“三箭齐发”后楼市转向：万亿授信入场，新房成交止跌反弹

　　2022年12月7日讯：射向房地产行业的“三支箭”，在资本市场的期待中先后落地。

　　11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。至此，“第三支箭”正式落地。

　　话音刚落，房企争相响应。11月29日-30日，福星股份、世茂股份、北新路桥等近5家房企发布定增公告；12月1日至2日，陆家嘴、格力地产启动重大资产重组事项。这意味着，暂停了12年的房企再融资业务重新开启，上市房企股权融资开闸。

　　12月5日，房地产板块开盘拉升深振业A获得6天5板；阳光股份、沙河股份纷纷涨停。

　　过去一个月，地产股投资热居高不下，多只个股录得连续涨停。房地产板块止跌反弹，与“三支箭”密切相关。

　　“三支箭”即央行会同有关部门通过债券、信贷、股权等3个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

　　11月11日，房地产“金融16条”落地，从房地产企业开发贷款、鼓励金融机构提供配套融资和阶段性调整部分金融管理政策等方面，支持房企合理融资需求。据时代周报记者统计，截至目前，银行给予房地产企业的授信总额已超过2万亿元。

　　2周后，“第二支箭”再出弓。11月23日，交易商协会表示，中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团等3家民营房企发债信用增进函，拟分别支持对应企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，此举意味着政策框架下增信项目的快速扎实落地。

　　天风证券研究团队指出，“第一支箭”针对行业风险偏好反转，满足行业合理信贷需求，平稳行业出清节奏。“第二支箭”针对金融机构短期的过度反应，支持优质民企债权融资。“第三支箭”出台进度略超预期，有利于巩固行业的抗风险能力，稳定行业投资预期和信心。“三支箭”落地后，房地产行业迎来系统性支持。

　　万亿授信

　　万亿授信落地，给房企提供充足的流动资金保障，为市场信心注入强心剂。

　　11月23日，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团和金地集团等5家房企举行银企战略合作协议签约仪式。同日，中国银行则为万科集团提供1000亿元的意向性授信额度，且为碧桂园、龙湖集团各提供600亿元意向性授信额度；交通银行则为万科集团提供1000亿元的意向性授信额度，为美的置业提供200亿元的意向性授信额度。

　　11月24日，工商银行宣布，向12家全国性房地产企业提供意向性融资，总额达6550亿元；建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。

　　此后，六大国有银行和多家股份制银行陆续与房企完成签约，并为其提供意向性融资支持。截至11月29日，10余家银行为超过30家房企提供了授信，授信总额已超过2万亿元。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对时代周报记者表示，当前银行对房企的资金支持，增加房地产贷款投放，有助于房企提升投资意愿，对房地产投资企稳有着重要作用。此外，对提振行业信心也有着举足轻重的作用。在资金面的助力下，销售端也有望加快修复步伐。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，预计后续会有更多银行、房企签署合作协议。根据近期政策精神，要稳定房地产贷款，全国性商业银行要增强责任担当，支持优质房企发展。这将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

　　万亿授信光环下，资本市场和投行机构更关注利好能否落地及何时落地。

　　商业银行地产相关业务中层人士王嘉（化名）对时代周报记者表示，授信业务是银行拉动其它业务的主要手段，为公司发放授信后，信贷员可以进一步对接客户的存款业务、代发工资业务和信用卡业务等。银行在选择授信对象时，一方面要考虑资金的安全性，如是否有第三方保证，质押和抵押品质量如何等。从综合效益的角度看，银行也不单发放资金，还会考虑发放资金后是否有增量业务进入银行。因此，有国资背景的企业和优质民企更符合银行的风险偏好。

　　记者梳理发现，从合作名单来看，万科成为最受银行青睐的企业；华润置地、中海、越秀、龙湖、金地、碧桂园等国央企及优质民企获得政策倾斜。

　　王嘉透露，授信额度能否落地，主要看是否有合适的项目。如果销售端低迷，开发商无法回款，银行会更加审慎。经营情况不佳的企业或项目，则需要有强担保背书才可批款。此外，银行会给低杠杆的企业开授信审批“绿色通道”，建立“白名单”机制，提高审批效率。

　　记者从一位国有银行投关部人士处获悉，授信额度落地情况，主要取决于相关企业是否有项目可以提款，是否在授信额度内使用资金。总体而言，银行会相应政策要求提供金融支持，执行上选择实力较强的企业。

　　最豪华承销团

　　最豪华承销团加持，民营房企债券利率创下新低。

　　11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记。该笔债券的承销商数量为地产行业发债之最，包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等国有六大行。承销商之多、资质之忧，均为历史罕见。

　　记者获悉，该笔债券由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，票面利率仅3％，创中债增进公司担保民营房企债券的新低。

　　至此，“第二支箭”首单已顺利发行。“第二支箭”即债券融资支持，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买券等方式，支持民营企业发债融资。

　　时间回到11月8日，“第二支箭”射出之日。当天，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　此后一周，新城控股、美的置业、福星股份、中南建设也都纷纷宣布了“第二支箭”的融资计划，拟申请的总规模就已经达到了560亿元。截至目前，已有万科、龙湖、金地等企业申请储架式注册发行。

　　“最近一年多以来，房企债券频频违约，投资者信心跌到谷底。央行提供再贷款资金支持后，虽然投资者仍需要面对违约风险，但性质已经不一样了，投资者可获得的资金渠道增加了，安全系数也有所增加。”一位券商机构人士告诉时代周报记者，中债增是近期最有效的政策。此前，以银行为代表的买方对房企债券信心不足。此外，中债增担保中票条件较高，需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，能达到条件的企业少。

　　上述券商机构人士透露，自“第二支箭”落地后，各家机构的额度基本能够发出。中债增担保后，公募私募机构兴趣较高，市场信心有所恢复。

　　今明两年是房企的偿债高峰期，“第二支箭”对房企发债的支持，将有利于提振债券投资人信心，保障房企融资渠道畅通。

　　来自亿翰智库的数据显示，12月第1周，50家房企融资规模217.24亿元，主要是国央企发行债券以及部分企业发行开发贷。亿翰智库认为，随着龙湖集团储架式债券“22龙湖拓展MTN002”发行，未来部分优质民企的流动性危机将得到一定程度的缓解。

　　股权融资重启

　　“第三支箭”射出，暂停了12年的房企股权融资按下重启键。

　　11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。其中，股权融资开闸，被业内人士称为“第三支箭”。

　　一位资深债券从业人士在接受时代周报记者采访时表示，“第三支箭”落地时间之快，超出预期。自2010年“新国十条”暂缓受理房地产开发企业重组申请后，业内对房企启动再融资已不抱希望。但从执行角度看，上市房企通过配股、增发和发行可转债等方式，从资本市场上融资确有必要，既能减轻房企负债率、降低杠杆率，又能让企业从公开市场上获得低成本的资本，这本身便是房企选择上市的初衷。

　　“第三支箭”落地次日，首单房企再融资启动，多家房企拟重启上市议程。11月29日晚间，福星股份（000926.SZ）发布公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

　　11月29日至30日，世茂股份、福星股份、大名城、新湖中宝以及北新路桥等房企或涉房企业均发布公告称，正在筹划非公开发行股票事项。

　　股权融资重启后，空窗许久的房企重大资产重组再现江湖。

　　12月1日，陆家嘴（600663.SH）发布公告称，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司（下称“陆家嘴集团”）正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。12月2日，格力地产(600185.SH)公告称，鉴于此前导致公司重大资产重组暂停的事由已消除，公司将继续推动重大资产重组事项并对方案进行相应调整。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，陆家嘴重组事宜，是“第三支箭”以来首单并购重组的案例，具有标杆意义。这充分说明，房企通过发行股份或支付现金的方式，可以购买涉房资产，进而实现房地产资源的整合。此次收购动作，也恰说明优秀的房企近期更容易获得政策利好，通过收购动作，有助于扩充核心资产。尤其是在有配套资金募集的机会下，此类收购的难度会明显降低。

　　远东研究研报指出，“三箭齐发”后，行业信用将进一步分化，行业企稳还需等待销售市场苏。目前部分聚焦主业、资质优良的民营房企已获得实质性资金用于项目开发，后续更多优质民营房企有望受益政策迎来信用修复。与此同时，负债驱动型的房企将加速出清，高信用的国有房企有望通过兼并收购实现一 定程度的规模扩张。但房地产行业企稳还是要依赖于商品房市场复苏，需要持续关注“保交楼”进展及各地因城施策动态。

　　多名业内人士均认为，“三支箭”主要是在融资端给予企业支持，而房地产市场能否复苏，核心在于需求端。只有需求端回暖，房企才能实现正向现金流运转，推动后续融资进展。

　　记者注意到，“三箭齐发”后，以深圳为代表的一线城市出现市场异动。据悉，深圳多个楼盘销售画风转变，接连释放涨价信号，从打折出货转变为回收折扣。

　　来自浙商证券的数据显示，上周（11月27日-12月4日），新房市场整体环比上涨，二手房市场同比保持增长。全国30大中城市商品房成交面积295万平方米，环比增加2.3%。

　　克而瑞研究中心指出，当前房企仍然面临较大的偿债压力，运营的改善核心还是在销售端。短期内销售仍处于低迷状态，10月商品房销售额同环比降幅较上月仍有扩大，市场筑底回升、销售回款得到保障才能让企业真正走出困境。