克而瑞天津全新推出“克而瑞小C”
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6月30日，随着武汉土拍落幕，历时近3个月的22城首次集中供地宣告收官。
全国22个城市首轮两集中共成交930宗地块，总建面约1.15亿㎡，总成交金额约1.08万亿。
综合来看，22个城市冷热不均，结合单城市供地分布来看，土地市场存在一定的南北方城市差异，但并不是绝对的。
22座城市“冰火”两重天，差异明显
分析师在前面的文章提到过很多次，首轮两集中加速了市场两极分化，无论是城市群的分化、城市间的分化亦或者是城市内的分化，都想拿地最好的地块！
首轮两集中数据成交情况一带而过，并不作为本次讨论重点。
22座城市首轮两集中成交总额达到1.08万亿元，占2020年22城出让金的37%。
北京、杭州两城市成交额突破1000亿元，南京、广州、上海、武汉、重庆成交突破700亿元。
首轮两集中下土地市场供应量较高，预计二三轮土拍土地供应量将集中在低供应城市，二轮两集中土拍长春和厦门已经结束，长春和厦门首轮均处于低供应的状态，而二轮从成交额来看，均高于首轮两集中水平。
数据来源：CRIC2020
重庆土拍溢价无上限，其溢价率在22个城市中最高，达到了43%；其次是深圳和厦门，虽然参拍地块较少，但依然吸引了大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右，市场热度高涨；青岛、长春、上海三个城市溢价不足5%，长沙、北京、成都、苏州四个城市溢价约7%左右。
房住不炒叠加高溢价下，房企利润被锁死。南方城市多数房企饮鸩止渴，低利润或零利润抢地，保证现金流。高溢价城市主要分布在南方城市，但低溢价并不全都在北方城市，北京、上海两城市土拍政策偏严控制整体溢价率。
数据来源：CRIC2020
天津去年土地成交未超过1000亿元，偏低。2019天津土地成交额超过1200亿元。
无论是对比哪年，天津首轮两集中都是处于一个高供应的状态，预计天津后续的二三轮供应，应该会略有降低，或是战术性偏于远郊地块，从而降低土地成交额。
头部房企优势明显，聚焦高能城市
企业分化继续，TOP10企业拿地金额占比达25%。随着“两集中”供地政策推进，企业分化同样表现出来了。
资金实力强的房企有更多的拿地机会，其中TOP10拿地金额占比高达25%；中型房企和本土企业加大深耕区域布局，拿地较为集中，而部分中小房企由于无规模优势和区域深耕能力，陷入拿地困境。
虽然TOP50以上的房企拿地占比约37%，其实据分析师不完全统计，TOP51-100的房企投资额不超过10%。
数据来源：CRIC2020
联合拿地现象增多。降低自身经营风险、提升竞得地块的可能。
尤其在一线城市，联合拿地更为明显，比如北京第一批集中土拍中，联合拿地金额达到553亿元，占比达50%。
头部房企聚焦高能级城市。全国化布局型房企均选择天津！
在首次集中供地中，央企、国企凭借雄厚的资本以及较低的融资成本，拿地优势显著，万科、保利、龙湖、招商、旭辉等企业布局范围较广，头部房企加强全国化布局的同事，更注重投资一线城市或准一线城市。
数据来源：CRIC2020
二、三轮土地集中出让或降温
二、三轮土地集中出让或降温，主要是有三个原因。
稳定楼市预期，多城市土地政策加码。
为防止土地高溢价导致新房市场不稳定。以北京和上海两城市为首，首轮拍地多项条件加持，降低溢价率，北京的竞高品质住宅，上海的“猜数凑平均值”竞拍，或成为高热城市控土地市场的方法。
为剔除市场风险，东莞、无锡、苏州、成都等城市陆续出台政策，防房企马甲围剿、严重失信房企不得参加土地竞拍等。
厦门、长春二轮拍地已结束，均略低于首轮市场热度。
首轮两集中厦门和长春都是冷热比较明显的城市，有一定的代表性。
厦门：首轮5宗地块3幅触顶成交，第二轮集中供地的11幅地块中仅有1宗触及最高限价。
长春：超九成地块底价成交，二轮流拍率高于首轮，高于2020年全年水平；二轮溢价率低于首轮，低于2020年全年水平。
数据来源：CRIC2020
近期火热的话题，租赁住房用地一般不小于10%
最近都在讨论天津二轮土地供应什么时间到来？主要被租赁住宅拦住了。
2021年政府工作报告中，“租赁住房”上升到国家战略层面。
通过增加土地供应、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。 “集中供地”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般约为10%，北京、厦门、深圳三城市占比较高。
表：2021年22城租赁用地供地计划情况(单位：万方）
数据来源：克而瑞租售
租赁住宅可以解决大城市的住房问题，目前多数城市首轮两集中未达到指标，后期供应地块时还需补齐租赁面积。
提高自持住宅面积，则需要考验房企运营的能力，市场热度怎能不降。
数据来源：CRIC2020
据了解，天津二轮两集中供应，不需等太久了。
如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞房产信息”或“克而瑞天津机构”。
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