这两个房地产投资信托基金应该为您的后代带来红利

房地产投资信托(REIT)是散户股息投资者的绝佳商业模式。这些公司是专业的房东，出租房地产并将大部分利润作为股息分配给股东。

有许多房地产类型，房地产投资信托基金通常会专注于其业务的特定类别。零售是最常见的一种，表现出色的公司可以建立长期的投资组合。

这里有两个零售房地产投资信托基金，它们从根本上来说是健全的。他们不仅有稳定的派息记录，而且有足够的增长来产生强劲的总投资回报。

1.不动产收入

自称“每月派息公司”的不动产收入(O0.06%)因其每月派发的股息而在派息投资者中享有盛誉。这比每三个月支付一次的传统季度股息要频繁得多。RealtyIncome是一家房地产投资信托基金，专门向单租户业主和其他企业出租商业物业。

该公司拥有大约11,136处商业物业，出租给1,000多名客户。RealtyIncome的典型租户是蓝筹公司，在大多数经济条件下都具有弹性;其中包括专业零售店、便利店、电影院、健身中心等。该公司在美国和欧洲都有业务，管理层估计它拥有12万亿美元的潜在市场。

但从长远来看，仅靠机会是不够的。企业需要高水平执行。REITs主要通过收购新物业来增长，因此强大的资产负债表至关重要。RealtyIncome的资产负债表具有标准普尔的A级或“投资级”评级，以及房地产投资信托基金的强信用评级。这证明了管理层必须通过借钱或通过发行新股筹集资金来为收购提供资金。

房地产投资信托基金根据它们产生的现金利润来衡量成功，通常称为运营资金(FFO)。自1990年代中期公司上市以来，RealtyIncome的每股FFO平均每年增长5.1%。这种稳定的增长有助于推动公司的股息，股息收益率为4.1%，自公司28年前上市以来每年都在增加——使其成为股息贵族。自1995年以来，该股票的总投资回报率平均每年为15%，这表明高收益股息和持续增长可以为股票带来什么。

2.联邦不动产投资信托

RetailREITFederalRealtyInvestmentTrust(FRT-0.05%)不仅仅是股息贵族;这是一个股息之王，在过去的54年里一直在提高派息率。虽然它也是零售REIT，但FederalRealty使用的策略与RealtyIncome不同。它专注于露天购物物业，拥有104处物业，为3,100多名商业和住宅租户提供服务。

您会在美国主要大都市市场附近找到FederalRealty的房产。它在所谓的“第一环”郊区运营，紧邻城外，那里既有高收入家庭，也有高流量。FederalRealty大约四分之三的物业都有杂货店或其他食品部分，这有助于全年产生购物者活动。

该公司拥有强大的资产负债表，与RealtyIncome一样，也获得了标准普尔的A-评级。同样，资产负债表对房地产投资信托基金至关重要，因为管理层可以租用多少房产与为交易融资的债务成本之间的差异是企业的利润所在。强大的资产负债表是一种竞争优势，它使REIT的资本成本低于信用较差的同行。

由于强劲的股息和稳定的业务增长，自2003年以来，FederalRealty的总投资回报率平均每年超过12%。该股目前的股息收益率为3.5%，2022年每股FFO的指导为5.75美元至5.95美元，或同比增长约6%。只要管理层能够继续执行有利可图的交易，投资者似乎准备在未来几年从联邦房地产公司获得更多好处。