二手房成交反弹放量

　　今年上半年，天津二手私产住宅成交量保持稳中有升，结束了自2011年以来的连续下滑趋势，成交总量环比上涨一成。

　　我爱我家市场研究中心的统计资料认为，2012年上半年在春节后首轮刚需集中入市的带动下，市场成交量环比出现小幅上涨，但是宏观调控限贷、限购等政策仍严厉执行，投资投机需求依旧难以入市，新建商品房项目大力度优惠促销使得购房者对于房价下降的观望氛围依然较强，因此2012年上半年天津二手房市场成交总量未出现反弹放量，而是呈现小幅增量的走势。

　　据悉，今年1、2月受春节传统淡季因素影响，月成交量延续2011年以来的持续低位，其中春节所在的1月份，二手房日均成交量创三年来新低，至2月份中旬开始，随着农历春节淡季效应的减弱，节后在部分刚性需求入市的带动下，二手房市场活跃度与节前相比出现了较大幅度的提升，3月成交量大幅提升，14个月以来首次突破5000套。

　　小户型成交活跃

　　统计数据显示，今年上半年，天津二手私产住宅成交均价与去年仍呈现小幅上扬的趋势，但是从上半年各月的成交情况来看，价格的上涨主要受热点户型价格所带动，根据成交户型及需求的不同，各个板块间的价格呈现了不同的走势。低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，成交均价也相对坚挺，而高端片区并未受到市场活跃度整体增强的影响，业主议价空间仍然较大。

　　专业人士指出，上半年二手房成交的主力需求为购买低总价中小户型的刚性自住需求，总价80万元以内、面积80平方米以下的中小户型、中低价位房源成交占据了整体的80%左右。而在高端片区，投资型需求和部分改善型需求受“限购”“限贷”政策的影响无法释放，房源仍然面临滞销，加之大户型房源持有成本高，因此业主心理价位随之降低，希望通过价格优势刺激交易达成，上半年在售房源议价空间仍然较大，最高达15%-20%。

　　上半年宏观调控的效果仍然显著，使得120平方米以上大户型房源成交持续走低，刚性需求居主导地位，其中婚房、学区房、拆迁需求占据主体，90平方米以下中小户型占据整体的八成左右。在整体的价格结构中，由于以刚需为主导的市场中，低总价的中小户型成交提升，因此总价120万元以内的房源增量显著，尤其80万元以内的低价房源成为2012年上半年的主流户型。

　　中介卖新热情高

　　统计数据还显示，在一季度首轮刚需释放殆尽之后，二手房成交量连续3个月保持平稳走势。今年上半年，央行三次下调存款准备金率，6月8日三年半来首次降息，在房贷方面，重新恢复首套房贷的8.5折优惠利率，但限购、限贷等专门针对房地产市场的政策仍然严厉执行，政策层面呈现出严格执行的背景下，二手房市场整体的观望氛围并未扭转。而且开发商的促销对二手房市场产生连锁反应。

　　业内人士指出，上半年在市场方面，新房“以价换量”不断升级，带来成交量的快速回升，与此同时，开发商与二手房中介企业的联动销售则成为上半年鲜明的特点。一些大型中介门店从上半年已开始进行的一二手联动业务成交情况来看，通过中介渠道达成的成交已占新房整体销量的20%-30%，部分项目甚至更高，因此对于开发商来讲，下半年“以价换量”回笼资金的关键时刻，业内预计，下半年随着新房销售压力的增加，开发商将继续加强与中介企业的一二手房联动业务，以促进成交量的上升。