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滨海新区工业地产REITs停滞 开禁半年仍陷技术难产
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2009-05-24 11:28:02 
概要:有望在多个REITs试点中胜出的天津滨海新区工业地产REITs,却因为物业产权、租金政策等多方面的技术原因,停滞多时。开禁REITs的“金融国八条”出台已有半年有余,但REITs对于地产界,仍是遥望。

  “信托系”、“基金系”、“地方系”、“企业系”四大势力争夺首单

  当政策全面“开禁”之时,中国的房地产信托投资基金(下称REITs)却陷入了“技术难产”的尴尬境地。

  据记者获悉,曾被最高决策层看好,有望在多个REITs试点中胜出的天津滨海新区工业地产REITs,却因为物业产权、租金政策等多方面的技术原因,停滞多时。开禁REITs的“金融国八条”出台已有半年有余,但REITs对于地产界,仍是遥望。

  这毕竟是一个只有少数地产商才能参与的游戏——在中国的体制下,政策或许可以决定一种金融产品的命运,但在这个最终将面对公众投资者的金融衍生品上,REITs是否为市场所接受,却远非政府意志能够决定。

  “滨海”的“障碍”

  没有政策是万万不能的,但政策却并非是万能的。天津滨海新区努力推进REITs的过程中,对此深有体会。

  2008年底,国务院出台“金融国八条”,首次提出开放REITs,丰富房地产行业融资渠道,并要求开展试点工作。此后,以天津滨海新区工业厂房为资产包对象的REITs产品,凭借“国务院支持滨海新区先行先试”以及“工业振兴”两大政策依据,占有优势。

  而帮助天津滨海新区运作REITs的便是各方“资源”十分丰富的中信证券,这让很多业界人士都相信,中国第一只REITs,最大可能性便是“花落滨海”。

  然而,一切进展的不如人意。日前,消息人士告诉记者,REITs在天津滨海推进的工作刚刚开始,就接连碰到了一系列的问题,导致后续的估值、租金回报等关键技术环节的工作无法推进。导致“卡壳”的原因主要基于两个方面,一是资产包物业的权属不清;二是租金收取存在问题。

  “工作推进了才发现,很多作为资产包的厂房,要么是土地用途、属性不对,或是审批手续不全,总之有一定比例都不是工业用地或者建设用地,在这样的土地上建设的厂房,产权证明上存在一定的问题,这直接影响到对REITs资产规模的评估,如果资产规模都不知道有多大,就更谈不上REITs发行的问题了。”上述消息人士称。

  他还告诉记者,由于开发区的招商引资,很多厂房的租金是被“优惠”掉了,有一定比例的厂房租金极低甚至免收一定期内的租金,这又导致了REITs公开发行是否能够得到市场认可的关键因素——租金回报,一个不能收租的物业,显然无法让目标投资者明白收益如何取得,自然无法得到市场认可。

  据记者了解到,目前中信证券和天津市方面都在紧张寻找解决这两个问题的办法。

  三大势力争夺REITs

  事实上,滨海新区REITs并非是中信证券放“鸡蛋”的唯一“篮子”。在“金融国八条”提出REITs试点的要求后,央行、银监会牵头的以信托公司为平台的REITs与证监会牵头的以证交所为平台的REITs,和地方政府牵头的REITs,已经构成了三大争取REITs试点的主要“势力”和模式。

  据记者了解到,除了天津滨海REITs的技术推进工作之外,中信证券还参与了另外几种类型的REITs前期运作,例如半封闭式基金REITs,并且与中信信托进行合作,尝试“信托系”REITs的可能性。

  “REITs的模式绝对没有一种定论的,在未来也绝对不止一种。”中信证券房地产金融高级经理翁少群表示。“信托系”、“基金系”、“地方系”三大REITs的势力竞争得如火如荼,翁少群认为,正是认定了REITs这一金融衍生品在未来的多样性,所有有意的机构,都在尝试各种渠道,但大部分都遇到了技术问题。

  作为操盘者的翁少群简单地描述了目前的现状:无论是证监会、银监会还是央行,在这三个体系之下,都没有公司或者机构能够履行REITs基金管理公司的职能。“这个机构或者公司必须懂得金融同时熟悉房地产运营,甚至还要精通物业管理,而在现实中,这样的机构或者公司并不存在。”翁少群说。

  而正是这样并不专业的操盘机构,导致大量REITs在运作过程中遇到的技术问题,无从得到解决。“可能的结果就是,大家都有问题,但最终由政府意志决定谁先出,因为没有人完美,但胜出之后问题还存在,但大家也想先胜出,毕竟先胜出者先得月。”对于各机构的分散押宝,北京大学房地产金融中心主任冯科如是解释。

  第四支力量可能胜出

  “甚至不能排除最后会是某一家大型房地产企业搞的REITs率先胜出,那几家资产规模很大的,商业地产资产比较优质的,公司都有优势。”冯科告诉记者。

  而消息人士则透露,滨海新区REITs所存在的问题,在上海、北京等地同样存在,“属于招商引资的历史遗留问题”。

  据记者了解,企业主导争取的REITs已经成为了另外一支力量。

  联想控股旗下地产企业融科智地CFO李汝容明确告诉记者,融科智地早已有意将自己的商业地产资产打包作为REITs进行运作,单独将住宅部分的开发资产进行IPO上市。这一工作,融科智地方面从2006年前后便已开始运作。到2008年,融科智地的持有型物业资产价值已经超30亿元,同时还拥有近4000万平方米的土地储备,至于REITs最终发行时的规模,记者在向融科智地相关高管人员求证时,他只是表示,资产规模会比较大,但最终的规模,由于事关估值,甚为敏感,不便透露。

  融科智地只是筹谋REITs的一家企业而已。此前,位于北京的佳程广场曾在香港发行REITs,但最终以“租金造假丑闻”收场。如今,包括金地地产、北辰地产等大型房企都有意在内地试探发行REITs的可能性。

  “北辰比较积极努力,一方面因为有大量的可供打包的成熟的商业物业REITs资产,比如奥运村的大量场馆配套建筑设施等,另一方面,北辰在资本层面走得比较早,有很多相关渠道,如果一定要有企业主导的REITs出来,我个人感觉,北辰可能是走得比较快的。”前述消息人士告诉记者,现在政策放开了,不管是哪种REITs,现在面对更多的都是技术问题。

  不过,与这些技术问题同步的,是中国尚未出台相关的税费减免的政策。“中国香港、新加坡都是对REITs投资收益免税的,因为REITs的回报有8%就已经很好了,但这个回报,按照现行的税费收取,将所剩无几。”翁少群说。 (李乐)

  关于REITs

  ■房地产投资信托基金(REITs)即房地产开发商将旗下的商业等物业资产(包括办公楼、购物商厦、产权酒店乃至工厂仓库等不动产)打包上市,然后按照这些不动产的收益(如每年租金、按揭利息等)作为标的,均等地分割成若干份资产出售给投资客。该过程一般都由专业基金公司(或投资机构)开展经营管理,并且定期向投资客派发红利。

  ■房地产投资信托基金在美国已有40多年历史,上世纪70年代后,澳洲、欧洲、加拿大等相继引入上述概念。日本于2000年推出亚洲第一个房地产投资信托基金产品,韩国、新加坡以及中国香港等地区也通过了有关“房地产投资信托基金”的法规并进行运作。

 

 
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文章来源: 中国经营报 责任编辑: 玉昌
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