今年上半年，本市房地产市场呈现出异常火爆的态势。新建商品住宅和二手私产住宅分别成交58101套和41002套，半年成交量均超过去年全年水平。二手房市场全市成交均价为5491元/平方米，同比增幅为5.5%。在新房及二手房市场经历了复苏——回暖——火爆这一系列过程之后，本市租赁市场却呈现温吞状态，租金水平保持波澜不惊。业内人士认为，相对于租金水平来说，房价明显偏高，这说明楼市存在一定的泡沫。在未来，房价水平或将向租金水平靠拢。

　　租赁市场呈现温吞状态

　　本市某二手房中介公司企划总监表示，尽管二季度是传统旺季，可该公司今年上半年普通商品住宅租赁成交总量与去年同期相比保持持平，与上半年新房、二手房买卖的火爆状态相比相去甚远。全市租赁市场的成交总量与去年相比，同样没有大幅增加。

　　通过各门店的反馈得知，目前市场中一些租期将至的二手房业主往往选择由租转售的方式将房屋变现，租赁市场的供应量有所减少。中原地产（天津）三级市场部区域总监朱庆江称，近期本市房地产市场新建商品住宅价格持续上升，二手房卖方报价也随之水涨船高，可是租赁市场却没有随之火爆，成交量与租金水平同去年相比基本没有变化。

　　对此，业内人士认为这主要由两点原因造成：第一，本市外来常住人口总量不高。据统计数据显示，2008年天津全市外来常住人口为224万人，仅占北京、上海等一线城市数量的一半。作为对租赁市场起重要作用的群体，本市外来常住人口的当前现状使租赁市场的活跃度受到一定的限制。第二，租赁市场房源供给充足。近年来，大量新建商品住宅在交付后进入租赁市场，从而增加了本市的房源供给。由于2008年楼市相对低迷，部分业主由售转租，致使租赁市场房源异常丰富。同时，高端租赁市场有价无市的现状，也使租赁市场呈现不瘟不火的态势。

　　租金水平调整可能性小

　　未来本市房地产市场租金会不会随着房价的上涨而上涨呢？朱庆江认为，房屋租赁业务与新房、二手房买卖是两种不同的交易方式，关联度不大。下半年本市房价很可能会继续稳步上涨，但是租金水平变化的可能性很小。

　　上海易居房地产研究院综合研究部对北京、上海、天津等七个城市普通商品住宅租金回报率的抽样调查显示，今年第一季度七个城市普通住宅租金回报率除北京之外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。其中天津市普通住宅租金回报率仅为3.63%，超越了5%的国际警戒线，上海、杭州更低于3%。易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，假设租金收益不变，要想达到相对应的租金回报率，各城市普通商品住宅就需要调整价格。如要恢复到5%，七个城市房价的平均降幅需高达31.5%。

　　“这就是房地产泡沫的现实体现。”天津理工大学管理学院教授潘永明告诉记者，房产投资获利，除出租收益外，最大来源是物业本身的增值，依靠房产增值转手的投资者仍占多数。如果未来房产租金回报率越来越低，肯定会削弱房产投资的吸引力。由于目前市场处于低息的大环境下，投资者会接受房产投资的低回报，暂时对楼市不会有太大影响,但如果房价继续上涨，房产投资低回报的影响就会越来越大。“相对于租金水平来说，房价明显偏高，这说明楼市存在一定的泡沫。在未来，房价水平必然还会向租金水平靠拢。”（记者 姚华 苗娜）