中国网·滨海高新讯 楼市调控新政的出台，除了让部分新盘停涨、降价外，也让各二手房中介公司如坐针毡。数据显示，5月本市二手房成交量比4月下滑了近一半，许多中小型中介公司陆续关闭。业内人士分析，随着成交量的骤减，二手房中介将有10%左右的门店关门歇业，本市二手房市场面临新一轮“洗牌”。

　　市场现状

　　部分中介门店关门歇业

　　昨日下午，记者走访了多家二手房中介公司。周末本应是中介门店最忙的时候，也是经纪人带客户看房的最佳时间。但走访中发现，大大小小的中介门店门庭冷落，很少看到客户进店咨询。中介经纪人三五成群地在店门口抽烟、聊天。

　　经纪人的清闲预示着中介公司门店的关门歇业。一些小型中介公司，由于收入难以支付房租、人工等成本，被迫转租或者关门谢客。“观望情绪对成交量的影响太大了，虽然出租业务有一定上升，但弥补不了买卖单的损失。”王顶堤附近某小型中介门店的刘先生，几天前刚把铺面转租出去。刘先生说：“仅华苑区域就集中了几十家中介公司，对于我们这种一个门店的小公司而言，每个月的固定支出在1万元左右，要是连续一两个月不能开单，打击非常大。”

　　昨日，记者在该区域发现，苑东路、园荫道、雅士道附近的3家中介公司已经摘牌停业。而其他部分小型中介公司的玻璃门上，也贴上了“转租”的招牌。

　　“在中心地带开中介公司，基本房租和日常消耗，加上经纪人的工资，一年开销至少十几万元。一个月至少要收8000元左右的中介费才能不赔本，但是现在基本没有人来买房，压力太大了。”南开区某中介公司的店长表示。

　　记者在南开区东马路附近发现，一家准备进驻天津的品牌房地产中介公司，暂停了店内施工，只剩下装修过半的烂尾房。

　　原因分析

　　刚性改善需求推迟入市

　　据了解，刚性需求与改善型需求购房者推迟入市直接造成市场冷淡。尽管本轮调整实施的是差别化信贷政策，意在支持自住需求，抑制投资和投机，但事实上受价格下调预期影响，各种需求的购房人均不同程度地表现出观望情绪。

　　外企主管韩先生5年前贷款购买了一套70平方米婚房，本打算今年换套一百平方米以上的新房，但由于二套房首付的提高暂时放弃了这一想法。“首付五成确实是一个比较大的负担，把存款掏空后，装修、还贷都会有压力，房价应该不会再涨了，所以决定推迟一段时间。”他说。

　　同时，刚性需求购房人也没有像想象中一样坚持购房计划。10月将与女朋友完婚的小马暂缓了买房计划。“跟对方家里商量了一下，如果房价真能降一两成，等半年也许能省10万-20万元，装修的钱就出来了，女方家里也就认可了租房结婚。”

　　据中介公司工作人员介绍，像韩先生和马先生这样改善型需求推迟入市、刚性需求转购为租的现象并不鲜见。天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长刘玉录表示，政策调控意在抑制不合理住房需求，但事实上，房价的下调预期对所有购房人都会造成影响。“投资、投机性需求固然最受打击，但改善型需求也会受到信贷政策的影响调整购房计划，刚性需求购房人如果可以有其他方式过渡一下，也会选择观望一段时间。毕竟买房是大事，投资者主要考虑收益，只要还有上涨空间就会出手，而自住需求购房人受绝对价格影响更大，如果能省钱自然会等。”

　　二手房中介做好“过冬”准备

　　10%中介门店或将关门

　　市房管局公布的每日房价显示，5月1日至30日，本市二手住宅成交4744套，与4月的9144套相比下滑了48.12%，接近一半。

　　记者从各中介公司了解到的情况也不尽相同，中原、我爱我家、21世纪不动产等各大中介公司的成交量都有30%-50%的下滑。中原地产（天津）三级市场部高级区域总监朱庆江告诉记者，5月以来，由于买卖市场冷清，公司很多门店都是靠“租单”过日子，整体成交量下滑接近一半。我爱我家相关人士同样表示，5月份成交量比4月份下滑了近50%。

　　调查发现，随着市场的骤冷，连续一个月不能开单的中介公司不少，小型中介关门歇业的现象已经出现。我爱我家企划总监陈萌表示，目前全市连锁品牌中介门店接近500家，其他小型中介差不多四五百家，总数共1000家左右。以此计算，5月每周每家中介仅成交1套，根本支撑不了门店的运营。

　　“只有市场月成交量达到6500套，市面上的这1000家左右中介门店才能基本存活。”朱庆江表示，5月份本市二手房市场成交量不足5000套，部分门店被淘汰是必然现象。“连锁中介公司通过规模效应能应对市场的起伏变化，小型中介公司就不一定了。预计本次市场波动将有10%左右的门店关门歇业。”

　　二手房中介面临“洗牌”

　　“我们已经做好了‘过冬’的心理准备。”某中介公司负责人表示。与关门歇业的小中介相比，大品牌中介的日子也不好过。“船小好调头，‘夫妻店’改成水果摊还能继续经营，等市场回暖了再做回中介。大规模的公司凭借品牌、人才、资源优势也能顶一阵子。最难受的就是中小型中介，基本变成了鸡肋。”

　　对于“小企业退出，大公司整合资源”的说法，一些大中介机构并不赞同。业内人士表示，从历史经验看，小中介倒闭，大中介未见得能够扩大市场份额，市场需求持续减少，客源反而不好掌握。“一些公司会有逆市开店的打算，这主要取决于企业的发展战略。几家企业瓜分市场的可能性基本不会出现，最可能的还是淘汰一些‘落后产能’，市场回暖后再出现一些新面孔。” （姚华 苗娜 杜敏 杜建雄）