中国网·滨海高新讯 同新建商品房市场的情况相类似，今年上半年滨海新区二手房市场同样呈现出了冷清的局面，二手房成交量为4663套，环比2010年下半年下降了两成之多。在严厉新政的持续调控下，很多原本青睐二手房的投资性客户和部分改善型客户购房需求受到抑制，刚性需求客户成为了二手房市场的绝对主角。
成交量呈现“降声一片”
2011年上半年滨海新区二手房成交量为4663套，同2010年下半年二手房成交量的6162套相比，环比下降了24.3%，2011年上半年总成交面积为358784.5平方米，环比新区2010年下半年总成交面积478470.1平方米，下降了25%，2011年滨海新区上半年成交均价为6286元每平方米，相比新区2010年下半年的5784元每平方米，环比上涨了8.6%。其中，上半年塘沽总成交量为1920套，环比去年下半年的2658套，环比下降了28%。成交均价为7831元每平方米，环比去年下半年7502元每平方米，环比上涨了4%。另外一个核心区域——开发区，2011年上半年共成交了381套，相比去年下半年的515套，环比下降了26%。
成交量上的“降声一片”让新区的二手房中介普遍度过了一个艰难的上半年。“今年3月份出台的限购令对今年上半年区域二手房成交量的影响还是很明显的。”国有新村中介区域经理齐先生介绍，今年年初1、2月份，为了能够赶上新政之前的购房末班车，二手房成交量曾经一度出现显著上扬，价格也相对较高，但是3月份新政开始实施后，二手房市场就开始冷清了。“新政刚刚开始的几个月，无论是买方还是卖方都处于观望的状态，当时几个店面好几天没有一套成交都是很正常的现象。直到最近两个月，随着大家对新政的‘适应’，成交量才开始出现逐渐回升的态势。”
同塘沽的情况相类似，开发区二手房在上半年的成交量同样遭遇了“滑铁卢”。 “上半年成交量十分惨淡，就他们门店而言，新政之后的成交量每个月最少比之前下降了30%以上。”开发区一家中介负责人宋先生告诉记者，相比其他区域，开发区受到限购令的影响会更加明显，投资型购房以及改善型购房在以往的成交比例中所在比重很大，这部分人群的被“限购”让很多潜在购房客户流失。
在上半年二手房整体行情不好的情况下，刚性需求购房者越来越多的成为市场主角。“虽然投资型需求、改善型需求仍然存在，但是所占的比重已经很小了，绝大多数购房者为刚性需求客户，这部分购房者所占的比重超过了成交量的80%以上。”在国有新村中介区域经理齐先生看来，目前塘沽市场二手房相比新建商品房的一个优势正在于，小户型产品的选择余地更大，这也吸引到了很多房款储备不是特别充裕的刚性需求购房者。“目前的新建商品房项目产品面积一般都在70平方米以上，几十平方米的小户型产品相对较少，而在二手房市场之中，这种小户型产品则很多，对于很多房款预算并不宽裕的购房者而言是很好的选择。”齐先生表示，就国有新村中介的几个门店而言，目前二手房成交量中，30至40平方米的一室户型,50至70平方米的小两室户型成交比重最大，占到了总成交量的70%以上。
虽然今年上半年滨海新区各个区域的成交量出现了明显下滑，但是在很多中介从业人员看来，成交均价上并没有发生太明显的变化。“二手房和新建商品房不同，多数业主不会受到资金链紧张等情况限制，因此在市场行情不好的时候，除非急需套现用钱，更多客户还是会选择‘以租代售’或者观望的形式等待好行情，而不是低价卖房。”塘沽某中介资深经纪人仲先生认为，预计下半年二手房市场成交量有望回暖，但是价格预计仍将保持现有水平。
板块表现更不相同
上半年，滨海新区二手房市场整体低迷，但是各个区域板块的表现却不尽相同。以学区房为主打的板块“抗压”能力明显更强，价位和成交量并没有受到太大影响，以性价比取胜的新兴区域也开始受到更多二手房买家的关注，成为新的热点。
塘沽新村板块拥有众多重点学校，是塘沽学区房最为集中的区域，该区域的二手房价格仍然保持在13000至15000元每平方米左右的高位上，并没有受到新政太多的影响。根据安居客网站统计，新村板块惠安里小区2011年7月成交均价为14067元每平方米，相比塘沽本月二手房成交均价11226元每平方米，每平方米高3000元左右，其相比今年3、4月份的均价也有每平方米将近千元的增幅。塘沽安居中介负责人金先生表示，店中接待的对新村小区房源有购买意向的客户几乎都是冲着学区房来的，学区房的稀缺性让该区域的房源价格始终处于高位。“除了孩子上学这种刚性需求支撑外，该板块很多卖房者当初购置房产的成本已经非常高了，这也是很多房源价格一直降不下来的一个重要原因。”
和新村板块相类似，开发区核心区域第二大街、第三大街各个小区二手房价格也依然稳定，没有因为市场行情出现下行趋势。以第二大街板块为例，根据地产网站统计，7月份二手房成交均价为14061元每平方米，相比去年同期略有上浮。业内人士认为，在市场行情不好的情况下，客户会更加注重房源的保值、增值性，核心区域位置的房源将因为其抗跌性更强而受到更多客户的欢迎。
相比新村房源价位的坚挺，作为新兴区域的工农村板块房源价格则有较为明显的降幅。根据安居客网站统计，工农村各个小区房源7月份的均价约为10064元每平方米，相比塘沽11226元每平方米的均价，每平方米低了千元左右。价格上的优势也让工农村二手房成交量出现了上涨。“近期二手房销售过程中，工农村板块的房源销售量比较大。”国有新村中介区域经理齐先生介绍，相比其他区域，该区域价格上的优势比较明显。“在去年楼市比较好的阶段，工农村区域二手房价格也水涨船高，最高峰时可以达到11000元至12000元每平方米。但是接连的调控政策下，该区域价格中‘虚高’的部分被挤压掉，和其他区域和板块的价格差开始拉大，价格优势开始凸现出来。”业内人士杜先生介绍，目前选择工农村地区房源的客户中，绝大多数都是为了满足自住需求，他们对价格最为敏感，选择的房源面积一般集中在60至100平方米之间，总价则一般在80万至100万元之间。此外，目前工农村区域挂牌量显著增多，挂牌价格也相对合理，给购房者提供了更多的选择，这也是目前该区域二手房市场升温的重要原因之一。（付献杰）
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