明股实债，这或许就是最近王首富焦头烂额的原因

　　6月8日，万达集团，又出重磅消息。刚刚，万达集团在大连万达商管中的所有股权均被冻结了。而珠海万达商管公司的IPO又一波三折，近期更是传出财务造假，亏空400亿等负面消息。

　　万达，究竟怎么了？

　　股权全部被冻结

　　日前，据企查查APP显示，大连万达集团股份有限公司（简称“万达集团”）所持有的大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连万达商管”）19.79亿元股权被冻结，执行法院为上海市虹口区人民法院。

　　企查查数据显示，大连万达商管的第一大股东为万达集团，持股比例为52.97%，认缴出资额为197900万元。

　　如此说来，万达集团在大连万达商管中的所有股权均被冻结了。冻结时间为2023-06-05至2026-06-04，冻结缘由是财产保全。

　　资料显示，大连万达商管是万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。也是全球规模最大的商业物业持有及管理运营企业。2014年12月23日曾在香港联交所上市，2016年9月27日主动退市。

　　目前，这部分股权被冻结的原因还不得而知。

　　正在着力冲刺IPO的企业——珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）就是大连万达商管的重要子公司，持股比例为69.9862%。但是IPO一波三折，到目前为止还没有拿到“通关卡”。

　　就在上个月，市场突然传出诸多万达的“负面消息”，比如传言“万达需提前归还13亿美元债务”“万达商管业绩造假”“业绩亏空400亿将被收购”“万达拟出售20个商业项目”等。

　　坏消息满天飞。

　　这一次，万达集团的持股被冻结，很可能是集团债务违约导致的。只是目前尚不清楚申请财产保全人是谁。

　　但可以明显感觉到，债权人有点“坐不住了”。

　　负面传言一大堆

　　紧接着，评级机构“出手”了。

　　6月5日，标普将大连万达商业管理集团股份有限公司长期发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。同时，将万达商业地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级以及由万达香港提供担保的高级无抵押票据的长期发行评级由“BB”下调至“BB-”。所有评级维持在负面评级观察名单。

　　标普表示，主要原因是“母公司流动性减弱”。一是由于珠海万达商管IPO延期，万达集团融资渠道不断收窄，风险增大。二是万达商业的姊妹公司万达地产的房地产销售低于预期，使该集团的情况进一步恶化。

　　事实可能也的确如此。

　　作为“全村的希望”，珠海万达商管IPO迟迟未能“成功通关”。

　　6月2日，证监会国际部对珠海万达商管提出了六大问题，分别涉及：分红、内控制度、商场出租率否存准确、控股股东短期偿债风险情況以及上市募集资金的用途等方面。核心要点依然是：珠海万达商管与母公司万达集团的关系，涉及上市平台的独立性、关联交易、资金往来、股权回购等，比如“对赌协议”所设计的关于珠海万达上市时间和实现业绩有关的股权回购、提前还债等安排。

　　其实早在5月26日，大连万达商管曾发布公告，对近期市场传言一一做出说明。

　　具体而言：

　　一是万达集团确实存在三笔境外银团贷款，共13亿美元。如果珠海万达商管未能在2023年5月8日前完成上市，假如超过66.67%份额的参贷行要求还款，则万达集团需归还贷款。但是，目前没有银行要求万达集团提前还款。这些贷款已经做了延期。

　　二是万达商管业绩造假的传闻，公告表示所有财务数据都是审计机构确认过的，没有问题。（对于出租率造假的传言，并未正面回应）

　　三是传闻万达地产集团因亏空400亿被华润集团收购，公告直接予以否认。

　　四是传闻万达商管考虑出售20家购物中心，也予以否认。并表示这些资产可以通过ABS、PreREITs及REITs等金融手段进行融资，盘活（意思是“不必出售”）。

　　尽管已经做出回应，但显然，监管层还想得到更细致的答案。

　　现金流异常紧张

　　正如标普所言，“母公司流动性减弱”。也就是压力都给到了集团。

　　标普认为，在中国低线城市房地产市场持续疲软的背景下，万达集团的房地产开发业务面临运营阻力。但是，目前没有关于万达地产方面的数据。

　　不过，在泥沙俱下的背景下，低线城市房地产开发业务的现金流，实在难言乐观。

　　我们再来看大连万达商管的数据。

　　4月28日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布2022年审计报告。2022年，大连万达商管总资产5959.59亿元，总负债2988.76亿元，净资产2970.83亿元。

　　大连万达商管实现营业收入493.14亿元，同比增长4.7%；归母净利润123.01亿元，同比下降7.46%。期间，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债增长304.12%至687.67亿元。此外，期内由于偿还有息负债本息等原因，大连万达商管的货币资金下降49.75%至217.11亿元。

　　短短一年 ，大连万达商管的现金流迅速恶化。

　　再来看拟IPO企业，珠海万达商管的数据。

　　2022年珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元；总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。

　　通过对比，可以很明显看到，珠海万达商管的总资产仅占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收以及绝大部分利润。因为珠海万达商管是个轻资产公司，主营业务是提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。资产轻，收入高，利润好。

　　但是万达广场等重资产以及庞大的债务，都“巧妙的”放在了大连万达商管里。这样一来，把珠海万达商管单独拎出来IPO，就是最靓的仔，就能获得更高的估值。这或许就是王首富极力推动珠海万达商管上市的“小九九”。

　　为了支撑这一IPO目标，早在2021年，万达引来了PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等战略投资380亿元持股21.17%。当时珠海万达商管的估值已高达1800亿元。作为履约，万达和投资方签订对赌协议，一是承诺于2023年底上市，二是2021年到2023年累计净利润要超过220亿元。如果不能成功上市，万达商管集团需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

　　明股实债。这或许就是最近王首富焦头烂额的原因。

　　万达也要暴雷？

　　万达面临两大压力。一方面，在中国低线城市房地产市场持续疲软的背景下，万达集团的房地产开发业务或面临回款压力。另一方面，大连万达商管的现金流不断恶化。

　　市场对于商场“出租率”始终存疑。根据披露，2022年，珠海万达商管商铺出租率高达98%。

　　早在今年3月份，有自称万达商管的员工在社交媒体爆料，，珠海万达商管过去几年财务造假严重，全国的项目都在造假，就瞒着老王一个人。

　　这一次，证监会国际部也明确要求详细解释这个问题。

　　财务造假，可不是儿戏！

　　5月26日的公开解释，并未说透这个问题。不知道这一次，万达如何详细解释。

　　总体而言，如果万达的两大现金奶牛地产、商管不及预期，那只能通过“甩卖资产”或“借新还旧”来维持。事实上，今年以来，万达重启了停滞已久的海外融资，发行了中期票据，抵押了万达酒店发展多数股权进行融资，并且内部号召员工“节衣缩食”过冬。

　　无风不起浪。所谓的传言，大多有其发源地。

　　如果这次上市失败，那300亿对赌的钱，怎么还呢？在本轮房地产下行周期初始，王首富及时甩卖资产，幸运的没有在本轮房企危机中暴雷，不知道这一次能不能顺利扛过去？