中国网·滨海高新讯 楼市又到年中。每年此时，楼市必将掀起“猜想热”，在总结上半年市场的同时，业内还要对下半年的市场进行描述。一种声音认为，与市内六区、近郊四区等市场状况相比，滨海新区完全就是另外一个市场，不能用同一种眼光审视滨海，对于滨海楼市下半年的猜想标准，也必然不能与其他区域同日而语。

　　以下为近期购房者和业界讨论较多的热点话题，也是未来滨海楼市发展的热点所在，本期专刊将此类话题汇总，旨在预测下半年市场走势，并为您未来的购房行为提供参考。

　　猜想一：

　　宜居宜商 北塘崛起？

　　随着“五一”假期北塘古镇的试营业，北塘这个曾经的“渔村”正式成为滨海新区的又一亮点。作为滨海新区“十大战役”建设项目之一，北塘古镇地处滨海海洋旅游带的中心节点，未来将承担起城市旅游功能中心、城市商务中心和城市生活中心的三重价值。北塘古镇的开街纳客，集中展示了天津的地域特色、北塘的民俗风情，对提升滨海新区文化品位具有重要意义。同时，北塘区域内各在建的居住型社区也都极力展示着自己的特色并昭示着北塘的美好前景。由于北塘既兼顾居住，又能满足商业经营，不少客户都把北塘列为滨海的投资首选。

　　业内观点：

　　配套是否完善，对于一个区域的发展和成熟起着关键的作用。在业内看来，北塘的规划十分合理，三分之一为居住用地，三分之二为商业、办公等配套，这为其未来的发展打下了坚实的基础。

　　猜想二：

　　地铁沿线楼盘看涨？

　　津滨轻轨西段工程（地铁9号线），将于9月份载人试运营，届时，从天津站可直达滨海新区东海路站。

　　票价方面，地铁9号线起步票价为每人2元，从天津站到中山门为6站5区间，票价3元,与地铁1号线票价相同，津滨轻轨从中山门至东海路，全程票价仍为6元，也就是说，从天津站到东海路，全线票价为9元。

　　9号线即将通车的消息牵动了大多数人的关注，尤其对于日常频繁往来于市区和滨海新区的客户来说，9号线西段的开通，极大地缩短了他们的通勤成本。另外，比对国内外轨道交通沿线楼盘的成功经验，本次9号线的带动，将使沿线大多沉寂了长时间的楼盘迎来复苏的良机。

　　业内观点：

　　在政策持续强势的2012年，虽然投资需求将继续被打压，但被压抑已久的刚性需求将逐步得到释放，而轨道沿线的新房除了具备投资潜力外，还切实缩短了业主的通勤时间成本，此类楼盘将会被更多的刚需购房者所关注。

　　猜想三：

　　滨海别墅绝迹？

　　近日，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

　　业内人士分析，此时限制政策的出台，有可能引发别墅类住宅走俏，让一些地产商找到价格蹿升的借口；另一方面，“限墅令”的发布也并非首次，众多业内人士透露，规避容积率不低于1.0的规定并不困难，一些“擦边球”仍会进入市场。

　　业内观点：

　　目前来看，滨海新区新建别墅项目比较少，相对来说本次禁墅令影响较小。而在建或已落成的别墅项目成为了最后的独苗，禁墅令下发后，这些项目的价值肯定会大大提升，但在目前的市场状况下，也不太可能出现价格大幅上涨的情况。另外，参考2006年禁墅令出台后的市场执行情况，不排除未来随着政策的制定和具体执行方面的变化，别墅市场继续变动的可能，说别墅“绝迹”，为时尚早。

　　猜想四：

　　刚需将成购房主力？

　　2011年楼市调控逐渐收紧的限购限贷政策，逼退了大量房屋投资者及投机者，使得滨海楼市交易量明显下降，2012上半年，滨海楼市虽然迎来了短暂的刚需小阳春，但根本上仍没有回归曾经的火爆。而这一现象也正反映出调控政策取得了一定的成效，对房地产市场的规范产生了积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，投资和投机的水分被慢慢挤出，房价将更有序更平稳。

　　业内观点：

　　2012年下半年，滨海楼市将维持目前稳步发展的趋势，未来滨海市场需求将较快增长，但需求结构将迎来根本性转变，刚需已经占据楼市需求主导的情况将持续，新房的大量供应为购房者扩大了挑选余地，以价换量的新房市场将使更多买房人倾向于选择性价比合适的新房。

　　猜想五：

　　优惠促销将促楼市回暖？

　　2012年上半年，改善和投资型需求受限购政策影响，购买规模不大，一些主打改善和投资的楼盘也因此受到影响，纷纷以幅度较大的优惠及促销吸引消费者。超低价团购、低于成本价销售以及房价下降差价补偿等种种的价格营销策略在上半年吸引着购房者的眼球，但在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的存量以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企压力，今年下半年，为加大销售量以回笼资金，优惠及促销或继续充当滨海楼市主流，而在各种促销手段的刺激下，滨海楼市也将迎来适当幅度的回暖。

　　业内观点：

　　下半年相关部门可能会在经济平稳增长的基础上，出台货币、房改等楼市松绑政策，在此背景下，楼市下半年成交量会有所反弹，但大体是稳定的，小幅度的波动也有很大可能。滨海新区仍旧扎堆放量，供大于求的情况将延续相当长的一段时期，价格或将持续走低。开发商应始终坚持为刚需人群提供高质低价产品的方向，根据自身条件选择稳健积极的销售策略，才会有机会赢得市场肯定。

　　猜想六：

　　下半年无“底”可抄？

　　普通购房者对房价的下降抱有很强的预期，所以2012年以来楼市观望气氛愈加浓厚，但究竟何时价格能够触底，什么时候是合适的买房时机仍然是困扰消费者的一个重要问题，在业内人士看来，在各项目进行降价销售的前提下，很多购房者都有买完房后期房价会不会继续下降的担忧。根据目前的情况来看，刚需性的购房者如无资金压力，可以入市，毕竟在政策的影响下，2012年上半年的滨海楼市正在回归到合理区间，总体来讲应该还是趋于平稳的，大起大落的情况很难在下半年出现，购房者还应保持理智心态，莫因等待抄底而失去购房良机。

　　业内观点：

　　市场的冷热程度主要靠供求关系来决定，但目前楼市中部分需求被抑制，建议刚性需求者还是应该根据自己的实际情况选择置业，一味地等待“抄底”并非理智行为。

　　猜想七：

　　投资商业地产稳赚不赔？

　　随着滨海新区MSD、响螺湾商务区、中新天津生态城等区域初具规模，滨海新区商业楼宇项目数量也急剧增加，某权威数据显示，截至5月底，滨海新区对外租售的商业楼宇项目近50个，在建楼宇近90个，其中有不少项目将于2012年下半年投入使用。与住宅市场一样，商业地产开发商除了大打优惠牌外，还为业主安排了如政策支持、人才吸引、市场联络等重要服务。极高的性价比、广阔的发展空间、全面的服务，在吸引商业地产客户的关注外，一部分住宅投资者的目光也开始转向商业，对他们来说，相对于限购的住宅，商铺、写字楼等商业地产更容易实现投资回报，而“投资商业地产稳赚不赔”的说法也渐渐被“涉世未深”的商业投资者所信奉。

　　业内观点：

　　住宅市场的平淡，让大部分投资客转战商业，但市场没有永恒的定律，“稳赚”是不可能的，投资行为永远带有风险。业内人士提醒广大商业投资者，一定要在深入分析市场、理解各种相关政策后再考虑投资行为，切忌跟风，避免因为头脑发热而导致投资失败。