目前市值已达700余万

　　2004年，来自山东，在天津经商多年的韩先生在荣业大街新文化花园购置底商一套，面积287平方米，单价1.2万元，总房款344.4万元。韩先生的首付为172.2万元，占总房款的50%，贷款172.2万元、年限10年，在基准利率6.12%的基础上，优惠后的最终利率5.31%，月供1.7万元左右。粗略计算，韩先生购买此商业物业本息合计约435.8万元。该底商从2005年至今一直出租，实际租金平均3元/平方米/天，约合每年31.4万元，如此计算韩先生不到14年即可靠租金收回成本。

　　与此同时，商业物业的溢价也给韩先生带来不小的收益。投资专家表示，新文化花园位于荣业大街与福安大街交口，交通位置优越，大胡同商圈、和平路商圈、南市商圈近在咫尺，升值空间广阔，现在的市值已达到2.5万元/平方米，总价已达到700多万元。

　　高额收益并非人人可得

　　尽管韩先生的投资非常成功，但并不意味着本市社区商业是一块人人可得的“肥肉”。中原地产（天津）投资顾问部总监高飞表示，本市中心商圈一铺难求与非成熟商圈铺面高空置率形成了鲜明对比。“目前愿意投资非核心商圈的人可谓少之又少。商业的过度集中是天津的一大特点，然而像人口密集、消费能力很高的梅江地区却一直未能形成良好的商业氛围。”

　　根据中原的调查，本市社区商业地产近几年的供应量逐渐加大，但主要集中于河西、南开两区，很多项目初期设计的商业配比并不合理，没有达到预期目标。此外，社区商业主要依靠内部人口消费，外来人口消费很小，可一些偏僻项目却盲目设定过大的商业面积，造成日后经营困难。业内人士表示：“目前出让地块中商业配比还是比较大的，这也是未来拿地需要开发商慎重的地方。现在社区商业地产还是采取大量销售的模式，开发商短期内回笼资金造成后期业态不合理，空置率比较大。”

　　投资者需考虑五大因素

　　仕一邦地产策划部王娜表示，商业地产的投资不同于住宅地产，有自身的投资特色与出发点：首先，商业地产的刚性需求来源于回报，“一铺养三代”就是其价值的最大体现，回报率是商业地产投资的首要关注点；其次，商业地产所处的“商圈”是项目的命脉，如果周边没有好的商圈，其投资价值甚至不如一所住宅；第三，“业态”是商业项目建设初期或者在运营过程中对项目招商内容的约束范围，如果业态约束过于繁琐、严格无疑会增加招商的难度；第四，项目的升值空间和潜力也是很重要的，可以结合投资回报率综合考虑；此外，地产项目自有的特色，如层高，邻近主干线、学区等，都是需要重点关注的因素。

　　高飞表示，就全国而言投资商业地产的理想回报率为8%。在本市，投资回报率不低于6%，15年内能够收回成本的项目是比较理想的选择。但是，目前社区商业项目单价都在2万至3万元，首付五成、贷款10年的要求也大大提高了投资门槛。“一般投资商业地产的人本身即为投资业态的经营者，能够很好地把握物业租金和目标客户群。普通投资者恐怕很难对商业项目做出准确的判断，出手需谨慎。”记者 苗娜 姚华