牛市与熊市 Seritage增长属性

自六年前从西尔斯控股公司分拆出来以来，Seritage Growth Properties(纽约证券交易所代码：SRG)吸引了以沃伦巴菲特为首的几位知名投资者的兴趣。然而，尽管房地产投资信托基金具有吸引力的房地产和大量的再开发机会，但自 2015 年上市以来，Seritage 股票的价值一直在下跌。

Seritage 终于准备好兑现其潜力了吗?还是当前局势破坏了它的前景?下面，两位资深的 Foolish 撰稿人讨论了 Seritage Growth Properties 股票的优点。

Adam Levine-Weinberg，CFA：风险太大，上涨空间太小

在当前局势之前，Seritage Growth Properties具有很大的潜力。然而，它不再有足够的上涨空间来证明拥有它的风险是合理的。

进入 2020 年，Seritage 的投资组合已出租 43%。它有 1.077 亿美元的就地年租金和为未来入住签署的租约，年租金总额为 8430 万美元。然而，Seritage 在“体验式”租户上下了很大赌注：例如，健身房、电影院、家庭娱乐中心和联合办公空间。这些租户中有许多在大流行期间遇到了麻烦。

因此，到 2021 年 3 月 31 日，该投资组合的租赁率不到 29%。就地租金已降至 9340 万美元，而 Seritage 仅签署了 3630 万美元的年租金以供未来入住。

即使在 2019 年末，Seritage 也在烧钱，但它有明确的途径可以在 2020 年末或 2021 年初达到盈亏平衡。现在，它烧钱的速度更快——大约每年 1 亿美元，然后再花一毛钱用于重建——距离盈亏平衡点还有几年的时间。

资产出售：一把双刃剑

Seritage 的商业计划需要对其房地产进行雄心勃勃的重建。然而，截至 3 月 31 日，它手头只有 1.445 亿美元的现金：足以支付大约一年的运营现金消耗和正常的流动性需求。

为了给自己更多的跑道并支付重建支出，Seritage 依靠资产出售。自 2015 年从西尔斯分拆出来以来，它已通过出售房地产筹集了约 12 亿美元。截至 3 月 31 日，Seritage 拥有 179 处房产的权益——低于 2015 年年中的 266 处——并且还有几处待售合同。

新任首席执行官 Andrea Olshan 希望再出售 40 或 50 处资产，筹集更多现金并将投资组合缩减至 120 至 130 处房产。然而，Seritage 的大部分房地产都是空置的。除非它出售其最具潜力的地点，否则空置资产可能不会卖出高价。而且，如果 Seritage 出售其为数不多的一些已满房的房产，就地租金将进一步下降，从而加剧其现金消耗。

房地产开发有风险

最后，虽然 Seritage 拥有几十个高潜力资产，但要以盈利方式重新开发它们并不容易。

Seritage 于 2017 年开始了其前三个主要项目的工作，预计将在 2019 年底完成。目前还没有一个项目开工。截至 2019 年 12 月 31 日，Aventura 的 Esplanade 已出租 50%，圣地亚哥 UTC 的 The Collection 已出租三分之二，圣莫尼卡的 Mark 302 没有一个租户。从那以后，许多潜在租户退出了，而新的租约签署却寥寥无几。

展望未来，主要风险包括建设成本飙升、分区限制、需求不确定以及交货时间长。例如，Seritage 预计至少要到 2023 年才能开始其在弗吉尼亚州亚历山大市的主要资产的建设，第一批建筑物最多可以在 2025 年投入使用。

Seritage 没有那样的时间。未来几年的现金消耗将抵消成功重建带来的大部分潜在收益。这使得投资一家持续烧钱的公司的风险变得太少。

CFP 马特·弗兰克尔：市场忽视了巨大的未开发潜力

我当然同意亚当的一些担忧。现金消耗率是有问题的，过去一年左右签署的租约大幅下降并不完全令人鼓舞。重新开发 Seritage 最有前途的资产绝对是一项艰巨的任务，而且可能需要数年时间才能完成。

需要明确的是，从该术语的任何定义来看，Seritage 都不是低风险股票。我认为这是一个明显的二元结果案例——对于以当前廉价估值买入的耐心投资者来说，Seritage 要么最终归零，要么将成为 10 袋子。而且我认为后者发生的可能性比市场所认为的要好得多。

首先，考虑一下 Seritage 现在有多便宜。其 7.8 亿美元的市值意味着您以每平方英尺约 30 美元的价格获得其 2600 万平方英尺的投资组合。美国零售物业的平均租金为每年每平方英尺 18 美元以上，而像 Seritage 这样旨在开发的高品质空间的租金可以达到该数额的数倍。亚当提到的 Seritage 首屈一指的 Aventura 房产的基本租金中位数为 100 美元。

即使包括 Seritage 的 16 亿美元定期贷款，您仍然只需支付约 90 美元/平方英尺。当然，Seritage 的大部分房产都是空置的西尔斯大楼，但对于零售房地产来说，这是一个很低的估值，其中大部分位于一流的位置。更重要的是，您要为 Seritage 拥有的 2,300 英亩土地买单，其中大部分是空置的停车场，具有无限的重建可能性。

正如我所提到的，烧钱当然令人担忧，但这就是为什么我非常支持新任首席执行官 AndreaOlshan计划迅速出售 Seritage 的非核心资产。我们不知道她计划出售哪些资产，但根据公司最近的活动(2020 年以 4.17 亿美元的价格售出 32 处房产和 16 处包裹)以及 2021 年房地产市场的整体实力，这很容易产生 500 美元数百万或更多急需的现金来加速 Seritage 的重建工作。如果使用得当，Seritage 可能会在明年年底实现正现金流，并可能成为真正自我维持和创造价值的重建机器。

值得关注的迷人股票

显然，有很多理由对 Seritage 的长期前景持乐观态度，但也有很多理由感到悲观。只有时间才能证明 Seritage 的优势是否大于其劣势，反之亦然。