今年上半年，津城房地产市场交易大幅反弹、屡创新高，进入7月后仍保持居高不下态势。市国土资源与房屋管理局发布的《每日房价》显示，7月1日至7月15日，本市二手私产住宅共成交4882套，与6月同期相比上涨2.8%，成交面积达41.6万平方米，同比上涨7.6%，成交均价5609元/平方米，同比下降1.4%。业内人士认为，除刚性需求的有力支撑外，投资型置业也对二手房成交活跃起到了一定的促进作用，可是若支撑楼市上升的政策预期发生改变，投资型需求将会受到一定抑制，“捂房惜售”的风险在加大。与房价持续上涨形成鲜明对比的是，上半年房屋租赁市场表现温吞，据记者调查，目前本市房产售租比已突破400∶1，“以租养房”正变得越来越难。
二套房政策成后市关键
7月上半月，全市二手房成交数据的变化显示，目前市场中总价百万以上的中大户型成交比重明显上升。改善型购房者的交易热情持续走高，对近来二手房市场的成交起到较大的促进作用。某二手房中介机构企划总监分析，改善型购房者交易热情持续走高主要有以下几大原因：一是整体市场气氛的活跃提升了购买信心；二是房价上涨预期强烈，“买涨不买落”心态驱使；三是各银行对“二套房”政策不同程度放宽，对购买力的要求有所降低。近期“二套房”收紧风声不绝于耳，更是促使短期内改善型购房需求激增。
对于本季度二手房市场的运行状况，这位人士认为，随着国家经济的企稳回升，市场仍将保持在较高的水平运行，“二套房”政策将成为影响后市的关键因素。
房价不大可能持续上涨
“很多人是出于通胀预期才加入到炒房行列。目前，宏观经济政策可能面临调整，这将给楼市带来重大变化。从房地产政策方面来看，支撑楼市上升的政策预期或将发生改变。”天津理工大学管理学院教授潘永明认为，后期政府很可能通过收缩信贷规模、提高信贷审核力度来控制房地产信贷风险。7月9日，央行发行2009年第24期、第25期中央银行票据，其中第25期为一年期票据。“一年期央票经过7个月后再度发行，意味着央行对货币政策进行了微调，开始控制市面上的流动资金数量。如果房贷收紧，投资需求将受到一定抑制，购房者的心理预期也将受到影响。”
潘永明表示，目前楼市的刚性需求已基本释放完毕，而宏观经济形势不容乐观。今年1月至5月，我国出口仍负增长，CPI增速仍下滑，表明经济仍然下降。“我认为房价上涨，成交量放大不大会持久。”
房主摘牌惜售存在风险
随着价格上涨，近期本市部分二手房主“摘牌惜售”。对此，南开大学经济学博士刘玉录表示：“二手房‘摘牌惜售’现象和‘新房捂盘’现象相似。由于不存在资金链问题，二手房房主比开发商更有‘捂盘’的资本。”
刘玉录说，一直以来，二手房的价格趋势和新建商品房保持一致，部分二手房房主根据目前新房销售火爆来判断二手房价格还会上涨。“二手房房主和开发商的立场不完全一样，他们不存在开发费用、银行贷款压力，在资金、时间等待等方面有优势，这决定了二手房比新房有更大的处置空间。”目前，房地产市场出现泡沫已成为各界共识，但在刘玉录看来，二手房房主并不关心市场上是否已经出现泡沫，他们关注的是房子能否以更高价格出售。“大部分二手房相关配套成熟，而中心城区的新房越来越少，从某种程度而言二手房投资性比新房更佳。当二手房房主发现房价明显上涨，就会出现‘摘牌惜售’的情况。”
刘玉录指出，从理性角度分析，二手房房主惜售有风险。“这一轮的市场繁荣并没有牢靠基础，缺乏国民收入上升支持的高房价不可能持久。可能有一些房主等半个月再出售确实会多获利，但也有可能因此错过价格转折点。”刘玉录表示，如果目前的局面持续下去，相关部门很有可能会针对房地产出台新政策，抑制投资性需求。万科董事长王石也表示，涨价不可能持续，惜售可能导致房主出现损失。 记者 姚华 许佳
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津城售租比突破400∶1
“房产售租比”是国际上通行的用来衡量一个地区楼市运行是否良好的重要数据，为房屋总价和其单套月租的比值。买房可能是用于投资或投机，而租房通常是真实居住需求，两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。
售租差距越拉越大
市国土资源和房屋管理局统计显示，今年上半年，本市新建商品住宅和二手私产住宅分别成交58101套和41002套，半年成交量均超过去年全年水平。与此火爆场面相比，租赁市场却呈现温吞状态，售租差距越拉越大。中原地产（天津）三级市场部区域总监朱庆江表示，目前本市中环线附近80平方米的两室二手住宅价格在60万元左右，而月租金仅为1500元/月，售租比在400∶1左右。而老城厢100平方米的住宅价格在130万元左右，租金差不多3000元/月，售租比高达433∶1。“这相当于一个人买的房产需要出租433个月（36年1个月），才能抵消其买房所花的钱。”
楼市面临严峻考验
国际标准的“房产售租比”为200∶1到300∶1。售租比越大，说明投资需求越大，投资价值越低。目前，本市较高的房屋售租比主要因为刚性需求者和投资者上半年蜂拥入市，导致房价走高；而严峻的就业形势令租房者多选择合租，导致租金表现温吞。业内人士表示：“售租比加大，说明那些试图‘以租养房’的长线投资者已很难在津找到能够满足投资需求的楼盘了。” 朱庆江表示，受楼市成交量攀升、老百姓“买涨不买跌”、制造业及社会游资大量投入房产市场等因素影响，下半年的房价或将被继续抬高，售租比年内可能进一步加大，楼市将面临更加严峻的考验。
