连日来，本市乃至全国的房地产市场迎来一次 “小阳春” ，“蛰伏”将近一年的楼市交易，在拆迁、婚房等刚性需求情况下于年后开始。然而，由于大多数购房人没有经验，如果不小心出了乱子，喜庆购房变成堵心事儿就得不偿失了，为此，新报专门采访了金诺律师事务所房地产与建设工程部李庆华律师，请她谈谈在买房各个阶段应注意的事项，为市民提供六大购房秘笈。

　　招数一、 审查“五证”是否齐全

　　商品房预售和销售应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件，是买卖安全的重要保证。

　　招数二、 购房前需“验明正身”

　　除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至“房财两空”。所以，李律师建议在购房前应当到国土房管部门查清所购商品房是否已被查封、抵押或者已被销售，以确保交易安全。 目前，天津市商品房买卖合同实行网上统一排号打印，存在土地抵押及房屋抵押的楼盘，无法取得统一买卖合同号，这基本上解决了购房人的后顾之忧。

　　招数三、 “定金”规则需书面约定

　　在决定购房后，最好直接与开发商签订《商品房买卖合同》；如确实需要签订认购协议，购房人应保持清醒的头脑，看清合同条款，对那些不明白的项目要问清楚，不要轻易交纳“定金”；一旦决定交钱认购，不妨在《认购协议》中书面约定：如购房者决定放弃认购的房屋或者双方无法就《商品房买卖合同》的条款达成一致，开发商应当将定金退还。

　　招数四、 合同条款要细推敲

　　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。李律师建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并重点审查以下条款：

　　1、房屋建筑面积包括的公摊面积数及可以接受的套内面积误差应在正负3%之间，公摊面积说明表应作为合同附件。根据现行法律规定，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，及销售中心用房均不应计入公摊面积。

　　2、一楼带小院房屋的小院部分是否能办理产权，取决于开发商是否报了规划。因此，购买这类房屋应查验开发商的规划许可证，才能保证合同利益的实现。

　　3、购房人逾期付款的违约责任应与开发商逾期交房的违约责任对等。目前，由于多种原因导致开发商常常不能及时交房，延迟3至6个月交房是比较常见的事情。因此，购房人要提前安排买房、用房计划。

　　4、开发商逾期办理产权证的违约责任，应约定一定比例的违约金。建议通过补充协议调整，可在每日万分之一至千分之一间约定。

　　5、开发商通常预先拟定购房合同补充协议。而这些补充协议绝大部分是霸王条款。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议。

　　6、关于物业管理的情况，收楼入住之后，在所买房的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。

　　另外，李律师还提醒购房人须注意不要轻信售楼人员口头宣传，更不要仅仅因为开发商精美的广告宣传而决定购买，因为上述内容只要没有写进合同条款（开发商往往在补充协议里否定广告宣传的效力），一旦无法实现，购房人无权追究其违约责任。

　　招数五、 交房条件需明确

　　本市住宅商品房施行准许交付使用许可制度，开发商须取得市或者区、县建委核发的入住许可证后方可交付。只有开发商具备了经备案的项目竣工验收报告及供水、供气、供电、供热等配套证明后，才能获准领取入住许可证。因此，李律师建议购房人在收楼时，一定要在开发商提供了《入住许可证》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后，才签字收房。这与前面所提到的“五证”合在一起，构成购房人应审查的“五证”、“二书”，其中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴，而“二书”是开发商在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　招数六、 睁大双眼把关收房

　　在收楼时应注意以下两个问题：

　　1、看楼验楼。购房者按照购房合同约定的交工标准、配套设施等标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。

　　2、查看“两书一证一表”。收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住许可证》。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。（新报记者 李国惠 通讯员 丽研）