7月最后一周津城二手楼市量涨价跌

　　各区域来看，本周中心城区成交二手私产住宅共成交414套，环比上涨3.2%，占全市成交总量的45.0%；成交面积3.2万平米，环比上涨1.4%，套均面积77.1平米；成交均价9451元/平米，环比下降8.8%。其他区县方面，本周环城四区共成交158套，环比下降11.2%，成交面积1.4万平米，环比下降9.8%，成交均价7590元/平米，环比上涨14.4%；滨海新区共成交198套，环比上涨5.3%，成交面积1.5万平米，环比上涨0.6%，成交均价6290元/平米，环比下降8.0%；郊县五区共成交150套，环比上涨18.1%，成交面积1.4万平米，环比上涨25.0%，成交均价为4732元/平米，环比下降2.1%。

　　在市内六区中，本周各区域二手私产住宅成交量涨多跌少，其中和平区和河北区成交量有所下滑，分别成交15套和70套，环比下降25.0%和5.4%；其余各区均有上涨，其中南开区涨幅最大，成交95套，环比上涨18.8%；河东区成交109套，环比上涨0.9%，涨幅最小。均价方面，本周市内六区中仅河东区成交均价有所上涨，为8933元/平米，环比上涨2.5%，其余各区均有下滑，其中和平区12369元/平米，环比下降36.4%，降幅最大，河西区10647元/平米，环比下降0.6%，降幅最小。

　　截止本周，2011年7月天津市二手私产住宅共成交3835套，环比下降2.4%，成交面积31.0万平米，环比下降0.3%，成交均价7707元/平米，环比下降0.2%；中心城区成交1738套，环比下降3.6%，成交面积13.5万平米，环比下降2.3%，成交均价9769元/平米，环比上涨1.0%。

　　市场评述：

　　2011年第30周（2011.7.25-7.31）天津市二手私产住宅成交呈现量升价跌的走势。其中成交量在连续两周持续下滑之后出现小幅度的上升，但仍保持在900套左右的水平运行。截止本周，2011年7月天津市二手私产住宅成交仍延续4月以来的连续下滑趋势，我爱我家认为， 7、8月份是楼市传统的交易淡季，加之今年在楼市宏观政策严厉执行以及金融信贷政策持续紧缩的背景下，观望氛围依然较浓，使得本月二手房的成交持续乏力。

　　二手房成交量连跌4个月 7月二手房成交持续乏力

　　 根据对天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2011年7月天津市二手私产住宅共成交3835套，环比下降2.4%，同比下降14.9%；成交面积31.0万㎡，环比下降0.3%，同比下降13.4%；成交均价7707元/㎡，环比下降0.2%，同比上涨13.9%。自4月以来天津市二手私产住宅成交量经历连续四个月的下滑，本月仍保持在4000套以下的较低水平运行.我爱我家认为， 7、8月份是楼市传统的交易淡季，加之今年在楼市宏观政策严厉执行以及金融信贷政策持续紧缩的背景下，观望氛围依然较浓，使得本月二手房的成交持续乏力。

　　全市四大区域来看，本月各区成交量仅郊县五区出现上涨，其余区域均有下滑。其中中心城区共成交1738套，环比下降3.6%，同比下降18.1%；环城四区成交740套，环比下降4.6%，同比下降7.2%；滨海新区成交782套，环比下降0.1%，同比上涨6.1%；郊县五区成交575套，环比上涨1.4%，同比下降32.2%。本月全市二手私产住宅成交均价为7707元/平米，环比下降0.2%，同比上涨13.9%。中心城区为9769元/平米，环比上涨1.0%，同比上涨10.0%；环城四区6862元/平米，环比下降2.9%，同比上涨16.3%；滨海新区6441元/平米，环比下降0.01%，同比上涨10.5%；郊县五区4734元/平米，环比上涨1.7%，同比上涨28.6%。

　　一方面，从传统经验来看，每年的7、8月份暑期到来是二手房市场成交的淡季，天气愈加炎热在客观上造成购房者的看房意愿不高，因此成交量将不会出现大幅的反弹；

　　另一方面，在今年上半年楼市宏观调控政策严格执行的背景下，市场中大部分投资投机需求以及改善型需求受到抑制，加之近来央行加息、上调存款准备金率等金融信贷政策的持续紧缩，也在一定程度上限制了部分购买力。尤其本月国务院提出“新国五条”，对房价上涨过快的二三线城市采取限购措施。此举在扩大调控范围的同时更彰显了下半年国务院对于楼市调控的决心，使得购房者对于下半年房价下降的主观预期更加强烈，观望气氛更加浓厚，成交量持续走低。

　　全市均价环比略降0.2%  环城四区降幅最大

　　根据对天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2011年7月，天津市二手私产住宅成交均价7707元/平米，环比下降0.2%。其中中心城区为9769元/平米，环比上涨1.0%；环城四区6862元/平米，环比下降2.9%；滨海新区6441元/平米，环比下降0.01%；郊县五区4734元/平米，环比上涨1.7%。

　　从成交区域来看，本月全市四大区域中成交均价降幅最大的是环城四区，成交均价为6862元/平米，环比下降2.9%，其中西青区6920元/平米，环比下降18.0%，降幅最为明显。据我爱我家西青区中北镇片区区域经理许晓言介绍，近期中北镇片区的成交量下降幅度较大，多数业主也主动调低房屋的挂牌价格，整体降幅在10%左右。我爱我家认为，目前环城四区的各项配套暂不完善、新增需求不足以及投资型业主占比较高等原因综合造成了环城四区在近期的市场下成交相对乏力，价格变化幅度较大：

　　首先，与中心城区相比，环城四区的交通、生活、教育、医疗等各项配套设施尚不完善，造成自住型需求在实际生活中仍存在诸多不便，因此难以吸引大量新增需求的入市；其次，近两年环城四区新建商品房项目集中，已形成了多个大型新兴的居住片区，其中已有多数项目进入二手流通市场，如西青区的中北镇片区、东丽区的东丽湖片区等，而此类片区内多数房源的持有者是以投资为目的投资型业主，在当前楼市宏观调控的背景下，房源滞销状态较为明显，业主的持有成本较大，因此多数业主选择降低售价尽快出手。

　　央行年内第三次加息  5年期以上房贷利率破七

　　2011年7月7日，央行上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是央行今年以来第三次加息。至此，5年期以上房贷利率继2008年10月以来再度上涨至7%以上。

　　我爱我家认为，本次利率调整是针对目前宏观经济中出现的CPI高涨、通货膨胀压力增大等问题而出台的货币调控政策。同时，对于楼市中的开发商、房产持有者以及贷款购房者的持有成本、还贷压力提出进一步挑战，尤其在楼市调控效果逐步显现的基础上起到促进作用，将使得房地产市场的调控更加深入：

　　首先，对于开发商来说，“双率”的调整将使其原有的融资渠道再次受限，尤其部分现金流吃紧、资金链紧绷且目前销售状况并不理想的商品房项目会采用“以价换量”的销售策略，从而造成部分项目价格的松动；

　　其次，对于房产投资人来说，尤其是通过低首付、高比例贷款购买并持有多套房屋的业主来说，加息无疑增加了其房产的持有成本。尤其对于所购房产集中于环外新房板块内的业主而言，将部分房源挂牌出售无疑是降低成本，减少压力的方法，短期内此类板块中或将出现集中挂牌的现象，房价随之出现震荡；

　　最后，对于自住型贷款购房者而言，加息将大大增加月供压力。根据我爱我家二手房买卖业务的成交分析显示，近70%的二手房购房者需要通过贷款购房，加息无疑将加重这部分尚未入市的自住型购房者的观望情绪而暂缓入市。

　　8月新房将集中供应活动频出 带动二手房价格出现松动

　　根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，2011年上半年新建商品住宅成交量环比下降18.2%。进入下半年，在成交乏力及资金链持续吃紧的双重压力下，部分开发商已率先打出各种降价促销的优惠方式。7月已有不少楼盘纷纷上演促销秀，除提高优惠点位等传统方式以外，更有项目推出网上竞拍、半价房等新颖的优惠噱头，以吸引购房者的关注，换取阶段性成交量的上升。

　　据了解，下半年天津市将有77个新盘项目入市，其中8月将有31个项目预计开盘，占据了下半年开盘总量的近50%。我爱我家预计，在8月新房集中供应和各种优惠措施频出的前提下，二手房业主也将受此影响，主动调整挂牌价格：

　　从开发商的角度来说，成交乏力以及信贷紧缩均造成了其资金链持续的吃紧，“以价换量”的优惠活动将阶段性的缓解其资金压力，因此带来新建商品房价格的下探。而对于二手房业主来说，周边同类型新建商品房项目的价格往往是其定价的重要参照，新房价格的下探必将影响其心理价位。同时，对于大量以“卖旧买新”为目的出售二手房源的业主来说，新房降价将使其出售房源的意愿更加强烈，为尽快出手势必会重新调整其心理期望值。

　　7月“新国五条”的出台体现了国家对于下半年楼市严厉调控基调的再次重申，加息等货币政策持续从紧，无疑加重了购房者对于市场的主观观望，观望氛围将至少持续2-3个月左右。因此我爱我家预计，8月的天津二手房市场仍将难以打破观望壁垒，成交量将整体保持在4000套以内的水平，随着成交量的低位运行，部分片区的成交均价也将出现波动。（记者 姚华）