刚性需求最“受益”

　　根据搜房网数据监控中心统计，2012年第一季度滨海新区成交量为3023套，环比增长2.72%，同比下降26.23%。滨海新区成交均价为8480元每平方米，环比下降了4.04%。其中，2月份滨海商品住宅成交量环比大涨287.16%，3月份成交套数环比涨幅也高达77.99%。在一季度天津全市商品住宅成交出现普遍跌幅的趋势下，滨海新区是成交量同比跌幅最小的一个区域。这个以往投资客占到购房需求高达1/3的区域，由于房企纷纷调整了销售策略，以刚性需求客户作为主力客群，赢得了市场。

　　在滨海新区各个区域之中，塘沽和开发区在第一季度的表现尤为亮眼，其成交量分别环比大增了7.12%和15.18%。在第一季度，众多项目施行的直接降价措施刺激了积累的刚性需求的释放，带来了成交量的高增长。在成交量普遍提升的同时，一些高性价比楼盘更是成为了其中的成交大户。根据某网站统计，在第一季度天津市项目销售套数排行榜前五名中，滨海新区就有南益名士华庭、首创国际城和远洋城等三个项目上榜，它们的成交量分别达到了396套、381套和308套，月均成交百套以上。通过对三个项目分析可以发现，三个项目目前的实际成交均价在每平方米7800元至8200元左右。

　　塘沽某大型项目的策划经理介绍说，从2月份率先进行大规模的促销政策后，成交量的爆发式增长超过了他们的预期，第一季度几百套成交量的业绩让他们对第二季度有了信心。“目前需要抓住的是市场上具有真实购买需求的刚性需求客户，在价格优惠持续的同时，在5、6月份，项目整体景观的呈现、示范区的开放相信会为客户带来更强的购买动力，毕竟‘价廉物美’的房子才是大多数客户需求的。”

　　“曾经滨海新区核心区的成交价格万元左右是主流，现在这个标准已经降低到了8000元至9000元左右。”业内人士认为，大幅降价是楼市人气提升的重要原因。婚房和子女就学、养老房等买家组成的刚需人群成为了第一季度支撑滨海楼市成交的绝对主力，新房项目价格的普遍降低、中小户型产品的大量上市以及首套房贷利率松动、普通住宅价格标准上调等利好因素都为这部分人群带来了利好。可以预计为了争取更多的客户，区域内将在第二季度实现开盘亮相的新盘项目也将多数奉行“低开”的策略，这也将让滨海楼市的成交保持在较高的水平上。

　　直降方式赢成交

　　“截至三月末，新区打折的楼盘数量为79个，占到了总数140个楼盘的56.43%。”搜房网数据中心的数据显示，滨海新区楼盘的单价降幅从136元/平方米到3500元/平方米之间不等，平均降幅达到了1086元/平方米。曾经的点位优惠、赠送面积、车位等“犹抱琵琶半遮面”的暗降方式更多变为持续的“特价房”、“减数万现金”等真金白银的直降方式。

　　经过了一段时间的比较，在开发区工作的刘先生终于在开发区购买到了满意的房子。“经过各种优惠，实际的购买价格每平方米仅为8000元出头，完全可以接受。”刘先生说，本来打算在去年购房，但是动辄万元的均价让工作刚几年的他无法接受，在今年年初重新看房后，“便宜房子多了”是最明显的感受，看的很多项目单价都在8000元至9000元左右，小面积的户型也很多，买到能够承受的房子容易了很多。

　　和刘先生一样，不少在今年购房的客户都明显感受到了滨海楼市价格的“降意”，特别是一些全新开盘或加推房源的价格相比之前都有了较大的降低，加之各种优惠策略，实际成交价格相当有诱惑力。“项目90平方米的总价为80万元，90平方米通透户型的总房款为97万元左右。”位于开发区的某精装修项目的加推产品不但从户型上为刚性需求客户量身定做，而且价格也出现了大幅跳水，从原来的一万至一万一千元每平方米变成了不足9000元每平方米，实惠的价格也让项目的销售一路走高。在第一季度滨海新区项目“以价换量”过程中，各种特价房、抵债房层出不穷，价格更是屡创新低，即将于本月开盘的海洋高新区某项目价格更是低至5100元左右起，这一价位一下子回到了滨海新区4、5年前的主流价位。

　　“前两年滨海新区楼市火爆的时候，价格上确实存在着一定的水分，现在普遍的降价其实也是一个回归理性的过程。”业内人士认为，市场的变化、销售的压力让越来越多的项目加入到了降价销售的行列，房价的普遍回调已经成为了一种趋势，不少持续观望市场动态的购房者也确实抄到了市场的底儿，随着限购政策对投机投资需求的抑制，众多项目在户型、价格上更多地向刚性需求客户倾斜，这让他们购买到高性价比房子的几率提升。