开放式投资者应该害怕房地产熊市吗

房地产科技公司OpendoorTechnologies(OPEN5.03%)正在努力赢得投资者的青睐。尽管最近公布的第一季度按公认会计原则计算的净收入为正，但该股自1月份以来仍下跌了50%以上。

Opendoor受益于房价的快速上涨，这使得以高于他们支付的价格出售房屋变得更加容易。我听过怀疑论者反对Opendoor，认为当房地产市场降温时，商业模式将会崩溃。但这是真的吗?Opendoor的长期未来可能取决于该公司是否能够超越目前许多人所认为的“脚蹼”。这就是为什么Opendoor的业务根本不是围绕翻转而设计的——以及为什么投资者不应该将经济低迷作为回避股票的理由。

可以掌握的小东西，胜过没有把握的大东西

可以理解的是，如果房价上涨有利于Opendoor，那么房价下跌会产生相反的效果。然而，我不认为这很简单。Opendoor是一个帮助房主出售(和购买)房屋的市场，通过数字交易，业主可以在几天而不是几个月内收到报价并完成销售。

换句话说，客户可能会看到Opendoor买卖房屋，但它确实在这一切之下提供了确定性和便利性。这就是为什么Opendoor的净推荐值(NPS)高于80，这表明客户满意度很高，它为研究表明对消费者造成很大压力的流程提供了解决方案。

向Opendoor出售时，您还可以省钱，因为它省去了通常收取6%佣金的房地产经纪人。相比之下，Opendoor收取5%的服务费以及任何需要的维修费用。为压力重重的过程提供令人愉悦的服务，同时还能为您省钱，这似乎很有吸引力。

卖家似乎同意;Opendoor表示其卖家转化率高于35%。请记住，这是在炙手可热的房地产市场中，您可以在其中列出待售房屋，而买家则以高于标价的价格相互竞争。如果买家蒸发，Opendoor业务的确定性和便利性不会对卖家更具吸引力吗?我会这么认为。

房屋以慢动作倒下

您还需要考虑房价下跌的经济性。从技术上讲，如果房屋价值下跌，Opendoor就有以给定价格购买房屋并可能亏本出售房屋的风险。但这种情况发生的风险似乎一直被夸大了。

首先，对Opendoor的iBuying服务需求的增加可能使该公司有能力改变其卖家费用，以帮助弥补房价下跌带来的潜在不利因素。该公司收取5%的费用，但注意到过去的转化率很高，包括23%的转化率，当时收取10%的费用，是目前的两倍。今天它收取5%的费用以尽可能快地增长，但在“生存模式”类型的事件中，Opendoor可以提高其费用以遏制损失。

其次，也许更重要的是，历史上房价并没有很快下降。房屋“崩盘”总是以“慢动作”发生;2008-2009年的大金融危机可以说是美国历史上最严重的房地产崩盘，但在此期间房价的最大季度跌幅为3%。

Opendoor估计在任何给定时间都有35%的库存处于合同状态，自2018年以来，其库存的10%未超过120天。房价下跌是否会抵消Opendoor享有的利润收益例如，在2022年第一季度?当然，但随着库存的迅速转变和住房作为传统上稳定资产类别的地位，房地产市场的低迷可能更像是一个颠簸，而不是一场生存危机。

我相信Opendoor希望为房主提供快速便捷的销售体验，这使得该公司更接近于“做市商”，而不是家庭炒作者。Opendoor可能受益于火爆的市场，但升值房价只是锦上添花，而不是主要的甜点。Opendoor旨在尽快出售尽可能多的房屋，并在此过程中产生卖方费用。

Opendoor在价值数万亿美元的房地产市场中的长期上行空间使该股值得一试。房地产市场的低迷可能最终成为Opendoor证明自己所需的机会，而不是一些人可能认为的危机。