中国网·滨海高新讯 今年7月，中国指数研究院发布了百城住宅价格指数，日照商品房价格环比涨1.28%，成为山东商品房价格涨幅最高的城市。这一统计数据是否表明，日照房产市场所存在着的巨大潜力？蓝色经济规划之下，日照房地产市场将以何种姿态开创一个新纪元？

　　旧城改造，为日照房地产市场注入强心剂

　　一边是二三线城市限购陆续开闸，一边是房产税扩大试点等后续政策的“疾风暴雨”，房地产市场调控加码已是不争事实，舆论发声此起彼伏，不绝于耳。从目前的房产形势看，国家对房地产宏观调控政策不会放松，房地产行业中期调整，中央、地方、企业三方博弈期拉长。下半年国家政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和二、三线部分房价增长过快城市的限购政策的落实力不断加大。未来市场走势总体来说正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。日照作为海滨城市，借助于得天独厚的区位优势，近几年房地产行业发展迅速。随着日照经济的不断发展，城市建设的步伐也逐渐加快。

　　“大投入、大开发、大建设”，近两年政府对旧城改造的投入力度也是前所未有。旧城改造项目除安置拆迁户外，剩余房源全部涌入了市场，使得市场供给量加大，必然带动房产市场的竞争加剧。在众多的旧城改造项目中，相当一部分项目所处位置优越，如大小卜家庵子、大小孙家村、南小洼、东关北社区等等。旧城改造项目多达三四十个，无疑为未来几年的房地产市场抢先注入了一针强心剂。

　　量价齐增，部分商品房价直冲万元大关

　　近日，日照市住房保障政策再次作出调整。对城市住房保障降低收入家庭标准线，城市住房保障低收入家庭标准线由20000元调整到35000元，并对廉租房补贴进行了“提标、扩容”。这一政策的出台将使更多的个人和家庭拥有申请保障房的权利，同时也势必对商品房的销售产生深远的影响。

　　据调查，2011年8月份老城区高层楼盘均价为4300元/平方米，而同时期开发区均价为4400元/平方米，新市区均价为6400元/平方米，沿海区为6200元/平方米。以银河华府为代表的新市区学区房刚性需求旺盛，房价直逼9000元/平方米大关，而以安泰水晶城为代表的老城区房产因成熟的生活环境，再加上大润发所带来的密集人流量等因素，成交量有了显著提高，价格也明显上扬。逐渐稀缺的多层楼盘老市区均价已逼近6000元/平方米，新市区则最高价格直冲万元大关。

　　而就销售情况而言，市场三四月份销售平稳，5月份销售火爆，6月份以来成交量逐步下滑。由于日照本身是一个旅游城市，外地购房的客户占据着很大的比例。进入夏季以来，由于政策调控力度的逐步加大及客户心理预期的变化，日照各个楼盘成交量减少，市场观望气氛浓厚。从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。

　　暂未限购，日照房地产市场仍有新机遇

　　日照市并没有被划入二三线城市限购范围，同时随着日照市经济发展规划的进一步实施，这些必然对日照的房产市场及价格走势产生重要的影响：

　　第一是区域经济带动效应显著。2011年1月4日，山东半岛蓝色经济区建设上升为国家发展战略，与此对应，日照市蓝办（山东半岛蓝色经济区建设办公室）的成立和运作，大项目招商成果显著，鲁南经济带五市（五市市长对接会拟于下半年进行）经济合作联系的加强，青岛、日照、潍坊联合发展态势，势必促进区域经济、人口因素流动；环黄渤海沿海公路的立项，日照至潍坊和枣庄等高速陆续开工建设，对房地产市场内地需求是很重要的推动力量；

　　第二是日照市政府规划推动。日照市新市区规划的实施，尤其是日照文化中心即将开工，必将拉高该区域住宅的商业价格，而“日照国家海洋城”的规划，给城南地区（以涛雒为中心，辐射岚山、老城区）房地产带来了巨大活力，原海映像别墅群的盛大推出为该区域的楼盘开发打响了第一枪；岚山城市滨海生活岸线规划的实施催高该区域房地产价格；5月底减少高新区工业用地，增加住宅用地刺激城北项目发展；

　　第三是青岛与日照一小时经济圈拉动效应，随着青岛胶州湾桥隧贯通，必将加快青岛与日照两城市之间的接轨速度，日照楼市和青岛楼市迎来同城时代，必然拉高日照房价；

　　第四是商业地产的开发力度加大。国八条未对商业地产进行约束，大量投资由住宅转向商业。随着日照市商业中心区域规划的实施，这对商业地产是个机会；商业地段附近的楼盘受益匪浅，价格上升空间比较大，受调控政策影响较弱的商业地产，加上正处于价格洼地，或将成为今后一段时间地产市场的黑马；

　　第五是品牌开发商进入日照房产市场。一线城市在出台严厉的限购措施之后，投资性需求被挤出，外溢到二三线城市。同时也使大量的品牌房企开始布局二三线城市，随着大量的品牌开发商在二三线广泛布局，当地的房价被迅速推高。据统计，今年前7个月，一线城市的销售比例只占到了全国300多各城市销售中的4.5%，而其他限购城市占比在30%，而三线城市占比达到了65.5%，可以说房地产市场的重心发生了明显的转移。但是部分二三线城市也已进入限购时代，这势必会使一些品牌房企开始瞄准四线城市或县级区域市场。而日照拥有得天独厚的海景资源，又是一个旅游城市，势必会得到一些品牌房企的青睐，这也是对日照的房产市场及价格产生重要的影响，

　　第六是楼市刚性投资需求逐步释放。上半年日照CPI增幅全省第七，通货膨胀预期加强，投资管道狭窄的情况下，房地产尽管受到严格控制，上涨趋势不可遏止民间资本投资受经济形势和调控政策挤压，以及刚性需求在高压政策下的积累，或会在今后一段时间对商业地产逐渐释放；

　　第七是房地产市场供应量增大。2011年上半年，虽然开发商降低了推盘的速度和数量，但是由于新地块不断挂拍、新项目不断上市以及大量的旧城改造项目不断的推向市场，使房产的供给量不但没有减少，反而逐步增大。

　　总体来说，日照房产市场所仍然存在着的巨大潜力。房地产市场要有发展，必须要有可供其发展的市场空间：招揽异地置业、发展灰色地产、楼盘概念化包装、沿海文化渲染、发展旅游地产等等。山、海、天、河，构成了承载日照楼盘价值的优良的先天因素。而由此衍生的交通便利化、人文开放化、经济外向化等等，带动了日照地域品味与文化的价值提升。

　　日照当地独有的房地产风格对外部市场的冲击，加上具有实际卖点支持的楼盘概念化操作，或将引导日照地产市场走向一个崭新纪元。（陈强）