当人们普遍认为楼市最冷的冬天即将来临的时候，却突然闻到了春天的气息。那些持币观望的投资者还没来得及出手，就眼看着楼市的价格节节攀高，楼市的风险又在酝酿当中。监管部门这只有形的手果断出拳——— 6月22日，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)，要求银行严格执行第二套房贷的相关政策在房地产业内掀起阵阵波澜。房贷的调整将为这个夏天的楼市带来怎样的变化呢？

    房市火爆，房贷猛增：二套房贷政策是幕后推手之一

    近期，上半年经济领域各项统计数据陆续出炉，其中房地产市场的最新情况占据了各家媒体版面的头条位置。用“量价齐升”这个词，似乎最能概括上半年房市的整体特点。统计部门公布的数据显示，省会房价从4月份到6月份连续3个月低速微涨，销售量也已大幅回升，今年上半年与2008年上半年同期相比，销售量同比增加53.5%。同样来自唐山市的统计数据显示：上半年该市中心区二手房总成交3029套；较去年同期上涨120.77%，商品住房成交均价为5436元/平方米，较去年同期上涨6.7%。

    业内人士普遍认为，全省房地产市场之所以出现楼市成交量猛增、房价反弹的现象，其中二套房贷政策是重要的推手之一。人民银行石家庄中心支行上半年全省信贷运行报告显示，我省个人房贷增长迅速，撑起了一度低迷的楼市。

    “前几个月，省内各家银行在房贷上拼得很凶，某种程度上也刺激了楼市的加速升温。首付两折、利率七折的优惠条件，已经不仅仅限于首套住房了。一些银行在第二套住房的贷款上，也做出了大胆的让步。如果再不适度收紧一些，房贷风险会越来越大。”正如一位银行房贷部经理所言：“银监会这次重申各行要严格遵守二套房贷原有的政策，恐怕是动真格的了。”

    加强按揭管理收紧二套房贷：有形之手遏制房贷潜在风险

    上半年，与放贷量同步攀升的房价更让监管部门感到有压力，也引起各商业银行的警觉。银监会在《通知》中明确要求各银行，必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“第二套房贷”政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数，即四成首付、1.1倍利率。对于已违规发放的二套房贷，银监会要求各行要加强监督和分析，做好对客户违约情况的监测。《通知》还指出，对问题比较严重、整改不到位、屡查屡犯、继续违规的机构和责任人要加大处罚力度。

    “这是一个信号，说明监管部门已经意识到二套房贷如不能严格把关所带来的潜在风险。这个风险不仅包括为日益攀高的房价推波助澜，更有可能造成银行的不良贷款大幅增加。”省工商银行房贷部门负责人告诉笔者：“日前，我们收到了河北银监局转发的银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，已经向各级分支机构进行了传达。”

    笔者经过调查了解到，目前我省国有商业银行一线网点的业务受理标准已经开始收紧，二套房贷款利率也可7折的模式将很难再操作。数家此前操作灵活的股份制银行基层网点，已改口表示二套房严格执行首付四成和利率上浮的规定，只是部分优质客户在利率和首付方面可以享受一定的优惠。

    据省工商银行负责房贷业务的刘经理介绍，目前，该行二套房贷严格执行银监会的标准，即首付40%，1.1倍利率，对于“改善型”住房可能会给予适当的优惠，还可能比照第一套房贷的政策执行。中国银行在受理二套房贷时，依据个人首套房贷的还贷记录，对于还贷记录优良的购房者首付40%，将给予利率下浮10%-15%的优惠；还贷记录一般者，则按照国家基准利率或者实行下浮10%；对于还贷记录不良者，不予贷款。建设银行对于二套房贷，也实行依据不同的客户实行不同的标准，一般情况下，实行首付30%，利率8.5折；对于有不良还贷记录的客户，则实行首付40%，基准利率或者1.1倍利率。对于改善型住房，银行认定首套住房面积低于50平方米的，再次购买认定为首套住房，依据首套房贷标准执行。

    炒房者、投资者受影响最大：房贷收紧让楼市回归理性

    “二套房贷的收紧，影响到的首先是投资购房者，但是对自住的刚性需求影响不大。”接受采访的多位房产商普遍认为，通过收紧房贷，适当打压投资和投机需求，对房地产市场平稳发展也是必要的。在对房地产的调控上，贷款政策就应该松紧有度。

    “以前默许放松二套房贷是为了刺激市场成交，目前市场出现火爆，收紧二套房贷政策也是正常的。”河北经贸大学金融教研室副主任李文哲认为，“二套房贷收紧对于目前的楼市来说将有较大的影响，其资金杠杆的放大作用会得到明显抑制，其占用资金比例以及利息等资金成本将明显提高，对于炒房者和投资者将是不小的打击。”

    也有一些业内人士认为，基于国家政策的大方向，二套房贷政策不会全面紧缩。“目前，宏观经济尚未确认复苏，再加上近期决策层表示，宽松的资金环境将会得到持续确认。”21世纪不动产石家庄区域分部刘经理认为，“二套房贷曾经是此轮楼市回暖最直接的拉动政策，当前即便二套房贷政策收紧，也不会全面一刀切，而更大的可能是在具体操作环节上做些调整，这其实更有利于楼市稳健运行。”