中国网·滨海高新讯 通过对房地产价格发展状况与购买者负担能力等14个具有市场敏感度高、关联性强、即时性好、前瞻性明显的房地产指标体系研究，沈阳市房地产研究所发布《沈阳市房地产健康性指标体系研究》报告。报告显示，目前，沈阳市商品房结构合理，但二三级市场发展不均衡；房价收入比呈逐年下降趋势，房价收入比和租售比处于合理区间。虽然有国内外经济环境、房地产宏观调控政策等诸多因素影响，由于沈阳的房地产市场起步较晚，基础较好，住房需求以自住型为主，投资和投机性购房比例较小，三五年内仍将保持良好发展态势。

    房价收入比逐年下降

    14个指标体系基本涵盖了房地产市场的方方面面。比如，价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调指标，包括房价收入比、租售比。其中房价收入比在6倍以内、租售比在1∶300-1∶200之间为健康。

    通过测算，2009年成为沈阳市房地产市场发展的分水岭，即2005年-2008年末，沈阳市房地产市场处于平稳发展阶段，各项健康指标基本处于合理范畴。2009年以后，进入快速发展阶段。

    目前，沈阳市房价收入比呈逐年下降趋势，房价收入比和租售比处于合理区间。按每户购房60平方米计算，房价收入比由2005年的5.89倍下降到2009年的4.23倍；若按每户购房70平方米计算，房价收入比由2005年的6.87倍下降到2009年的4.94倍。可见，沈阳房价收入比一直在国际认可的6倍标准以内，属于合理范围。

    2009年以前，沈阳市商品房价格稳中有升，2009年末商品房和商品住房的价格分别同比增长10.92%和14.24%；2010年前1-11月，二者涨幅分别达到27.23%和28.56%，超出房价涨幅5%的合理范围，表明房价涨幅高出人均可支配性收入和GDP增长幅度。

    二三级市场发展不均

    根据沈阳市房产局多年来的住房问卷调查显示：沈阳市新建商品住房以自住型为主，2009年只有7.12%的购房者是投资性或投机性购房。但二三级市场发展不均衡。 2005年-2009年，沈阳市二三级市场比例一直在1∶0.6-1∶0.4之间，二三级市场比例一直处于失衡状态。2010年1-11月，二三级市场比例为1∶0.36，市场失衡情况加剧。

    调查表明，除了2008年沈阳房屋施工和竣工面积有所下降之外，其他年份房屋建设情况均呈增长趋势。房地产投资额年涨幅在30%左右，属于高速运行状态。房地产投资额占全社会固定资产投资总量的1/3，对全市经济的发展贡献突出。但相对于快速增长的房地产投资规模来说，商品房销售速度相对缓慢，商品房投资销售比低于70%，呈下降趋势。

    一直以来，沈阳市商品房处于供略大于求的良性供给状况，但受2008年全球金融危机和房地产经济下行的双重影响，开发商信心不足，延缓了新楼盘开发建设速度，致使从2009年初至2010年7月之间商品房处于供不应求状态。随着2010年初以来商品房入市量逐月增加，2010年8月以后供求关系重新达到平衡。另外，沈阳市商品房空置率也处于12%以内的合理范围内。 记者／高慧斌