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| 解密北京新地王幕后:17年净利合计不抵50亿地款 |
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| 中国网滨海高新：www.022china.com 时间： 2009-11-24 12:16:49 |
| 概要：起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地，11月20在经历了190轮激烈竞价后，被国企背景的北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿拍下，成为北京市新晋地王。 |
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中国网·滨海高新讯 起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地，11月20在经历了190轮激烈竞价后，被国企背景的北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿拍下，成为北京市新晋地王。
根据上市公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司(简称大龙地产)的公告显示，上述新“地王”为其子公司。
而50.5亿元的拍卖总价，加上竞拍后折合的楼面地价29859元/平米，使天竺22号地一举成为北京地区的“三料”地王。
根据大龙地产年报显示， 2009年预计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。
也就是说，按其业绩最好的2009年预计净利润计算，公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。
用于建联排别墅及叠厅住宅
据《证券日报》记者了解，该块被市场冠以“罕见低密度用地”、“中央别墅区最后一块低密度用地”的天竺开发区22号地块，位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路；西至温榆河大堤路；北至馨园九街；南至天竺开发区21号地边界。土地面积52.67万平方米，规划建筑面积17万平方米，容积率0.623，是近年来北京少有的低容积率地块。同时该地块也是今年北京出让的住宅用地中，三块起拍价超过10亿元的地块之一， 14.1亿元的起拍价已相当于每平方米楼面地价8337元，远超北京今年所有的“地王”，包括此前楼面地价最高的广渠路15号地。
在拍卖之前，有业内人士就认为：“在国土部明确限制住宅用地出让面积后，如此大面积的住宅用地将不会再进入市场，因此，该地块很可能会受到哄抢。”再加上天竺22号地处中央别墅区，百仕达、大成、融侨、远洋、艾美高、保利、安邦保险、冠城、龙湖、合景泰富、大龙等12家多家房企都表示出浓厚兴趣并参与了竞拍。
据悉，整个竞拍过程持续近一个半小时，报价达190轮，现场异常火爆。
业内人士解释称，从容积率的角度讲，该宗地限高12米，适建产品应该为联排或叠拼。因为按照国土资源部的定义，别墅为独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积相当大，容积率非常低，一般在0.4以下。另一方面，双排、联排、叠拼等低密度类别墅住宅并没有被划为别墅，而被视为高档住宅，这些产品的容积率多在0.6至0.8之间。22号地0.6左右的容积率恰在这个范围之间。因此，从这个角度讲适建产品应该是联排或叠拼等高档住宅而非严格意义的别墅。
大龙地产自己也称，此次竞得的地块将用来建联排、叠厅式住宅。
楼盘每平方售价难达六万元
据业内人士分析，该地块楼面价为2.97万/平方米。如果包括地价成本，该项目全部开发成本最多在4万/平方米，该项目销售均价达到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售价达到60000/平方米，才能达到一般的财务指标要求，即税后润率为19.48%，项目投资收益率为30%。
也就是说大龙地产50.5亿拿地后，如果销售单价低于4.4万/平方米，则赔本；如果不能高于6万/平方米，公司领导在财务指标上很难通过。而综合今年1—10月的别墅市场销售情况，销售压力非常之大。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就表示：“就开发商的销售策略，未来楼盘的开盘售价将在4万元——5万/平方米，甚至可能会低于成本价，但随后肯定会上涨，最高预计能达到5.5万元/平方米。”对于大龙要卖6万元/平方米才能达到一般财务指标的问题，杨少锋表示：“根据周边房屋的售价，6万元/平方米的售价将很难达到。”
而据了解，目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖.滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间，比如龙湾800平方米以上的大别墅售价在每平方米4万元左右，300至500平方米的别墅售价在每平方米1.8万元至2.3万元之间；龙湖联排近期售价为每平方米3.4万元左右。而本区域内的其他别墅项目优山美地当前二手房的均价为双拼2.2至2.4万元，三四百平方米的独栋别墅均价在2.8至2.9万元；中粮.祥云国际的成交价约为2.6万元；誉天下的联排产品成交价在2.2万元左右。
面临巨大财务压力
以延长开发周期换取价格上涨空间？
根据新浪乐居的调查显示，从1-10月成交别墅的成交价格来看，单价在20000元以下成交3559套，占成交总量78%，其中尤以8000-16000元为主占55.8%，单价超30000元成交148套。从区域成交平均单价来看，位于朝阳区的别墅整体成交价格为26560元/平米，在各区中排名第一，顺义区以17346元排名第三。
业内分析人士表示：“大龙地产面临着销售回款、销售利润的双重挤压。如果在后期操作不更改容积率的情况下，只能延长开发周期，以时间换取价格上涨的空间。”
中金公司的研究报告显示，大龙地产2009年将主要依靠于裕龙花园三区，五里仓公寓及望潮家园带来的结算收入，估计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。
也就是说，按其业绩最好的2009年预计净利润计算，公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。而公司在拿下天竺22号地之前，公司只拥有164万平米项目储备，其中49%集中在北京。
杨少锋认为：“大龙地产和业内巨头相比还有很大差距，虽然这次以50亿元的巨资击退了众多实力雄厚的房地产公司，但从公司的资产与财报上看，这笔资金对公司的财务压力还是比较大的。”同时他还表示：“虽然面临巨大的财务压力，但由于大龙地产的大股东隶属顺义区政府，在开发销售的过程中肯定会给与其很多便利条件。加上拿下地王后，其在股市的融资渠道将进一步加大。对于大龙地产的财务压力可以起到一定的缓解作用。”
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