政策寒流冻僵二手房 天津新年首周成交下降近七成

　　中国网·滨海高新讯 鉴于房价上涨过快，自去年12月份起政府陆续出台各项政策抑制房价，重点是打压投资投机性需求。其中“营业税征收年限2改5”是对二手房市场影响最显著的政策，而效果也是立竿见影。统计数据显示，新政策执行的第一周，天津市二手房市场成交量环比下降了近七成。业内人士分析，目前购房者观望情绪逐步开始蔓延，二手房市场已陷入僵局，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。

　　“今年二手房成交量预计将会出现回调，但是整体情况不会太差，因为二手房市场依旧存在着刚性需求。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示。

　　在蒋云峰看来，每年购买二手房的人群中，都会有一定比例的拆迁户，而今年天津市依旧会有不小的拆迁量，所以至少这部分人会成为今年二手房市场的潜在需求者。目前，天津市二手房单价与新房相比，已经不具备明显的优势，但由于不同时期商品住宅的户型不同，对一些中等或中低收入家庭而言，如果想买一套两居室的房屋，新房面积一般都在90平方米以上，房屋总价就会比较高，而一些二手房在50-80平方米就能有两室的户型，所以从总价上来说，二手房对他们仍有吸引力。

　　除了总价低的特点外，一些位置好、配套成熟的二手房对一些购房人也存在较强的吸引力。“现在市中心的新房较少，而且价格较高，但一些位置相对偏远、价格低的新房周边配套又不全。所以，一些配套比较成熟的二手房就成为对交通、配套等要求比较高的购房人的选择。”蒋云峰表示。

　　蒋云峰还认为，二手房市场里的一些学区房也是市场需求主体之一。“一些家长为了让孩子能进入比较好的学校，再小再贵的二手房也会考虑购买。”

　　在去年二手房市场火爆的局面下，一度出现房主坐地涨价的情况，明明谈好的价格，没过几天房主便提价，“但今年二手房价格涨幅不会太大，市场整体会呈现比较稳定的局面，交易过程中即使抬价也不会提高太多，因此二手房主坐地涨价的现象在一定程度上会消失。”

　　上周市内六区成交下跌近六成，而全市总体跌幅则近七成，这说明市内六区依然是购房者的首选区域，该区域楼市价格抗跌性明显。

　　业内人士对此表示，2009年年末市内六区一二手房比例已突破1:2，预计今年该比例仍将保持。

　　业内人士分析，一方面，今年中心城区新建商品住宅的新增供给仍有限，且集中于高端商品住宅，因此无法满足大量普通自住型需求的增量，而二手房供给层次则较为丰富，尤其是中小户型房源将占据很大的优势。

　　另一方面，新建商品住宅的整体均价仍将保持高位运行，对于购买普通住宅的购房者来说，其购买实力相对有限，因此，价格相对较低的二手房会满足这一问题；此外，中心城区内二手房“区域、配套及现房”优势则更加凸显。

　　因此，一二手房成交比例仍将得以保持，预计全年维持在1:2以上。

　　薛秋宇分析，造成近期二手房成交量大幅下滑的主要原因有：元旦期间房管局没有办理过户业务；2009年12月天津市二手房成交量创下天量后，出现自然回调；营业税优惠政策终止；暴雪影响了客户购房热情。“应该说成交量的大幅下跌是在预料之中的。预计未来市场成交量会缓慢回升，而价格波动不大，一二月份将成为今年的价格低谷。”

　　薛秋宇表示：“从近期发布的各项政策看，政府对房地产市场的态度是‘保持稳定，抑制投机，保证市场健康稳定发展’，新政策将对楼市产生影响，投资型及改善型需求将受到一定程度的抑制。”

　　对于近期二手房市场出现的成交量下跌，我爱我家相关负责人表示，2009年市场交易活跃，尤其年末政策“末班车”的火爆透支了今年的大量供给与需求，加之2010年针对不同购房群体政策的松紧程度也有差异，因此2010年供需双方都将经历一段心态调整时期。除此之外，与2009年的宽松环境相比，2010年整体将有所收紧，因此将在一定程度上对成交量反弹产生压制作用。“2009年房价的快速上涨，使得购房者形成了‘买涨不买落’的心态，这造成了楼市成交量快速增长；而进入2010年后，房价涨幅将进入平稳区间，而这对于成交量将产生减速作用。”

　　我爱我家预计2010年天津市二手房市场在经历政策消化期的短期观望之后，成交量将有所下滑，但整体仍将保持活跃状态，预计全年成交总量将达到8万套左右；价格方面，预计二手房价格涨幅将趋缓，成交价格的稳中有升仍将延续。

　　“如果说2008年的低谷是楼市不合理不健康的表现方式，那么2009年的高潮也偏离了合理的范围。目前房价上涨过快，投资投机行为再度出现，因此，国家明确表现出遏制房价过快上涨的决心。去年年末营业税‘2改5’的收紧已经释放了政府对于市场调控的信号。此外，新一轮政策出台，市场供需双方都需要一段时间消化政策的影响力。另外，目前属于市场传统的交易淡季，部分购房者的置业计划也暂时搁置，因此2010年第一季度市场出现短期观望态势在所难免。”我爱我家相关负责人表示。 姚华 许佳