次新房升值最明显

　　位于东马路的壹街区项目两周前以118万元的价格成交了一套91平方米的两居室二手房，平均每平方米成交价格约为1.3万元。而今年1月份在该项目成交的同户型二手房，每平方米成交价则为1万元左右。近30%的涨幅对价格基数本来就很高的市中心项目而言，飙升确实很高。不过，跟壹街区相似的价值上涨行情在海河沿岸的很多二手房源身上都在不断上演。

　　记者在本市几家大型地产中介机构调查发现，最近一个月来，海河沿岸二手房的受关注度和成交量都在明显上涨，该区域二手房的月成交量比3月份前增长了15%左右，成交价格也比年初普遍上涨了10%以上。“房龄在5年内或5年左右的次新房房源增值最明显，但海河沿岸这类房源也最紧缺。”中原地产投资顾问部总监高飞认为，交通、学校、景观三大因素在海河沿岸能够同时得到体现，这是沿岸二手房走俏的关键原因。

　　老房价格持续走高

　　“海河沿线的景观和空气都很好，将来肯定能升值，但新项目每平方米价格都要1~2万元，太贵了。我们打算买套10年左右的二手房，不但可以享受好的居住环境，今后这个区域房产升值，我们也一样能沾光。”瞿先生的婚房预算在80~90万元，在近郊商品房和市中心二手房之间，他选择了后者。

　　尽管新房比次新房的品质会更好，但对于注重地段而预算有限的购房者来说，老房子在二手房市场更有亲和力。跟瞿先生想法相似的购房者们对于海河未来的景观价值和商业价值的提升都很期待，因此海河沿岸房龄超过10年甚至超过20年的老房子，在二手房市场的行情也一路飙升。

　　据我爱我家地产经纪公司透露，该公司今年成交的几套靠近海河边的老小区房源，几个月来同社区的房源价格也都持续在上涨。例如，有着20多年房龄的和平区裕德里在2009年1月至5月期间，其成交的几套二手房均价一直徘徊在9900元/平方米左右，6月份该小区二手房成交均价就已经涨至10500元/平方米，涨幅达到6%。到了7月份，该小区的房价仍在继续攀升，有的甚至达到11000元/平方米，与年初时的成交价格相比已经上涨了11.1%。

　　此外，河东区的碧波园的房龄不到10年，今年1～3月该小区的二手房成交均价为8200元/平方米，4月成交均价就已经升至8500元/平方米，涨幅为3.6%。6月价格继续大幅攀升，涨至9100元/平方米，涨幅达到7%，接近4月份涨幅的两倍。7月份，该小区的成交均价已涨至9300元/平方米，其相对年初的累积价格涨幅已经达到13.4%。

    海河沿线部分二手房销售情况 单位:元/平方米 

　　片区   楼盘 年初均价    近期均价    房龄
　　鼓楼街 壹街区 10000～11000 12000～14000 5年以内

　　望海楼街 金钟公寓 6500～7000 7500～8500 5～10年

　　金海岸公寓 7000～7500 7500～9500 5～10年

　　鸿顺里街 蓬莱新里 7000～7500 9000～10000 20年以上

　　光复道街 百丽城堡 9000～10000 11000～13000 5年以内

　　嘉海花园 7000～7500 7000～8000 5～10年

　　南市街 同方瞰和平 11000～12000 12000～13000 5年以内

　　裕德里    9500～10000 9500～10500 20年以上

　　下瓦房街 津沽名园 7500～8000 8500～9500 5～10年

　　海润公寓 8000～8500 9000～11000 5～10年

　　挂甲寺街 海景假日 9500～10000 10000～11000 5～10年

    三段河岸三种热度 

　　上游价格涨幅较大

　　上游海河源头，红桥区、南开区和河北区交会处的三岔河口，由于其上风上水的文化和地理优势，成为本市及外地多家大型开发企业争抢的开发要地，不少购房者都看好该区域未来的升值前景。因此，尽管目前该区域的新建商品房项目交付使用还较少，但沿途二手房的价格涨幅已经超过了海河沿岸其他位置的房源。

　　“著名开发商、摩天轮以及其他重要景观设施都集中在上游，这些配套让该区域的环境和景观迅速成熟，其升值前景也更鲜明。”据业内人士透露，金领国际、壹街区、金钟公寓、金海岸公寓等次新房项目，从3月份至7月份平均成交价格已经上涨了15%左右，而海河沿线成交价格涨幅最大的几个小区也大多坐落在上游区域。

　　商业区大户型成交更多

　　与和平区和河西区携手的海河中游位置，由于毗邻天津站、金街等交通和商业要塞，因此该区域被更多投资和半居住用途的购房者关注。

　　“不少小型企业都在这个区域求购150平方米以上的大户型住宅作为办公用房，也有一些购房者看好这个区域的商业便利性和升值前景，因此在该区域求购一些位置和楼层条件较好的房源作为投资，将购买和代租管理服务捆绑委托的情况也比其他区域多。”地产经纪人付先生表示，该区域大量房龄在5-10年之间的成熟社区已经形成了相对稳定的价值认可度，城际交通和商业价值让升值潜力也不输上游，加上这些区域的挂牌房源又比上游更多，因此海河中游二手房成为很多投资买家的关注热点。

　　中游聚集改善自住者

　　海河中游的天钢、柳林地区被规划为天津市中心城区的副中心，集商务会展、商业娱乐、创智产业及休闲居住于一体的生态型城市副中心定位，让该区域的地产前景同样被看好。以改善自住为主要目的的购房者也给予了该区域更多关注。

　　河东区的滨河家园、滨河新苑，河西区的河畔公寓、碧海白天鹅等小区最近1个月左右的成交价格都比今年1~2月份上涨了1000元/平方米以上。我爱我家地产有关负责人表示，中游很多中档价位的商品房项目和大量既有住宅区形成了浓厚的居住氛围，各种生活配套也更全面，因此青睐海河景观的改善自住的购房者大多都会集中关注这一区域。 撰文 记者 安元 摄影 记者 魏孝明