驳任泽平：为预售制说几句挨千刀的话

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　　来源：36氪

　　河南烂尾楼业主集体停贷断供的风波，正在向全国发酵。 这样的背景下，有370万粉丝的经济学家任泽平发了一条微博，建议就此取消预售制：

　　任泽平观点

　　650条评论里，没有一人提出异议，还有5300余人点赞、994人转发。今天，取消预售制获得的支持远比反对多，特别是在郑州——2021年末克而瑞统计数据显示，24个重点城市延期交付期房项目面积占当年销售面积的比重是10%，在郑州这个数字是29%。

　　民意汹涌，是不是中国楼市就应该当机立断、顺水推舟，取消这一通行全球的房地产销售方式？

　　这里斗胆，要为‘千夫所指’的预售制说几句可能要挨千刀的话。

　　01

　　根据现行的预售制，一般期房项目的主体结构封顶，购房者就可以在首付基础上申请按揭贷款。首付及其从银行申请的按揭贷款，需要部分存放在指定监管账户，根据施工、竣工的进度分批次由开发商提取。有些地方按照工程建筑总投资预算上浮一定的百分点，留存预售监管资金；有些地方则按照总的预售资金的一定比例进行留存，当然是小于100%。

　　如果严格执行现行的预售制，期房预售的资金既可以保障项目建设完工，又可以方便开发商快捷地回款进行再投资。事实上，首付加上按揭这部分房款，在2017年房住不炒出台之后，就已经是土地市场投资的最主要资金来源，占比接近60%，相对于此前信托、私募、委托贷款等名目繁多的债务融资拿地，降低了开发商项目资金链断裂的风险，是一种进步了。

　　错就错在，各地执行预售资金监管过程中，多有放纵、疏忽和漏洞，比如最常见的方式是开发商从供应商那里得到工程相关采购的发票，就可以凭此到银行提取监管资金，实际上并没有进行施工、更没有竣工。更有甚者，预售资金根本没进监管账户，而是直接到了开发商的账上。

　　现在，事情又反了过来。2021年下半年起，受到房地产行业流动性威胁，地方严查预售资金监管，有的地方全额封存直至竣工才能提取，更有甚至把土地款的一部分也作为交楼的保障资金连同预售资金一起监管。虽然降低了单一项目的烂尾风险，但加剧了整个房地产行业的资金融通紧张，成为房企境内外债务全面违约的命门。

　　预售制的执行要么过松，造成烂尾风险；要么过紧，导致了市场的震荡。但总被误认为是制度本身出错了。

　　02

　　业主爬楼梯入住高层烂尾楼的事，已经不胜枚举。而烂尾楼是名副其实的‘楼’，而不是空旷的土地。这些‘楼’看起来差一点就竣工了——给了业主多大的期望，也就有了多大的失望。

　　更何况，这些‘楼’形成的在建工程，以及前期开发商办下来的土地权证、建筑许可、规划许可，都是银行的质押品，也成为千千万万购房者获得房贷的基础。

　　在这背后，主体结构封顶就可以办理按揭，是中国期房预售制的一大特色，这在业内也被称为‘超前回款’，它才是烂尾楼停贷断供蔓延的根源。

　　按揭全名是住房抵押贷款，在欧美日等国家也广泛推行预售制及住房按揭制度，但其预售阶段只需要缴纳首付，待住宅交付、确立物权后，再由购房者以房产作为抵押，银行据此提供贷款。也就是说，由于超前回款的存在，国内预售楼盘回款只需要几个月，而海外预售楼盘则取决于建设周期，一般长达2-3年。

　　可以看出，尽管国内首付比例高于海外，但按揭贷款的杠杆使用效率要远高于欧美日。这也是中国城镇化用20年走了发达国家200年之路背后的秘诀。

　　但问题是，超前回款意味着实际质押品的严重不足，即银行给予刚刚封顶的楼盘以竣工住宅的估值，向业主提供按揭贷款。放款之后，业主就开始每月还供，开发商则得到全额回款，就没了赶工的动力，反而尽可能拖延竣工，不到临近交付半年工地上都见不到多少人，就是要尽可能地使用预售回款这个无息的杠杆资金。

　　可以看到，新开工面积与竣工面积存在周期性的剪刀差，一段时间内开发商大量新开工取证预售，卖掉房子但并不急于继续施工，所以造成竣工面积的增长高峰延迟于新开工面积高峰的时间越拉越长。过去三年，由于房住不炒、债务融资拿地受控，开发商纷纷加速开工、延缓竣工，堆积了大量的未交付楼盘，同时遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业流动性紧张，因此引发了这波烂尾停贷断供潮。

　　超前回款加上预售资金监管放纵的背景下，银行提供给业主的按揭贷款实际上是‘资不抵债’的。而业主的实际杠杆率远超过首付比例的60%、70%，因为主体结构只是一堆钢筋水泥，相当于我们过去全民‘超融’了二十年，当然如期竣工、房价上涨之后，‘超融’就会解决，但一旦楼市下行、烂尾增加，‘超融’就会衍生断供问题。

　　也正是在过去二十年，中国的城镇化及居住条件改善，离不开超前回款这个加速器。通过预售楼盘，开发商快速回笼土地投资款再去拿地，而土地财政也迅速壮大起来用于基础设施投资，带动城市建设。

　　至于发展到今天，中国城镇化是否还需要这个‘超前回款’，则是更大的话题，此处按下不表。但可以肯定的是，取消这个中国特色，向海外的预售制度学习，不敢说能完全避免烂尾，但起码不会有因烂尾而起来的大面积居民资不抵债，以及他们掀起的停贷断供潮。

　　03

　　如果全面采取现房销售制度，当然可以避免烂尾楼，但随之而来的可能是巨大的资源及土地浪费。

　　鄂尔多斯的教训历历在目。2011年康巴什新城拔地而起，大量的项目以毛坯现房入市，成为全球最惊悚的一座鬼城，直到2015年棚改货币化之后才得到缓解。如果更多采取预售制，楼盘去化率低，还可以收回土地、另做规划，总不至于推倒重来。

　　实际上，期房、期货的诞生是用于对冲价格波动风险的。这也是预售制被忽略的一点优势，起到管理及反映市场预期的作用。在大宗商品市场，行情看涨，买家可以即期订立合约，以约定价格在未来购买一定数量的标准化产品，规避可能的价格上涨造成的成本增加。放在房价节节攀升的大都会楼市，期房预售也为刚需群体尽早置业开辟了捷径。

　　现在楼市不振严重拖累经济增长，大家就其对经济的拉动形成了所谓支柱性的共识，但对中国特色预售制对居民消费能力的掣肘往往视而不见。超前回款机制下，一些首次置业购房者在楼盘交付入住前两年就按揭还供，同时还要继续承担大城市高昂的租金，这样的‘双供家庭’不在少数。

　　一言以蔽之，预售制不宜全面取消，但超前回款是时候调整了。最起码，银行可以先延迟期房业主还供的节点，到交楼入住之后。步子太大了，直接取消超前回款也不行，因为即使是央企开发商也经受不住回款周期拉长3-5倍的冲击。

　　04

　　在今天的教科书里，王安石被誉为11世纪的伟大改革家。

　　北宋积贫积弱，王安石提出‘青苗法’，在青黄不接的时候为农户提供低息借贷的钱粮，抑制土地兼并同时为朝廷财政开源。

　　到现代中国，农户小贷以及国家粮食收储制度，即为当代的‘青苗法’，有效对冲了‘谷贱伤农’。

　　极具国家治理与金融创新理念的‘青苗法’，在北宋年间执行过程中，变质为官府辗转摊派强制性高利贷、收取利息的苛政。

　　仅此一个教训，就足够今天的‘预售制’借鉴以改过自新了。