最新七普数据，天津常住人口1386.6万人。比2019年减少了175万人。现在海河英才、积分落户的边际效应在减弱，毕业生留津率也低。没有大量外来人口，新区就没有支撑力。毕竟天津本地人有历史包袱，不认新区，所以做新区得靠外来人口。还有一点，现在天津很多新区已经顶到30公里通勤半径极限了，想再外扩，已不现实。比如未来科技城，蓝图很大，规划很好，70万人呐。但是兑现得了吗？！记住一句话，没有外来人口，新区都有点扯淡。
最重要的问题来了，天津新区未来哪个区域还能实现翻天覆地变化？哪里值得买呢?在好区域里面，有一种类型叫做：被城市生长包住的郊区。这种类型其实就是一种很有价值的类型，而部分新区恰恰就属于这种类型，就是能够被城市的生长逐步包住的郊区，从郊区变成了市中心的一部分，最后变成了繁华区。那么影响这些新区发展的因素有哪些呢？
首先就是距离。如果这个新区离城市的距离很近，那么这里成为城市生长最有价值的新区的可能性就会大大增加。如果这个新区和城市中心距离非常远，比如说，经过这么长时间的建设，投入了这么大的人力、物力和财力，这里也在发展在变化，但给人的感觉还是慢，这就是由于距离比较远的原因。
为什么会这样呢？有两点要跟大家分享：
第一点，本地居民认知的改变是非常难的，需要非常长的时间。本地居民也好，刚需群体主力也好，会认为这里太远，原来是乡下、远郊，甚至原来是荒地；
第二点，建设运输成本是非常高的。
除了距离以外，还有一点就是方向一致。什么叫方向一致？指的是这个新区的发展和城市的（由市场决定的）发展方向是一致的。
那么城市的发展方向有两种：
一种就是规划出来的，由上层意志决定的。
还有一种是什么呢？是由这个城市里的人自然而来选择的。这个城市的小区域已经满了，人们会朝着某一个或某几个方向去迁徙。
那么如果这个规划和人们自然而然迁徙的方向是一致的，那就说明这个新区未来是很有前途的。
举个例子：那如果人都是愿意往西迁，而上层硬要去发展东面，虽然这个时候也会有一定的效果，但是也一定没有向西面发展这么有效率。
任何一个城市都是这样的。如果政府的规划和市场的决定是同一方向的，那么这个方向的新区，发展就会快的多。
第三个就是产业和人口。所谓的产业和人口，就是指的是这个城市的产业会向哪个方向布局，人口会向哪里流动。
如果产业是朝这个城市的东面发展，那么东面的新区可能就会比其他方面的新区更有希望，尤其是高端产业的走向，也包括年轻人口的走向。
当然，这个产业人口走向，还是有两个方面：有上层的，也有市场的。
还有一点很重要的是规划，新区的发展还是要去看上层的规划。从长周期看，如果上层建设足够强大，是能够把某一两个新区建的很好的。
但是如果说上层想让很多新区同时建起来，这个时候我们要有警惕：一个城市的新区越多，这些新区建成的可能性就越小。
而一个城市级别很高，财力很强，他的新区特别少，且这个新区恰恰又符合发展的距离、方向，产业与人口也是向优质产业、年轻化人口这个方向去发展的，那这个新区建设发展的成功概率就会大很多。
一句话总结：新区投资一定要给自己一个长周期。这时候对现金、预期的要求是比较高的，所以你的预期要拉长，现金流要能熬过去。
看看天津的现状。
天津很多地方都在做新区，里三层外三层的做。城市想发展，但老城区拆不起，新区容易讲故事、做规划，很多空地也可以拿来卖。似乎每一个新区都会说：“十年前错过了***，现在不要错过我们”。但事实很有可能是：“买房前销售一顿介绍猛如虎，入住后才发现新区杂草一米五”。这么多新区，有的是真金，有的却是套路。
天津的新区可以分为三个梯队。
01
第一梯队：外环以内。
别看外环以内是天津城市的金疙瘩，其实还有不少新区在建。人没有装满，也没有完全发展成熟。海河柳林还是一片生地，从有规划至今已经6、7年了，这才刚刚开始PPP，算是要启动了。津滨大道发展也有10年了，还没有填满，金茂正在做都市更新。水西公园板块本以为今年能启动，但触碰了生态保护，又需要重新调整规划。子牙河、南运河这些板块目前还停留在纸面规划上……
环内最大的新区就是北部新区了。天津外环线1987年建成，到今天30多年，环内都没填满，何况北部新区100万平米的大体量，这可是个长期而远大的工程。除了北部新区以外，天津环内更多的是存量新区，这些都还没有做起来，还在陆续激活。
02
第二梯队：外环线附近。
在外环线的外围，又是一圈新区，也是买房人最关注的地方。到现在大家还会问“**板块与**板块相比，哪个潜力大”？证明很多也都没发展成熟。整体来看，西边、南边的板块成熟度要优于东边和北边。比如空港、南站商务区到目前发展已经10年了，依旧没有完全成熟，还在发展和开拓中，这还是非常高大上的级别。要想填满一个区域，并非易事，人口、配套、轨道交通、资金都是大问题。
北教新区发展了3、4年，到现在真正能满足长期居住需求的生活配套还没有做起来。因为本身北辰环内就没填满，何况它在环外呢。对于外环线附近的新区，就看地铁。地铁可以衡量政府对一个新区的重视程度，如果有意打造，绝对不会落下地铁这么重要的东西。比如国展、海教园、南站这些地铁已经通车，或者在建的新区，未来的成熟度靠谱。但是像大张庄、双青这些区域，想做起来，非常难。
03
第三梯队：距离市中心30公里以外。
不止于此，外环线附近一圈新区的外围，又是一圈新区。这些新区的成熟度，都还很低。它们最大的特征就是——蓝图特别的巨大。在规划上没谁认怂，几乎都是“人有多大胆，地有多大产”的架势，往往都有一个很容易鼓吹的概念，表面上看相当厉害。很多都属于“孤岛”，与主城区之间存在断裂带。比如天津的未来科技城，是中组部、国资委确定的，全国只有四个，它是其中一个。
整体规划了70万人，这70万人上哪找去？最近几年，天津每年的常住人口增量不过2、3万人。没有大量新增人口支撑，市区人又不可能去住，谁来接盘？产业的引进也不是一朝一夕能解决的，到目前为止还没有看到太出挑的，与杭州的未来科技城相比，根本不是一个级别。
再比如静海大邱庄的中德生态城，听着很高大上。团泊东、团泊西还需要很多年的建设期，那大邱庄呢？在天津，一个与外环线的距离超过15公里断裂带的新区，差不多要10年的时间才能发展过去，这还不算它自身的建设期。这些新区，要想做起来，简直就是“逆天改命，平地起空城”。只有一条路，拼命砸政策、砸钱、砸人才，试问天津哪个地方能做到？即便如此，都不见得能获得预期回报。这些地方根本不具备投资意义。
不过，在距离市中心30公里以外的新区中，团泊西可以高看一眼。一方面，如果开车的话，它到外环线也就15分钟。另一方面，大公建已经建起来了，大学、医院……只要明年2月地铁正式开工，团泊西就稳了。
在很久很久以前，都是“因城而市”，但是如今的和平年代，一定是“因市而城”。所以，选择板块一定要“收缩半径”。如果有能力的话，就坚持一下锁定环内，北部新区除外，尽量选择南半球。比如新梅江、海河柳林、水西公园……如果能力有限，也尽量不要离开外环线附近，盯紧地铁，主城区还是能辐射到的。比如宾水西、南站、国展西……因为新区就是要“吃主城”，有人外溢过来，房子才有人接盘。
在天津，什么才叫“利好”？
产业落地、学校落地、地铁落地……核心是落地，这才叫利好，停留在规划层面上的不算数。十年都建不成的配套，就不要相信了。
最后总结一下，现阶段，什么样的新区是靠谱的：
正在建设期——没有停滞，地铁在建、持续出让土地、做基础设施建设；
已经开始兑现——地铁通车、学校落地、商业投入使用；
距离主城近——发展只是时间的问题。
