究竟｜烂尾楼业主停止还贷的法律责任该如何认定？

　　近期，部分地区出现烂尾楼盘业主决定停止还贷现象。这样做有何法律风险？

　　关于业主的停贷行为，有银行业内人士接受澎湃新闻采访时表示，如果买房者在银行贷款买房，买房者和银行之间是有合同的。至于停贷是否违约，合同约定的很清楚，到期不还钱的话需要负相应的法律责任，并且也会影响其征信。

　　从法律界人士处了解到，在商品房买卖过程中则存在着两层法律关系，一层是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的贷款关系，一般认为，两个法律关系相互独立（部分贷款合同中开发商作为担保人的除外）。

　　烂尾楼业主停贷将影响征信，也有司法实践支持购房者主张

　　对于烂尾楼业主的停贷行为，在法律层面应该怎么看？

　　德恒上海律师事务所合伙人赵志东在接受澎湃新闻采访时表示，首先，法律上要确定一下出现烂尾楼的原因是什么？如果当时签订的房屋买卖合同中约定，是开发商造成的违约责任，买房人根据合同约定及法律规定是有权利追究开发商责任，如果没有贷款的房产，买卖行为是开发商和购房者之间的权利义务，开发商的违约行为是实质违约，则购房者可以终止协议，当然可以停止继续付款的。

　　赵志东进一步表示，对于购房者来说和卖房者来说，合同是至关重要的。买房者如果通过先付首付再通过银行贷款付尾款的方式买房，那么买房者和银行之间是借贷款关系。如果买房者不还银行贷款，实际上是买房者欠银行的钱不给，那么买房者就违反了和银行之间的借贷关系中的还款义务，当然银行有权利追究购房者责任，购房者就要失去征信。

　　中伦律师事务所合伙人刘新宇则在接受澎湃新闻采访时阐述了近年来关于烂尾楼新的司法实践。

　　刘新宇说：“近年来有一些观点认为烂尾楼的风险不应全由购房者承担，司法实践中也有部分法院支持了购房者要求停贷的主张。”

　　例如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，判令在商品房具备交付条件之前，购房者无需向银行再支付贷款。

　　再如在（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院明确：如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人（开发商）将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人（购房者）不负有返还义务。最高院做出上述判决一方面是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条、第二十条、第二十一条等相关规定（具体条文内容见下），同时也有认为《借款合同》属于格式合同，且未向购房者交付房屋确要求其支付贷款这一场景下的各方权利义务失衡，有违公平原则等方面的考虑。

　　“就此类烂尾楼事件究竟应该怎么认定和处理，实践中尚没有完全达成统一。基于上述分析，我们认为，所购房屋遭遇烂尾时气愤是难免的，但购房者如在没有法院判决停贷的生效文书或者没有和银行达成停贷协议的情况下，贸然强制停贷的，也有一定可能会面临前文所提及的一些法律风险。”刘新宇表示。

　　开发商是楼盘项目烂尾的第一责任人

　　对于烂尾楼的产生，刘新宇认为，大部分都是因为开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用，最终因资金不足导致项目烂尾。故毫无疑问，开发商就是楼盘项目烂尾的第一责任人。此时，开发商不仅违反了房地产开发相关法律法规和监管规定，其同时也构成对《商品房预售合同》项下向购房者交付房屋义务的违约，需要承担相应法律责任。只是因为实践中，在项目暴雷后，开发商要么跑路要么摆烂，虱子多了不怕痒罢了。

　　“这就是为什么买房子要看好的开发商，开发商的信誉很重要。买期房也要看预售许可证，有预售许可证就说明其具有政府核发的房租销售许可证，至少有政府提前的形式审查了。”赵志东补充说。

　　遇到烂尾楼，购房者应该如何做？

　　近期，部分地方出现的烂尾楼现象引发关注。购房者除了直接向开发商维权、向房管局等主管部门投诉、举报等途径外，还可以做什么？

　　对此，刘新宇表示，购房者可以根据自身的需求以及项目开发的实际情况，采取相应法律救济措施。如购房者选择不要房子的，可考虑根据相关法律法规，以开发商迟延交付房屋为由向法院提起民事诉讼，要求开发商承担违约责任或者解除《商品房预售合同》等协议，必要时候甚至可以申请开发商破产。但如果购房者认为楼盘前景尚可，且项目建设完成度较高的，也可以将推动项目复工作为第一目标，多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘等。