购物中心房地产投资信托基金继续压低预期

本周初，美国购物中心巨头西蒙地产集团公布了2021 年第二季度的强劲盈利复苏。周三，其规模较小的竞争对手Macerich(纽约证券交易所代码：MAC)也加入了进来。Macerich 令人印象深刻的第二季度业绩应该消除最后一丝疑虑关于购物中心行业从当前局势中反弹的能力。

复苏正式开始

在第一季度，Macerich 仍然面临着相当困难的同比比较。此外，该公司还为在大流行期间无法支付租金的租户预订了 2900 万美元的追溯性租金减免。结果，调整后的每股FFO同比下降 44%，同中心净营业收入(不包括租赁终止收入)下降 29%。

相比之下，第二季度追溯性租金减免减少至 1500 万美元——扣除上季度记录的坏账逆转后仅为 500 万美元。与此同时，Macerich 本季度的入住率提高了近 1 个百分点，从 88.5% 提高到 89.4%。它还在非核心土地销售和对新兴零售商的一些风险投资中获得收益。

这使得购物中心 REIT 的同中心 NOI 同比增长 10.4%，不包括租赁终止收入，达到 1.798 亿美元。此外，调整后的每股 FFO 飙升 51% 至 0.59 美元。分析师此前预计调整后的每股 FFO 为 0.43 美元。

惊人的销售增长

重要的是，上个季度，Macerich 购物中心面积不足 10,000 平方英尺的商店的同店销售额飙升至大流行前的水平。与 2019 年第二季度相比，可比租户销售额增长 13.4%，其中 5 月和 6 月增长约 15%。从 5 月开始，即使是 Macerich 长期受苦的食品和饮料租户也超过了 2019 年的销售水平。

通过更高的租金支付百分比，这种销售激增在短期内使 Macerich 受益。(购物中心的大多数非主力租户支付基本租金加上超过一定水平的销售额的百分比。)这促成了上个季度的大幅盈利。

从长远来看，强劲的销售复苏也将有助于 Macerich，使其购物中心更受潜在租户青睐。果然，它在 2021 年上半年签署了 488 份租约，面积为 186 万平方英尺：与 2019 年上半年相比，交易数量增长了 18%，平方英尺增长了 34%。而 Macerich为了在 2020 年下半年以低于到期租约的租金签订新租约，REIT 在上个季度实现了两位数的正租金差价。

前景变得更加光明

结合收益报告，Macerich 将其全年 FFO 指导的低端提高了每股 0.05 美元。REIT 现在预计今年调整后的每股 FFO 将在 1.82 美元至 1.97 美元之间。

值得注意的是，尽管自上次收益报告以来，Macerich 发行了 1.16 亿美元的股票，但仍能够提高其指导，这将使其股票数量增加约 3%。虽然该公司 2021 年的股票发行稀释了现有股东，但它们正在帮助 Macerich 迅速修复其资产负债表。

此外，Macerich 的预测似乎较为保守。即使是其指导范围的高端也意味着调整后的每股 FFO 将在 2021 年下半年平均每季度 0.46 美元，低于上一季度的 0.59 美元。由于入住率上升和租户销售强劲的趋势，即使没有重复第二季度预订的风险投资收益，REIT 也有很好的机会产生更高的 FFO。

未来几年，Macerich 应受益于入住率的持续复苏和各种重建项目的完成，从而推动 NOI 和 FFO 的进一步增长。由于股价不到公司 2021 年调整后 FFO 指导范围中点的 9 倍，Macerich 股票似乎对耐心的投资者有足够的上涨空间。