又有两家房企爆雷，融资受限叠加偿债高峰

　　5月4日，融资受限叠加偿债高峰，八成房企资金链继续恶化。

　　01

　　合景泰富2亿借款逾期

　　4月28日晚，合景泰富集团（01813.HK）公告称，集团拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还。

借款逾期公告

　　公告显示，安永会计师事务所于2023年4月28日对合景泰富集团2022年年报进行了审计，在报告中出具无法（拒绝）表示意见。

　　合景泰富集团内部人士表示，公司正在和借款主体及债权人积极沟通还款计划，上述债务提前偿还的可能性极低，同时会和其他债权人保持紧密沟通，妥善处理集团债务。

　　值得注意的是，这是合景泰富集团首次发生债务违约，此前其对境外美元债进行交换要约。

　　2022年9月，合景泰富集团完成了当月到期的两笔美元债合计9亿美元及2023年9月到期7亿美元债的交换要约，暂时缓解了短期流动性压力。

　　《小债看市》统计，目前合景泰富存续美元债9只，存续规模39.56亿美元，其中将有3只规模合计13亿美元债于一年内到期。

　　2021年下半年以来，合景泰富集团信用等级屡被下调，短期内其很难再进入离岸资本市场，公司再融资压力大，偿债风险持续上升。

　　在境内债方面，合景泰富集团还存续两只债券，存续规模44.5亿元，均将于2023年10月到期。

　　据官网介绍，合景控股集团成立于1995年，于2007年在香港联交所主板上市。

合景泰富集团官网

　　2022年，合景泰富集团预售额合计508.6亿元，较2021年腰斩；2023年一季度总销售额117.31亿元，同比下滑10.27%。

　　年报显示，2022年合景泰富集团录得营业收入为134.53亿元，同比下滑43.58%；业绩亏损约92.41亿元。

归母净利润

　　对于亏损原因，合景泰富集团表示由于其采取若干行动以改善销售情况，包括于若干项目推行减价促销；此外包括车位及公共租赁房等一些低毛利或负毛利之若干物业于年内交付，导致年内录得亏损。

　　截至2022年末，合景泰富集团总资产为1998.84亿元，总负债1596.85亿元，净资产401.99亿元，资产负债率79.89%。

　　根据年报披露，合景泰富集团银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约为460.57亿元、272.12亿元及21.21亿元。

　　其中，合景泰富集团168.86亿元银行及其他贷款须于一年内偿还；32.38亿元优先票据须于一年内偿还，以及约239.74亿元须于二至五年内偿还。

　　整体来看，合景泰富集团一年内到期的短期债务合计有223.89亿元，长期有息负债538.97亿元，刚性债务总规模有762.86亿元。

　　相较于短债压力，合景泰富集团流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物仅有103.38亿元，现金短债比为0.46，公司存在较大短期偿债压力。

　　在融资渠道方面，合景泰富集团主要依赖于股权和发债融资，融资渠道较为狭窄，2020年和2022年其筹资性现金流呈净流出状态，外部融资环境恶化。

　　02

　　大发地产1亿美元债违约

　　无独有偶，同日大发地产（06111.HK）也宣布违约。

　　4月28日，大发地产公告称，尚未支付2023年4月到期优先票据1亿美元本金及其应计未付利息。

　　公告显示，大发地产发行的优先票据DAFAPG 13.5 04/28/23所有未偿还本金额连同其应计未付利息已于2023年4月28日到期应付。

　　另外，由于本期票据已于2023年4月28日到期，因此票据已于联交所除牌。

　　据公开资料，上述美元债发行规模1亿美元，票息13.5%，由大发地产于2021年10月28日直接发行。

　　值得注意的是，这也是大发地产首次发生债务违约。

　　大发地产曾向美元债持有人发起同意征求，试图就该票据契约中的违约事件条款进行修订，以剔除因2022年1月票据发生违约或违约事件而导致各批次票据的任何违约或违约事件。

　　2021年11月，由于大发地产启动集团与区域的大裁员，在市场上引发关注。

　　据官网介绍，大发地产成立于1996年，总部设在上海，深耕长三角城市群、成渝城市群，布局国家黄金城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市。

　　2018年，大发地产赴港上市，展开立足长三角拓展二、三线的战略规划。

大发地产官网

　　2022年，大发地产实现累计合同销售金额60.23亿元，同比下滑高达84%，远高于同期行业平均下滑水平，

　　值得注意的是，此前因未能够如期刊发2022年年度业绩，大发地产已于2023年4月3日正式停牌。

　　2022年上半年，大发地产实现营收3.98亿元，同比下滑9成；实现归母净利润-12.6亿元。

归母净利润

　　截至2022年6月末，大发地产总资产为382.1亿，总负债312.75亿，净资产69.35亿，资产负债率81.85%。

　　在大发地产负债中，一年内到期的短期债务有76.31亿元，长期有息负债41.84亿元，刚性债务总规模有118.15亿元。

　　相较于短债压力，大发地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有23.72亿元，现金短债比为0.31，公司存在较大短期偿债压力。

　　自2020下半年以来，大发地产开始甩卖商业回笼资金，其全资子公司陆续出售两家子公司股权“续命”。

　　2023年以来，虽然金融支持房地产行业健康平稳发展“三支箭”政策持续发力，销售端出现一定反弹，但仍有大量房企资金链面临考验。