中国网·滨海高新讯 限购、限贷政策的调控让房地产市场销售额大幅下挫。记者日前走访本市地产市场调查发现，购房者的结构已经较调控前发生了较大改变，成交量下降的同时，投资者比例也在大幅缩减，而婚房买家也因为资金压力而更多倾向于过渡性购买。

　　据统计，上半年商品房成交套数、成交面积分别环比下降18.2%和22.3%，成交价格也下跌3.1%。其中，6月份成交套数为7490套，成交面积75.9万平方米，成交均价9402元/平方米，环比下跌4.8%。

　　而记者走访市场了解到，刚性需求购房者仍是眼下商品房市场的生力军。业内人士表示，婚房和改善型置业这两类刚性需求是目前商品房市场最大的支撑购买力，其中环城四区楼盘中的婚房买家比例超过六成，而市中心商品房项目则有七成以上买家都是改善需求购买。

　　小白楼附近某楼盘销售人员透露，购买该项目的买家中有超过一半的购房者都是多次置业。“楼盘成交均价在20000元/平方米，主力户型在90-130平方米左右，总房款需要200万-300万元，这个价位也决定了购买人群大多都是改善型购买者。婚房买家在我们项目中的购买比例只有不到10%。”销售人员表示，新政调控出台后，购房者只有一次再置业机会，这也让改善型买家对于地段的要求更高，一些同时具有为老人改善居住环境和子女就近入学需求的购房者，干脆会合并两三个家庭的资金，在市中心地段购买一套大户型多居室住宅。

　　45岁的陈亮购买了南京路某楼盘一套三居室住宅，“我女儿在耀华中学读高中，父母在河东区的老房子也面临改造，本打算两家各买一套房子，但父母置业不能贷款，两套房子都需要用我和爱人的名字购买，鉴于目前的限购令，最终我们决定两家合住，在女儿学校附近买一套大户型住宅。”陈亮表示，限购令限制了他们眼下的购买数量，但从长远看，市中心地段的房子也会继续保值增值，所以他此次改善购房也有一些长期投资的考虑。

　　另一方面，对于环城四区和市内六区非中心区的商品房来说，两位数百分比的成交量降幅对销售形成了严重伤害，而此时婚房购买者成为这些楼盘重要的支撑力。北辰区5月底开盘的某楼盘至今已售出80%，销售人员透露，其中用作婚房的占到总销售量一半以上，“步行10分钟以内有六七条公交线路，2014年又会有地铁4号线经过，这些交通便利条件是年轻人选择这里作为婚房的主要原因。”而河北区某楼盘销售中心负责人表示，该楼盘未将楼盘销售情况做过明确的统计归类，但根据销售时的情况来看，该楼盘50%-55%的购买者都是准备结婚的青年，小户型购买人群年龄普遍不超过35岁。

　　同时，统计显示，在本市二手房市场，婚房比例更是高达近九成。“目前选购二手婚房的购房者年龄集中在25-30岁，100万元以内的一居室或两居室最受欢迎。”业内人士表示，由于选购婚房的年轻人大多首次置业，购房能力有限，因此约有六成左右买家会选择二手房过渡。

　　投资型购房从两成“降温”至不足一成

　　新政调控形成的成交量下跌主要是由于过滤了大批投资型购买者，据了解，眼下本市投资型购房者的比例已从去年初的两成以上缩减至目前的不足一成。

　　公产房和公寓产品是新政调控后投资者最关注的产品。“房地产应该仍是稳定的投资类型，而公产房和商业属性的公寓房是最适合的。”孔先生一直在寻找200万元以内的投资项目，最终选择了不动产，和平区一套30多平方米的学区房和河西区的一套公寓产品是他正斟酌的项目。

　　公产房虽然不能贷款，但可以规避限购政策，而这类房源大多位于市中心，且总房款相对较低，这些因素让打算长期经营的投资客看好其投资回报率。业内人士透露，30-45平方米左右的房源眼下占到求购公产房总数的30%左右。南北大街某地产中介门店宁成立经理表示，“公产房很受小炒房客的欢迎，近半年行情显示，50万-80万买入的房子，卖出后中间差价仍能达到10万-15万左右。”

　　产权年限在40-50年的公寓产品在新政出台后受到的打击最大，近期不少楼盘都推出了高达20万-30万元的高额优惠策略，很多投资客则抓住这轮价格优惠进行投资。据统计，南京路、小白楼、河东商贸中心区等多个区域的公寓产品销售中，投资型购买者占到六成以上。与2010年之前的投资方式不同，本轮投资者更侧重长期经营回报，精装公寓产品更受欢迎。地产中介工作人员透露，从3月份开始，不少在售公寓开始挂牌以略低于同区域房源的租金吸引长租客，通过“以租代售”形式寻求回报。（记者 安元 实习生 刘璐）