投资住宅房地产投资信托

对于专注于公寓的房地产投资信托基金(REIT) 而言，去年极其艰难。当前局势导致许多租户失业，而暂停驱逐令房东无法驱逐不付费的租户。随着租房者前往郊区，空置率上升，许多公寓房地产投资信托基金转向价格优惠以维持入住率。

Equity Residential(纽约证券交易所代码：EQR)就处于这个位置。但看起来整个行业的情况正在改善，作为重新开放交易的一部分，Equity Residential 的股票今年表现强劲。投资者押注人们会重新发现城市的魅力，租金会上涨。

今年的收益受去年的让步影响

Equity Residential 专注于人口稠密的地区，这些地区是知识行业顶级雇主的所在地。这里的租房者收入很高，他们往往需要最好的便利设施，而且风险通常较低。所有这些都发挥了 Equity Residential 的优势;它的属性是 A 级，这是一个术语，用于描述具有最多便利设施的最新建筑。它所服务的地区——名单包括波士顿、南加州、纽约市、旧金山、西雅图和丹佛——通常以极高的独栋房屋价格为特征，这意味着租房通常更具吸引力。

大流行初期，许多城市居民决定逃往郊区，这影响了公寓的性能。Equity Residential 提供了很多优惠(通常是免费租金或便利设施)，以便让租房者留在他们的公寓里。但在第一季度财报电话会议上，该公司透露，它已经恢复了在大流行期间遭受的约 60% 的降价。Equity Residential 预计到 6 月 30 日止的季度末将收回所有这些减少，少数市场除外。

由于 Equity Residential 去年给予了如此多的让步，收益将落后于业务的潜在复苏。该公司预计 2021 年的收入将下降 6% 至 8%，而净营业收入将下降 11% 至 13%。

价格趋于稳定，而工资似乎在上涨

春季是主要的租赁季节，而 Equity Residential 的价格正在上涨。入住率也从 2020 年底的 94.4% 增加到 96%。 Equity Residential 正寻求增加其在丹佛和其他正在增加知识工作数量的新都市区的业务，例如德克萨斯州奥斯汀。我们看到公司离开纽约市和旧金山等两个落后的市场。这些城市的房产尚未恢复损失的租金和入住率。

就业市场吃紧也可能导致工资上涨，这将支持租金定价。劳工部刚刚宣布退出率达到 2.7%，创下该指数的记录。辞职率，即自愿离职的人数，是工资增长的领先指标。作为一般规则，辞职人数的增加意味着他们要离开去寻找更好的工作。

Equity Residential 今年表现出色，截至周二收盘价上涨 33%。它在第一季度末提高了指引，投资者似乎认为这种情况会持续下去。该股票支付0.60 美元的季度股息，收益率为 3%。该公司已指导正常化运营资金(FFO)今年将达到 2.75 美元，这使该公司成为 FFO 的 29 倍。这对于住宅 REIT 来说有点高，但由于与 当前局势相关的问题，今年的收益应被视为一个特例。虽然该公司没有在 2022 年及以后给出任何颜色，但收益应该会恢复正常。尽管 FFO 下降，但股息仍完全覆盖，派息率为 88%。

关注住宅 REIT 的投资者应该会发现 Equity Residential 具有吸引力，前提是他们能够看到今年收益的短暂下滑。