，滨海价值毋庸置疑。从整体市场来看，津房地产市场始终保持健康稳定的理性发展，房价水平明显低于三大一线城市。今年在楼市调控背景下，因价值水平较理性，房地产市场出现大幅调整的可能较小，而随着刚性需求的逐渐释放，后期市场成交存在放量的可能。在商业方面DTZ戴德梁行天津研究部表示，二线城市投资成本低且回报高。天津作为二线领军城市，正在复制一线城市的发展规律。从去年商业供应看，商业发展外围化、高端化趋势明显，传统商业与新生商业的博弈已展开，加速了津商业格局像一线城市的转变。而较大的商业供应及开发商回笼资金的需求，使天津商业在相对低价的情况下，更具议价空间，发展潜力无疑且投资成本低于一线城市，极具投资价值。但较大供应也使竞争加剧，后续对进驻天津的地产商与投资者实力及运营要求也较大。