天津市委副书记、滨海新区管委会主任何立峰视察滨海科技园（中国网·滨海高新 新闻图）
中国网·滨海高新讯 作为继深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的“第三极”，天津滨海新区的一举一动都牵动着资本市场的目光。8月12日，天津滨海新区管委会召开新闻发布会，宣布将投资1.5万亿元，部署实施“十大战役”，力争形成滨海新区建设和开发开放的新高潮。消息公布次日，天津板块应声而起，海泰发展等个股均现较大涨幅。
根据规划，滨海新区将用一年半的时间完成大部分工作，使1.5万亿投资给滨海新区带来巨大变化。而这一建设蓝图，也正在给区域内上市公司带来前所未有的发展机遇。
7月28日，海泰发展（600082）公布重大资产重组方案，宣布将以发行股份购买资产的方式，将海泰集团位于滨海新区领航区——滨海科技园内的两大住宅及商业、金融、办公类房地产开发项目置入公司。项目之一的“海泰·金领国际”，是滨海科技园首个住宅配套项目，“海泰·渤龙天地”则集酒店、服务公寓、办公楼、商业、商务会所等城市核心服务于一体，将为滨海科技园提供综合的商业商务配套功能。此次重组，将为海泰发展增加51.47万平方米的土地储备，增幅为80.70%，同时使海泰发展净资产、未来盈利能力大幅提升。海泰发展也将由此实现从单纯工业地产开发向区域地产综合开发运营商定位的转变。
更值得关注的是，海泰发展此次两大重组项目，就位于“十大战役”的主战场之一——滨海科技园渤龙湖总部经济区。海泰发展率先起步，抢占滨海新区发展高地，不仅意味着公司将分享滨海新区跨越式发展的巨大机遇，也标志着滨海新区与资本市场间将形成良好互动和越来越紧密的资本联系。
海泰发展董事长杨川告诉笔者，海泰发展此次重组，已经打响了项目所处的渤龙湖总部经济区开发建设的发令枪，而渤龙湖总部经济区共计2.62平方公里的规划用地规模，也仅占以海泰集团为开发建设主力的滨海科技园约1/10的土地面积。作为海泰集团旗下唯一一家上市公司，海泰发展不仅要扎根于滨海科技园内25平方公里的热土上，真正发展壮大，未来还将面向滨海新区2270平方公里的行政区划，在更大的舞台上寻找战略发展机遇。事实上，在推进此次重大资产重组的同时，海泰集团向南港工业区等其他“十大战役”阵地的拓展已经开始。
厚积薄发 时势赋予重任
要了解海泰发展此次重组项目的盈利前景，就要了解此次项目所处区域的政策优势和加快开发的政策背景。2009年3月12日，国务院正式下发批复，同意将“天津新技术产业园区”更名为“天津滨海高新技术产业开发区”（下称“滨海高新区”），并于5月正式批准滨海高新区进入首批４家国家创新型科技园区试点名单。滨海高新区作为国内唯一的科技部与地方共建的高新技术开发区，是我国建设创新型国家的核心平台之一，在政策引导体系、创新平台、人才平台等多个层面拥有政策优势，而其位于滨海新区区划内25平方公里区域，称为滨海科技园，是滨海新区八大功能区之一。该区域因而享有双重政策优势，是带动滨海新区发展的领航区。
2007年4月26日，滨海科技园现场平整工程开工，标志着滨海高新区建设正式拉开了帷幕。虽然此前，滨海科技园尚处于起步和综合配套的基建阶段，但优越的政策和区位优势，仍然吸引了国内外众多优秀企业纷至沓来。截至目前，津能明阳风电设备制造基地项目、天津药研院生物医药项目、航天二院、航天五院航天器研发制造及应用产业项目、法国液化空气（中国）投资有限公司、大连华信计算机技术股份有限公司等都已确定将落户滨海科技园，滨海科技园以生物医药产业、高端IT技术产业、新能源与可再生能源产业、现代服务业等四大板块为主要产业的布局已经蔚然成形。
今年7月7日，天津市委副书记、滨海新区管委会主任何立峰赴滨海科技园调研，指出滨海科技园已经具备了大规模开发建设的条件。他要求滨海高新区管委会抓住当前世界经济格局调整的有利时机，加快推动重点项目建设，在滨海新区迅速形成“西线战役”。随后，位于滨海科技园中心区的渤龙湖总部经济区项目，被列入此次滨海新区“十大战役”之一，由海泰集团承担渤龙湖总部经济区建设主体。
栽下梧桐树，方能引得凤凰来。作为滨海科技园的中心区，渤龙湖总部经济区就是要以功能性总部经济及相关配套的现代服务业为基本定位，进一步改善滨海科技园整体配套环境，为其发展提供国际一流水平的基础设施保障体系，提升区域对外部企业的吸引力。渤龙湖总部经济区用地规模2.62平方公里，总建筑面积196.9万平方米，共规划了总部基地区、生态居住区、商业商务区和公益性公共设施区，预计总投资将达98亿元。而此次海泰发展两大重组项目，就位于渤龙湖总部经济区的核心位置，也是这一区域整体开发建设的奠基之作。
海泰发展董事长杨川表示，作为滨海高新区国有资产运营者——海泰集团旗下唯一的上市公司,海泰发展当仁不让，应担当起引领渤龙湖总部经济区建设的重任。而这同时也是海泰发展未来发展的优势所在。随着滨海科技园进一步发挥辐射、示范、支撑和带动作用，进一步融入滨海新区开发开放之中，海泰发展作为区域内最为领先的产业园专业运营商的功能将得到充分发挥，海泰发展也将持续获得发展资源。原海泰集团董事长、现任滨海新区管委会副主任宗国英就表示，在投资1.5万亿的“十大战役”阵前，海泰控股等几大集团军已整装待发，多种渠道的融资已经展开。海泰发展自上市以来肩负的滨海高新区资本运作与产业运营“双重平台”的职能预期也将在这一过程中得以强化。
借势东风 谋求战略转型
包括渤龙湖总部经济区建设在内的滨海新区“十大战役”为何在今年集中打响？海泰发展又是否选择了合适的时机切入滨海新区开发？这些问题，是为了理解海泰发展此次重组的战略意义，所必须解答的问题。
需要看到，伴随着1.5万亿投资计划的推出，滨海新区又一次处在了跨越式发展的关键节点上。海泰发展此次重组，就是抓住了这一战略发展的重大机遇。而公司此次实现向区域经济综合开发运营商的转型，不仅将使自身股东优势和资源优势得到充分发挥，也符合滨海新区发展的政策导向，使未来相关项目运营和公司长远发展得到了保证。以此次重组为契机，海泰发展将真正融入滨海新区的发展格局，这正是公司此次重组的战略意义所在。
此间分析人士指出，滨海新区已经跨入由点到面、由局部到整体的全面开发建设的新阶段，这从近期中央一系列表态和政策安排即可得到证实。此前，胡锦涛总书记专门就天津工作情况听取汇报，并再次就天津经济社会发展和滨海新区开发开放做出重要指示，提出“五个下工夫、见成效”的明确要求，希望滨海新区努力建成科学发展的示范区。这是在当前应对国际金融危机、推动科学发展的大背景下，对滨海新区发展目标的新概括、功能定位的新提升。此次1.5万亿投资计划出台之际，滨海新区管委会副主任宗国英也明确表态，滨海新区将瞄准其他先进地区，加强政策对比研究，尽快形成滨海新区的政策优势，特别是在综合配套改革方面实现新的突破。可见，在新的阶段和外部环境下，滨海新区正在酝酿新的突破，巨额投入说明了政府加大对滨海新区支持的态度，而未来的政策倾斜可能将进一步加快区域发展的速度，区位价值正在进入快速上升期。
除政策支持外，1.5万亿投资将实现区域经济持续平稳较快发展，这是滨海新区和海泰发展加快项目建设、发展园区经济的经济基础。今年上半年，面对金融危机的洗礼，中国经济彰显出“我自岿然不动”的气魄，而作为北方经济中心的天津，更以16.2%的增幅，排名国内GDP增幅榜首。其中，滨海新区完成生产总值1576.83亿元（人民币，下同)，占到了天津全市生产总值的半壁江山，GDP同比增速23%，更快于天津全市6.8个百分点。截至目前，滨海新区经济总量增长速度已连续六年保持在25%以上，在这一背景下打响滨海新区开发建设的攻坚战，必将实现以投资带动区域发展站上一个新的台阶。
巨额投资产生聚集效应，将直接为区域发展带来众多的项目支撑。今年以来，滨海新区已落实60个投资总额1000万美元以上的外资大项目，增资扩产项目220个，招商形势喜人。而作为滨海新区的领航区，滨海科技园已确定未来每年安排4-5亿元、五年累计不少于20亿元，用于支持自主创新和主导产业发展；同时，园区正在发起设立50亿元的高新产业引导资金，全方位吸引人才、资金和技术，促进创新要素加速聚集，滨海新能源产业技术研究院、集成电路设计中心、天津软件与信息技术服务业人才培养基地等一批项目也都在积极筹划中。
海泰发展董事长杨川表示，由于上述区域经济环境的变化，海泰发展无疑将是此次滨海新区加快发展的直接受益者。滨海新区加快发展，将首先带来基础设施的建设完善，进一步缩短园区与核心区域的距离，带来此次重组注入项目所属土地的升值。其次，政策变化和创新的理念也将直接带来产业园运营水平的提升。政府对企业的支持力度进一步加大，企业的发展环境则更加宽松，对资源的获取能力也将大大提升，可以预见，产业基金、创投资金、REITS基金等将对园区内企业发展的支持力度将进一步增强。
通过此次重组，海泰发展的综合地产运营模式也将逐步走向成熟。海泰发展董事长杨川告诉笔者，海泰发展将引领滨海新区产业园专业运营的水平。借助大股东海泰集团的政策背景，海泰发展将拥有从“资源——区域（产业布局）——功能（招商）”完整的商业链条，未来将通过房产销售、出租、定制、股权收益等多种模式，在综合地产业务运营中获得稳定收益。而股东背景、政府关系、政策把握能力和对市场的敏锐嗅觉，也将帮助海泰发展未来凭借专业化的园区运营，获得更多的发展资源。这一预期将随着海泰集团突破地理区划限制，在滨海新区更大范围内谋求发展，逐步变为现实。
平价置入 确保项目盈利前景
除了深厚的政策背景外，此次注入海泰发展的两大项目，本身也具有良好的成本优势和运营前景。其中，海泰发展通过收购滨海颐和投资公司所获得的“滨海高新区——海泰·金领国际”项目，为滨海科技园内首个居住用地，承担着为整个滨海科技园的发展提供完善的居住配套示范的功能。可以预见，随着国家重点工程、重点项目相继立项并提升产业聚集度，滨海科技园将汇集大量国内外高技术人才，使该项目具备较大的市场潜力。
根据目前了解的情况，航天二院等区域内落户企业已向“海泰·金领国际”提出了集团定制中高端住宅及公寓的要求。“海泰·金领国际”还将集高层、小高层、洋房多种产品类别为一体，总规划用地17.71万平方米（265亩），总建筑面积约31.88 万平方米，单位地价仅为2122 元/平方米。考虑到该项目位于渤龙湖西侧的商贸金融核心区域，同时也是稀有临湖观景区，项目将具有良好的经济效益。
项目之二，系海泰发展通过收购滨海思纳投资公司所获得的“滨海高新区——海泰·渤龙天地”项目。该项目拥有滨海科技园内12 宗土地共计33.76万平米的土地使用权，单位地价仅为1712 元/平方米，将通过开发集酒店、服务公寓、办公楼、商业、商务会所等多种业态为一体，为科技园及周边地区提供综合的商业商务配套功能。
据了解，目前天津事安海泰新能源基金、荷兰小人国文化商业综合体总部项目、文化产业基金等项目正在通过招商确定入驻渤龙天地，同时美国高通和中国台湾正崴公司合作项目、日本松下电工项目、日本全日空公司项目、航空航天产业基金等则已成为渤龙湖总部经济区的重点意向项目，这些都将成为“海泰·渤龙天地”的潜在客户。
值得关注的是，为体现大股东对上市公司的支持，确保重组的未来收益，在海泰发展此次发行股份购买资产的评估过程中，“海泰·金领国际”、“海泰·渤龙天地”的土地使用权评估值分别仅较账面值溢价了0.02%和1.05%，土地资产基本是平价置入上市公司。由于滨海新区内土地稀缺性日益凸显的现状，以及所处地域明朗可期的发展前景，这实际从根本上确保了两项目的经济效益。本次重组后，海泰集团对上市公司的持股比例还将首次从30%以下提高到36%，完成海泰控股集团多年的夙愿，未来其对上市公司的支持力度必将进一步加大。
积极拓展 将获持续资源支持
此次重组给海泰发展带来的直接影响，就是公司土地储备面积将有大幅增长，同时业务结构将发生显著变化，这将使公司作为产业园主体运营商的功能更加完善。据测算，两大项目置入后，海泰发展工业地产面积将达100万平米，商业地产达83万平米、住宅面积为35万平米，不仅业务结构进一步丰富，抗击市场风险的能力也将得到进一步增强。
海泰发展董事长杨川还告诉笔者，在“十大战役”中，海泰集团肩负了渤龙湖总部经济区和南港工业区两大项目的开发建设任务，是滨海新区新一轮建设的主力军。而作为海泰集团乃至滨海高新区唯一的上市平台，海泰发展未来必将肩负更多的建设重任，获得更大的发展空间。
据了解，此次海泰集团介入的南港工业区开发项目，是天津市“双港双城”发展战略的重要载体，也是滨海新区确定的一个重要的新经济增长点。依托中石化百万吨大乙烯项目，南港工业区将在200多平方公里的范围内，建设石化产业园、冶金装备制造园、综合产业园、港口物流园、公用工程园、生活商业配套等多个园区项目。海泰发展有关人士表示，目前公司有关园区建设、运营的专业人员已经开始参与上述项目的前期论证、规划，而视项目成长性和未来战略选择，海泰集团未来可能将依托这些资源，加大对上市公司的支持，以充分发挥上市公司“资本运营+产业整合”的双重功能。
据预测，“海泰·金领国际”、“海泰·渤龙天地”两大项目注入，将为海泰发展提供未来3-6年内的可开发项目储备。而公司有关人士表示，预计公司近3年内获得项目土地储备面积将达5平方公里。海泰集团运营范围和建设项目不断拓展，将成为支撑海泰发展未来的动力之源。
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