本报制图吴尚楠

昨天，北京市住建委发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》，本市出租住房的，每个房间居住的人数不得超过2人；人均居住面积不得低于5平方米；出租住房以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不能按照床位出租。

□规定

《征求意见稿》规定，本市出租住房的，应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。出租住房的每个房间居住的人数不得超过2人；人均居住面积不得低于5平方米（有法定赡养抚养义务关系的除外）。

□解读

地下储藏室不得租住

市住建委解释称，出租住房的居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，不得按照床位出租。

居住面积按什么计算？如果租房时合同上没有写明居住面积，怎么确定居住面积？市住建委表示，居住面积以房屋租赁合同载明的面积为准；当事人不提供房屋租赁合同，房屋租赁合同没有载明居住面积，或者房屋租赁合同载明的居住面积明显不符合实际情况的，以实际测量面积为准。

实际测量有困难的，对于出租的成套住房，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.5倍折算居住面积；对于出租非成套住房的，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.75倍折算居住面积。

市住建委称，根据本市有关规定，承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，不适用人均居住5平方米和单间只能住2人的标准。

□管理

物业需劝阻违规租赁

市住建委称，房屋租赁合同应当写明承租房屋间数、居住面积等情况，并且明确约定居住人数及相应的违约责任等内容。

在管理方面，市住建委表示，小区业主大会可根据昨天发布的规定，及时召开业主大会会议，修订和完善管理规约，增加人均居住面积标准等相关租赁限制条款，对违反管理规约的，业委会可以书面要求出租人立即终止租赁行为。对侵害自己合法权益的租赁行为，业主也可以向人民法院提起诉讼。

市住建委还要求物业服务企业和公房管理单位积极配合基层管理服务站和相关行政主管部门，做好住房出租登记和租赁合同备案工作，对发现的违规租赁行为及时劝阻，并报告业委会和相关行政主管部门。

此外，《征求意见稿》强调，对房屋租赁行为实行属地监管职责和联动执法，要求基层服务站做好房屋租赁政策宣传、租赁信息登记、房屋租赁行为日常巡查等工作。在后期监督管理上，建筑、消防、治安、卫生等多部门将联动执法检查。

□处罚

中介违规最高罚10万

《征求意见稿》规定，租赁当事人和房地产经纪机构应当配合执法检查。房屋承租人应对其使用行为负责。出租人应对承租人使用房屋的情况进行监督，发现承租人违反约定的，应及时纠正，并报告相关行政主管部门。

《征求意见稿》还规定，经纪机构违反规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。

去年7月12日，本市发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》，不过并未对租房人均居住面积进行量化，昨天发布的标准，是对《北京市房屋租赁管理若干规定》的补充。

根据《北京市房屋租赁管理若干规定》，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。

□反应

盼公租房减租房压力

上班族小刘今年28岁，去年刚结婚，目前小两口租住一个开间。针对市住建委刚刚发布的征求意见稿，小刘称，他租的房符合人均5平米以上、单间不超过2人的标准，所以新发布的标准不会对他产生影响。对于群租，他表示安全隐患多，应该加强管理。

刚毕业的小付开始算账：7个人，80平米的两居室，两间卧室和一个客厅都住人，其中客厅住3人，我这是不是超过标准了？她说，要真的开始检查，一起合租的得商量一下谁搬出去另找房子。

小付说，作为刚毕业的大学生，每个月收入就3000多块钱，目前3人一起住客厅，一人分担500元，比单独租房便宜不少。不过，周边群租的环境也让小付担心，有的打隔断、做饭在阳台上做、三居室隔成了七八间，“真害怕哪天着火啥的”。

“我现在特别关注公租房的消息，希望将来能申请公租房”，小付说，公租房租金便宜，也相对稳定，她希望能住公租房缓解租房的压力。

□市场

有助于延缓租金涨速

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，出租房屋人均居住面积不低于5平方米这一量化指标的明确，有利于避免群租，避免地下室和非居住空间住人，规范租赁市场，打击不法中介，消除安全隐患，保护房东和承租人利益。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，此标准的出台，还有助于延缓租金上涨速度，因为群租房的存在，使得二房东及小中介可以以比较高的租金吸纳房源，提高了市场的平均房租。

单间限人数杜绝群租

据统计，北京租赁市场合租比例已由去年年初的45%上升到目前的近60%，远郊区县的合租比例也由去年年初的25%上升到40%左右。

链家地产市场研究部分析师陈雪称，从已经出台同样标准的城市来看，上海同样明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米，但对于每间房的居住人数并未规定。单间房只能住2人，这项主要是杜绝单间房屋放置上下铺、进行床位出租的模式。

□建议

执行标准需配套措施

链家地产市场研究部分析师陈雪认为，由于租赁市场本身的特点，自行成交比例大，通过机构成交监管难度也大，造成租赁市场的一些顽疾很难解决，因此标准的具体落地，仍需要配套的监管措施。陈雪说，最先要解决的，应该是租赁市场如何能够有一个相对开放、统一、便捷的登记平台。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为，规范群租房除了要有明确规定外，还需要执行到位，因为租赁行为的隐蔽性，使得群租房难以被监管，真正影响市场还需要多部门执法到位。

■意见征集

公开征求意见截止日期为本月25日。市住建委相关负责人表示，社会各界和广大市民可通过传真010-59958684，电子邮件bjfdc@vip.sina.com，提出意见和建议，市住建委将会同市公安、规划、卫生等部门认真听取并积极采纳相关意见和合理化建议，对《征求意见稿》进行完善后颁布实施。