始于去年4月17日“国十条”的楼市调控届满一年。数据显示，一年来，北京共成交各类住宅27.8万套；环比调控前一年时间下降约四成。

　　成交价 北京新建住宅环比停涨

　　46个城市同比涨幅回落，比上月增加了16个

　　从国家统计局发布的数据来看，新建住宅和上个月相比，70个大中城市环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。下降最多的赣州和岳阳，降幅达到0.9%。总体上，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

　　其中，北京新建商品住宅价格停涨，数据显示与2月持平。其中，北京90平方米以下环比下降0.5%；144平方米以上新建商品住宅继2月份环比停涨后，3月份环比下降0.1%。

　　国家统计局表示，尽管同比上涨的城市仍然占到大多数，但是还是呈现出涨幅持续回落的总体趋势。

　　从同比看，和去年同期相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。

　　就北京而言，新建住宅上涨4.9%，涨幅同二月相比回落1.9个百分点。

　　与此同时，宏观调控政策对二手房的价格也产生影响。数据显示，3月北京二手住宅下降幅度为0.1%。其中，90平方米以下及90-144平方米的二手住宅环比均下降0.1%，144平方米以上的二手住宅环比下降0.2%。

　　成交量 北京成交量一年降四成

　　去年4月17日以来京城成交住宅27.8万套；限购政策抑制投资

　　截至上周末，始于去年4月17日“国十条”的楼市调控届满一年。数据显示，一年来，北京共成交各类住宅27.8万套；环比调控前一年时间(2009年4月17日至2010年4月16日)的楼市成交量，下降约四成。

　　根据北京市房地产交易管理网数据统计，调控一年来，二手住宅成交量下跌的绝对值最大。2010年4月17日至2011年4月16日，全市二手住宅成交约18万套，环比调控前一年的28.3万套减少10.3万套，降幅为36.6%。现房住宅成交量下跌幅度最大，超过60%。期房住宅一年来成交约8.5万套，降幅为40.5%。

　　北京中原地产分析认为，去年4月底，北京在全国率先推出限购政策，抑制了部分投资投机需求，特别是今年2月份出台的升级版限购政策进一步强化了调控效果。一年来，信贷政策不断收紧，多次加息叠加在一起遏制了部分购房需求，存贷款准备金率的收紧也抑制了商业银行的放贷冲动。

　　■ 释疑

　　北京3月份房价到底降没有？

　　此前北京数据显示3月房价同比下降；专家称与国家统计局统计口径不同，但趋势一致

　　此前，北京市住建委发布数据称，3月份，北京新建商品住宅成交均价出现同比19个月以来首降，和国家统计局昨日发布的数据并不完全一致。

　　对此，北京房地产协会副秘书长陈志解释称，国家统计局发表的“新建商品住宅价格指数”，在统计口径和统计标准上均与日前发布的“新建普通住宅价格”有所不同。

　　国家统计局公布的指数，是一个住宅的全口径统计指数，既包括普通商品住宅，也包括别墅、高端住宅和高容积率、大户型住宅。而北京日前发布的“新建商品住宅价格”，主要是对新建普通住宅价格的统计，也包括保障房，所以两者在结果上会有所差异。但是，两者发布的价格一个是环比下降，一个是环比停涨，说明从趋势上看还是一致的，表明北京新房价格已经出现了下降态势。

　　■ 分析

　　“二季度房价预计出现拐点”

　　业内认为，5月前后现拐点，部分房企可能率先降价

　　针对房地产的最新数据，北京房地产协会副秘书长陈志认为，从目前来看，北京房价稳中有降的态势基本形成，但现在就评价调控效果为时尚早，还需要观察二季度的情况。从现有4月的情况看，交易量明显下降，入市的中低价楼盘增多，这也从侧面说明价格下降的趋势应该更加明显。

　　他认为，未来房价出现下降应该没有问题。但也不能忽略房地产对经济的拉动作用。为此，要寻求一种平衡关系，要让房价稳中有降，要惠及民生，还不能伤及经济。他表示，要让房价的情况跟老百姓的收入情况挂钩。

　　根据对一线城市新建商品住宅环比涨幅趋势研判，上海易居房地产研究院综合研究部判断，预计5月前后一线城市将迎来房价拐点，即新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌。该部部长杨红旭对记者表示，3月，一线城市新房价格涨幅回落的速度也最大，说明政策重点调控的地区，调控效果正在显现。

　　北京中原地产援引有关数据显示，2010年，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。北京中原地产认为，资金压力不平均，部分房企可能率先降价。

　　具体到北京，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，2009年以来，北京住宅用地超过50%供应集中在房山、大兴、通州等郊区县，这些区域很可能在最近开始出现明显降价。

　　争议

　　到目前为止还看不出来北京房地产市场会否出现拐点。

　　从以往看，政府对房地产市场调控的政策延续性不强，所以无法预估调控效果。同时，调控政策的执行力也不能说很强，未来房价走势不好预估。———经济学家马光远

　　“楼市调控进入质变关键期”

　　业内认为，面临量降到价降形势，楼市调控不宜放松

　　针对国家统计局公布的数据，链家地产首席分析师张月认为，宏观调控的效果开始逐渐显现，但是部分城市房价同比上涨幅度依然较高，无论调控力度还是市场预期都不宜在第二季度放松，房价依然有较大回调空间。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，调控依然需要加强执行力度，目前来看大部分城市都出现了调控后的量降，但是成交价格依然处于连续两年上涨的惯性中，楼市调控已经到了量降到价降的关键质变时期。

　　争议

　　3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。

　　———北京大学公共经济研究中心研究员韩世同

　　记者 蒋彦鑫 张旭 胡红伟