近日记者接连接到本市部分小区业主的投诉电话，反映一些商家占用小区甬道摆摊设点，招揽生意，甚至连一些现场制作售卖蚕丝被的窝棚都搭进了小区。对此一些业主颇有意见。根据我国《物权法》的规定，小区公共用地属于业主共有，物管未经业主同意不得随意出售、出租。接到业主的举报，记者按照信息所指，第一时间赶到了现场进行调查采访。

　　小区花园变成自由市场

　　根据业主提供的信息，记者首先来到本市河西区小围堤道某小区进行查看，该小区是2009年竣工入住的高档小区，走进小区后，能够感受到它的清净优雅。物业公司的保洁人员，拿着墩布正在清洁花坛的大理石，足可以看出物业服务还是比较到位的。在小区的尽头是一座铺着软地板的花园，花园里架设着几套健身器材。据业主讲，平日里不少孩子就在此晒太阳、做游戏。但最近几天，这种和谐的社区环境被打破了，原因就是一个图书商在此花园摆设了摊位售卖图书，占据了孩子们的游戏空间。

　　记者与图书销售者进行了攀谈，据他介绍，截止到记者采访当天，他们每周五会进入一座小区摆摊设点，直至周日结束，下周便会到其他小区进行售卖。记者进一步询问，这样的摊位目前有几个？销售者表示并不知道确切数目，但除了小围堤道这一小区外，河西区其他小区也有他们的摊位。记者现场观察到，这些图书不是按照封底标注的价格进行售卖，而是以“24元/公斤”称量售卖。以一本图书为例，该书标价48元/本，上秤一称0.42公斤，售价为10.08元，如果购书者想买，10元的价格便可以买到这样一本图书。这种销售方式看上去似乎比较合适，本应该吸引不少爱书之人前来购买，但销售状况如何呢？据这位销售者介绍：“第一天摆摊时还算踊跃，但后来销售额就日渐萎靡了，这些书比较杂，比较多，很多小区业主连看都不看。”那么他们是如何进入到小区内进行售卖呢？中间经历了哪些公关过程，对此销售商表示：这是公司的统一行为，他作为一名打工者，老板派到哪儿就去哪儿卖书，对于公关一事并不知情。

　　在河东区津滨大道某小区，近日也出现了“论斤售书”的摊位，记者前去查看后了解到：售书模式与前一个小区几乎一样。曾在电话中向记者投诉的该小区业主唐女士告诉记者：“这售书商已经在小区摆摊三天了，每天占用着小区的花园，让他们这些老年人无处健身。”她接着向记者介绍说：“她所居住的小区是2011年下半年正式入住的，从入住那天起，小区的健身花园里就有装修公司摆摊设点，规模堪比自由市场，各个装修公司都在对业主围追堵截，并散发一些传单，让小区环境乱得很。装修热潮刚过，电器商进驻，通常以该小区业主尊享折扣为促销手段展开推广。今年三月份，一个做蚕丝被的窝棚搭进了小区，这些商人晚上就住在窝棚里，白天向小区业主进行售卖，窝棚占据着小区车位近两个星期。近日，针对该小区业主年轻人多的特点，一些婚纱影楼也在小区里拉起了横幅，招揽生意。”说起这些，唐女士很是不满，她的不满主要针对物业公司。她曾联合小区内的几位上年纪的业主一起找过物业，反映过此事，但物业公司给出的答复是：之所以把这些商家请进小区，就是为了方便业主。“物业根本不把业主放在眼里，今天一个商贩，明天一个商贩，小区优雅的环境全部被打破了。表面上是服务于社区业主，但这其中一定有金钱交易。”唐女士忿忿地说。

　　物业是否从中谋利？

　　根据记者掌握的情况，与其中一家物业公司进行了联系，起初是以经理不在为由拒绝记者采访，而后又表示希望能和记者进行有效沟通，把事情说清楚。

　　据这位自称姓张的物业经理告诉记者：“业主反映的情况的确存在，物业公司之所以让一些商家进驻小区摆摊设点，其本意是想让业主感到方便，受到折扣优惠。为了不打扰居民的生活，原则上只有每周末两天休息日才会允许这些商家进驻社区，并且提前需要向物业公司提交申请，按照我们规划的场地从事业务。而且每周只接待一个商家，避免商家过多，占地过多，影响业主生活。”对于业主怀疑的物业公司招揽店家是为了谋取“公关费”一事，张经理矢口否认，并表示他们并不从中赚钱。他解释说：“每个商家入驻一天，需要交纳一部分物管费和清洁费，因为商家撤出后，我们需要安排工作人员对场地进行清理复原。这部分钱有些是拿来对员工进行奖励，而有些就摊到小区日常维护中了。别说‘外快’了，能够摊平日常支出就已经不错了。”他并表示：小区入住还不满一年，届时会将所有的支出通过公告形式张贴出来，供小区业主监督。

　　记者走出该小区，正巧在小区门外碰到一位牛奶促销员，于是向他了解了一些情况。据他介绍：如果能够进入到小区进行促销，效果非常好，但公司并没有出这笔公关费，也没有人帮着和物业公司牵线搭桥，自然他就无法进入到小区里展开促销了。因此只能在距离小区最近的大门外摆摊设点，能够省一些。记者进一步询问，公关费得多少钱？这位牛奶推销商说：“促销一天，得三四百元。我们一天也赚不出这么多啊。”

　　商家为何愿意进小区？

　　进驻小区推广商品已经成为一些经销商最常见的推广营销手段了，而且对此还有一套专门的理论用于参考。首先要对准备进驻的小区进行比较、分析和筛选，选择那些适合本产品的中高档定位的小区和那些在区域内有代表性、有影响力和号召力的小区作为重点。接下来就会对此展开营销。

　　某知名电器公司负责小区推广的经理向记者介绍说：“他们通常会对某新建楼盘进行分析，这座小区居住着多少户业主以及业主的收入状况如何都要列入参考范围。接下来要考虑小区设点一个轮次有多少天，前期的公关费用是多少，该为小区业主拿出怎样的商品来推广？太高端的商品业主是否会选择，太低端的商品业主是否看得上？最关键的是一个轮次的推广预计的销售收入会是多少。”这些经过一番计算外，若值得进入，便会进一步行动。

　　只所以采取这样的方式进行推广，商家看重的则是“点对点”的营销。比如某新建小区，业主一段时间内集中装修，装修过后紧随其后的就是电器的购买，如果能在这一时期在小区内架设摊位展开促销，收益自然是不难想象的。因此在装修中期阶段，即便付出的再多，对于电器运营商也觉得值得。这段时间对于不同的小区会展开不同的进驻方式：比如商品房小区，他们会摆放咨询台，并利用样板房的带动效果吸引顾客。再比如别墅区，他们通常和装修公司进行有效接洽，从中赚取利益。对于一些普通楼盘小区，他们则会根据物业公司的管理程度以人员上门送传单，联系包工头为重点，展开促销。除此之外，架设摊位他们更在乎的是业主信息的搜集，便于后期电话营销。

　　销售商乐于进入小区售卖一来看重业主购买力，便于搜集业主信息，还可以有效避免与城管部门的接触，这便是促使销售商花尽心思进小区的关键。

　　小区内经营不能由物业说了算

　　本市不少小区出现了经营者摆摊设点的情况，针对这一情况，记者翻阅了一些法律文本，根据《物权法》规定，建筑区划内道路、绿地、公共场所、公用设施等属于业主共有。根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第五十一条的规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　同时，该《条例》还规定，若有擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的这些行为之一的，由有关部门责令限期改正，给予警告，并按照规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。个人有以上行为之一的，处1000元以上10000元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　因此，物业公司应与全体业主协商后，对小区公用场所进行合理使用，所得收益应用于小区公用开支，且要公开收益用途。