·天津09秋季房交会 专家回答热点问题

　　中国网·滨海高新讯 9月9日，2009年秋季房地产交易会第二天成交各类房屋372套、28239平方米、20607万元。其中，商品房成交196套、17318平方米、14090万元，成交面积占房屋交易总量的61.3%，平均价格8136元/平方米；二手房成交145套、8933平方米、6517万元，成交面积占房屋交易总量的31.6%，平均价格7295元/平方米；房屋租赁成交31套、1988平方米，成交面积占房屋交易总量的7.1%。

　　截至9月9日，本届房交会累计成交各类房屋771套、63905平方米、46221万元。其中，商品房成交411套、38607平方米、31511万元，成交面积占房屋交易总量的60.4%，平均价格8162元/平方米；二手房成交287套、20435平方米、14710万元，成交面积占房屋交易总量的32%，平均价格7198元/平方米；房屋租赁73套、4863平方米、成交面积占房屋交易总量的7.6%。(记者 苗娜 通讯员 吴梅 孙毅)

　　津城二套房贷全面收紧

　　上周，曾就津城10家银行二套房贷执行情况进行调查，当时有不少银行表示，办理二套房贷在首付、利率上可以优惠。9月9日记者再次连线这些银行，他们却已全部改口——天津二套房贷全面收紧。业内人士预计，各银行严格执行二套房贷政策以后，将抑制部分投资性需求和改善性需求。（记者 许佳）

　　相隔仅一周银行改口

　　上周一，大沽南路某农行网点的工作人员曾向记者确认：如果购买的第二套房是新房，最低能享受首付两成、利率7折的优惠；如果是二手房，可以享受首付最低三成、利率7折的优惠。而且二套房也不以家庭为单位计算。9月9日，记者拨通该网点的电话咨询二套房贷，相关人士称：“我们现在已严格执行相关文件了，购买第二套房首付至少要四成，利率也要在基准利率的基础上上浮10%。而且，二套房目前以家庭为单位计算，只要夫妻二人中有一个名下有房，再买就算第二套房。”上周表示二套房贷可以优惠的中信银行南京路分行营业部人士也改口：已严格执行第二套房贷政策，首付和利率没有优惠，没有商量的余地。

　　在秋季房交会现场，记者以客户的身份向建行展台进行了咨询，相关人士表示，如果第二套房面积在144平方米以下，可以算为首套房。也就是说如果第二套房属于改善性住房需求，则能按照首套房来享受首付和利率的优惠。上周记者向建行天津分行营业部咨询时，得到的答案是：“如果各方面条件符合，办理首付两成、利率7折没问题”。

　　监管层出手效果明显

　　是什么原因让这些上周还能办理二套房贷优惠的银行纷纷改口，严格执行二套房贷政策？

　　据知情人士透露，监管部门并没有下发新的相关文件，二套房贷全面收紧缘于前几天天津银监局的一次会议。“其实那次会议并不是针对二套房贷的，只不过会上监管部门稍有提及，要求各家银行一定要严格执行二套房贷政策，银监局也会继续对执行情况进行检查。现在正值房交会，是房地产交易的高峰期，违规操作二套房贷的银行意识到现在是一个敏感时期，改变了此前的做法。”

　　某股份制银行个贷部总经理表示，如果个别银行在二套房贷方面依旧能优惠，对于其他严格执行的银行来说并不公平。“所有银行都严格执行二套房政策，在监管、查处方面也会容易得多。”

　　不能优惠愁坏购房人

　　二套房贷受到如此关注，自然是因为能不能享受优惠对购房人来说影响不小。记者算了一笔账：以贷款40万元、20年还清为例，如果利率能打7折，购房人每月需要还2457.35元，总利息为189764.65元；如果严格执行二套房贷，利率需要在基础利率的基础上上浮10%，月供为2990.3元，总利息为317673.12元，月还款额和利息总额分别增加了532.95元和12.79万余元。利息总额相差十几万元，更别提买房时的首付了。

　　业内观点:收紧矛头直指投资客

　　“二套房贷收紧，确实会对市场产生影响，尤其是对投资性和改善性需求，收紧的影响不可小觑。”业内人士表示，“此前投资客蜂拥入市已导致楼市出现泡沫，从某种程度而言，目前全面收紧二套房贷已略显迟缓。不过各银行严格执行政策，对当前的楼市来说总归是

　　日前，华远地产董事长任志强公开表示：银监会限制“二套房”的消费信贷政策对于房地产影响巨大，提出取消限制二套房购买政策的建议。南开大学经济学博士刘玉录表示，二套房贷对楼市的影响非常关键。业内人士指出，目前判断各银行严格执行二套房贷能否给楼市“降温”，推动房价下行还为时过早。

　　二手房人气旺改善型唱主角

　　现场观察 中介推房不遗余力

　　在本届房交会上，二手房专区集中在馆内展示，和春季馆外展示相比，为购房人提供了更好的购房环境。通往展厅的道路两边，被中介工作人员“占领”，他们手中高举精品房源，目光不断搜寻意向客户，格外卖力。截至目前，我爱我家于房交会次日已接待客户两千余人次，现场约看百余组，达成意向成交房源三十余套，其中大部分为改善性需求。

　　价格走势 二手房普涨10%-15%

　　尽管8月份天津二手房成交套数环比下降7.3%，是自入夏以来连续上涨后的首次回落，但与上半年相比仍属于高位水平。同时，在价格方面，8月份天津二手房成交均价环比上涨2.4%，达到了5837元/平方米。在房交会首日，二手房成交均价更是高达7123元/平方米。

　　本届房交会上，在中介机构推出的二手房中，有高达90%的房源都是市内六区的房子。一些中介在展示台上将房源按照市内六区、新四区等来分类，以方便看房人寻找，其中新四区的二手房源相对较少。业内人士表示：“现在市中心的新房价格越来越高，房源也很少，但很多购房者不愿在新四区买房，所以将目光转向了市内六区的二手房。此外，之前二手房的交易税费有所调整，这对买卖双方而言，减轻了不少负担。7月份，天津二手房成交量甚至创下了单月成交万套的水平。”

　　业内人士还透露，天津二手房价格也正是从7月份开始全面上扬的。有数据显示，和春季房交会相比，本届秋交会上的二手房价格普遍上涨了10%-15%。尽管如此，在二手房的集中展示区，咨询者依然络绎不绝。总价在50万元左右的中小户型房源最受关注。

　　原因解析 改善性需求占多数

　　记者从多家中介机构了解到，到房交会咨询二手房的大部分购房者都是自住需求，投资需求比较少。“二手房价格开始上扬时，一些投资客就开始逐渐离场了，因为现在并不是投资的好时机。”一位中介机构工作人员表示，在自住需求中，改善性需求成为了绝对主力。

　　后市预测 年内二手房价或转向

　　受投资客离场、刚性需求阶段性释放完毕、房价持续上涨以及近日津城二套房贷全面收紧等因素影响，业内人士预计，二手房市场将会出现今年以来的首轮调整。“二手房价格快速上涨让不少人望而却步，一部分购买力有限的购房需求不得不选择退市观望。”更有中介人士直接表示：“如果你不着急，可以再等等，二手房价格现在确实比较高，没准到年底时会降一些。”(记者 许佳)