开发商资金非常充裕

　　南开大学经济学博士刘玉录分析，去年1至8月份房地产市场处于比较不错的时期，转向发生在去年9月份以后。而今年1至8月份开发商资金在去年同期的高基点上依旧有34.2%的增长，可以说实际增量是比较大的，开发商的资金非常充裕。

　　谈及其他资金中个人按揭贷款增长94.1%，刘玉录表示，这反映出一些人购房热情空前高涨，但以投资性需求为主。“如果仅仅是刚性或改善性需求的话，贷款应该是渐进增长。而且，改善性需求和收入增长相适应，在居民整体收入水平并没有太大变化的情况下，个人按揭贷款增长94.1%只能说明其中投资性购房较多。”

　　而国内贷款同比增长46.3%，恰恰是房价上涨的动力之一。“充裕的资金加上较低的利率，让开发商去年面临的资金链问题迎刃而解，有了抬高房价的底气，在与购房人的博弈中占据优势。”

　　房地产市场远未景气

　　与开发商充裕的资金相对应的是，1至8月份全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降25.3%；完成土地开发面积同比下降9.7%；房屋新开工面积同比下降5.9%。“这说明在实际销售中不少都是存量房，也就是房屋供给是充裕的，不是有些开发商号称的房屋供给少。”刘玉录指出，房地产市场景气的五大指标是：土地购置面积、土地开发面积、新开工面积、竣工面积及销售面积。五大指标中的三大指标同比下降，这不仅说明当前房地产市场还没有真正景气，开发商没有在开发、实体上下工夫，同时还提出了一个疑问：大量的资金流向何方？

　　楼市紧缩政策将出台

　　“当前开发商的资金来源结构是不合理的。”刘玉录表示，今年前8个月形成的缺陷正在累积风险。“前面提到的三大指标同比下降，供给没有增加，但是房价却被炒起来了。如果持续下去，就可能会出现房越卖越少，价越来越高的情况。开发商目前陷入了一种价格游戏，买地总量下降，地王频出，这都不正常。不过，如果开发商确定房价会继续保持下去，应该会加大开发力度。”

　　“此前央行也表示货币政策会动态微调。我个人认为，在10月下旬或者11月会出台针对楼市的紧缩政策。但是当前的交易量和价格还会持续一段时间。”刘玉录表示，“针对房地产市场的紧缩到时候了，这样的高交易量和高价格不会维持太久，明年两会之前房价或许能稳定下来。刚刚落幕的秋季房交会商品房成交82032平方米、二手房成交51536平方米，而今年春季房交会商品房成交66722平方米、二手房成交30928平方米，相差并不算大。要是按照此前楼市的火爆行情，秋季房交会的成交量应该远远超出春季。”记者 许佳