中国网·滨海高新讯 “赵客缦胡缨，吴钩霜雪明。银鞍照白马，飒沓如流星。”李白《侠客行》描写的江湖壮烈，让人一提起“江湖”二字就难免联想到武功、恩怨、高手之类的关键词。

　　其实，也并非所有的江湖都只有血腥厮杀。眼下地产圈里正在热读的《一个文人的地产江湖》，描写的就是一个职业经理人10年来闯荡中国房地产之江湖的故事。有初入江湖的艰辛、初尝胜果的纠结、再战江湖的勇气，以及游刃于江湖的坦荡——似是一个侠客的成长历程，实则不乏为地产10年的故事会，或者说是职场江湖的生存法则读本。

　　地产圈里最近走红的这本《一个文人的地产江湖》，作者其实也不是外人，正是素有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强。他这10年里在房地产业的打拼、心得，都融入这地产江湖的铁马冰河，从这本书里展现给我们一个未曾深入的地产视野。

　　江湖故事会

　　爆料第一桶金与艰难起步

　　“首先确定为谁盖房子，这是我从做地产开始就一直思考的问题，也是让我的项目能够一直与市场相融合的关键原因。”当年一个中产概念让谢强刚刚弃笔从商做的第一个地产项目珠江骏景在一个月内卖出160多套房子，销售额一个多亿。在2001年的地产市场环境中，这是个让人瞠目的数字。让珠江骏景从第一次开盘无人问津到第二次开盘的月售过亿，最大的推手其实是谢强大规模运用的媒体力量，谢强决定在当时京城地产界一家独大的《北京青年报》花120万元做广告，但他的新闻话题策划却让这120万元足足做了27个整版广告，这个价格也突破了当时行情的底线。他在销售策略上采取了低开高走的路线，让谢强赚足了他在地产江湖的“第一桶金”——给珠江地产在京城打稳基础，同时也在北方地产圈把“谢强”二字做成了金字招牌，打造了其在地产江湖的侠客形象。

　　从珠江骏景开始，珠江在北京城越做越大，谢强也乘胜追击，一年之中拿下了5块大型开发用地。在这金光灿烂的开场背后，谢侠客品味最深的其实是初入江湖的苦。顶风冒雪的冬天，辗转在北京城大大小小的工厂社区寻找适合开发的土地；呕心沥血追踪数月的土地虽然动用了各种情面与关系，在临摘牌前一刻还险些被“好友”坑了一把；精心打磨的楼盘，初一亮相却无人问津……就像任志强在给该书做的《序》中所说，“只有深入其中操刀的人才知道决策的难度和突围的痛苦。这种有血有肉的挣扎才真正能体会出其中的酸甜苦辣之滋味。”

　　除了自己初涉江湖的困苦，谢侠客还通过《地产江湖》展示了时下地产界一系列响当当之人物的“第一桶金”故事。例如，潘石屹带着哥们凑的5万块钱只身闯荡海南，绝境之中“捡”到了发财之道；任志强从国企体制中涅槃重生才成就了后来的自由之身，并成了地产江湖的“第一毒嘴”……懂得地产或关心地产圈的读者，可以把谢侠客的《地产江湖》当做10年发展的教科书；而那些不懂地产的读者，其实也大可以把它当成地产江湖的故事会来品，了解一下今天身为经济支柱的地产业之成长历程。

　　群雄人物谱

　　对哥们儿“解密+平反”

　　对于地产行业的了解，普通老百姓们最熟悉的其实并非行业本身，反倒是那些个性张扬的地产名角们。谢侠客不打诓语的性格，也让《地产江湖》中现身的地产大佬们，得以向世人展示他们的一段“正史”。

　　庐山真面目无人晓得的珠江地产大老板朱孟依，是把谢强引入江湖的世外高人，充分信任谢强的“武功”，并让他自开“分舵”，在京城打下一片江山，修成侠客；富力地产传奇的双老板模式，在江湖上独一无二，却又和谐共生十数年；潘石屹挨得住骂，并且能够把人家对自己的批驳结册出版，不但没失面子，反而还奠定了老潘在江湖上“最善用媒体”的名声……这一个个耳熟能详却又陌生遥远的地产江湖客，在谢侠客的笔尖被解密成了鲜活灵动的短剧演员，精简练达却又浓墨重彩地演绎着自己的经历和精彩。旁人读来，往往不易觉出地产专业书籍的味道，更像是海聊隔壁邻居的发家史，也不觉得跟自己有多遥远，兴许还能找出几个跟自己感受、经历颇似的片段，反思一下自己该如何抓住身边的机会跟成功走得更近些呢？

　　“经济专家不一定懂得地产这个行业，骂开发商也解决不了所有人的住房问题。从这个意义上来说，任志强为富人盖房的概念并没有错，不同收入水平的人应该关注各自的区分市场，例如低收入者关注保障住房体系等等。”谢侠客在采访中也很容易让人感受到他的肝胆性情。在近年社会唾骂焦点都锁定开发商的境遇之下，谢强选择在《地产江湖》中直言“支柱”门前是非多。被当成“痰盂”的开发商代表任志强，更是天天“上街就被板砖拍”，谢侠客在书中也不惜口水为“任大嘴”平反。这《地产江湖》中随处可见侠客们论剑、盘道的精彩，也能感受到书中与社会间对话碰出的火花四溢。

　　门派兴衰史

　　直言大牌企业得与失

　　名噪一时的地产黑马创下百亿奇迹却最终高调贱卖，香港大佬级地产品牌早早进入内地市场却蚀了本钱，1997年新政让名噪一时的“天涯名流别墅”成了被捕的裸泳者……这些地产界红极一时的角色，很多人并不知晓其兴衰成败的轨迹，更不用说其背后的原因。于是，谢侠客在《地产江湖》中明言其状，直析其源。

　　“这些大牌企业犹如江湖中的门派，其一兴一衰与内部结构、管理、内耗都有着直接关系。”谢侠客不惜以自己亲身经历的富力蜕变举例，坦陈富力地产曾经引以为傲的开发、建设一体模式，随着市场份额的扩大而产生一系列尖锐矛盾，最终富力也把其麾下所有项目推向市场化招标，确保了工程质量与交工时间，也实现了富力的二次登峰。

　　一本《江湖》白话职场法则

　　作为“中国地产第一CEO”，谢侠客首先是个职业经理人。经历了从文人到商人，从珠江到富力，从北京富力到天津富力的三大职场变更，谢强对所有打拼于职场的人提出自己的忠告，他的《地产江湖》也用其亲身经历给读者展现了一本白话职场法则。

　　□ 先认清自己 再找准舞台

　　“身在职场，跳槽很正常，但前提是必须找准自己的舞台。”谢强非常信奉龙套大师黄宗洛的那句“人生小舞台，舞台大世界”。

　　“在职场上，每个人都要给自己先进行准确的角色定位。你是要演A角还是B角？要演正面人物还是反面人物？是想昙花一现还是要持续不断地有戏可演？”谢强口中的舞台，是地产圈的，也是全行业的，是每个人的，也是整个社会的。“首先要将自己融入舞台，不要卑怯也不要高傲。这样才能有真正投入而传神的表演。”谢强强调，职场的每一步变动都是双向选择，个人不要高估或低估自己的能力和价值，并且要以发展空间为第一考虑要素，才能寻找到真正适合自己的平台。“主角应该比其他任何角色都更谦虚，因为他的耀眼与每个角色、每个工作人员的配合与努力都是密不可分的。”一直以领军人物身份出现的谢强，更强调主角应有的心态。

　　其实，不论是否从事地产行业，每个身处职场的人阅读《地产江湖》可能都会找到与自己相通的感受，也可以从书中谢侠客或者其他人物的应对之中，寻得一些职场发展之道。

　　□ 经理人与老板的交往艺术

　　经理人这个角色是如今经济社会中贡献度最大的生力军。他们拥有专业能力、丰富的人脉、管理层的职位、一定范围内的控制权等等利器在手，对于企业发展有着至关重要的作用。他们为企业冲锋陷阵，为老板排忧解难，但同时又跟老板之间形成微妙的平衡关系。在地产江湖以经理人身份行走了10年的谢强，对于老板与经理人之间的交往艺术自有一套理论。

　　“职业经理人要取得老板的信任，不能一味地盲从和迁就于老板，相反其最重要的就是要对老板进行必要的提醒和约束，保持职业经理人的职业性和专业性，用自己的业绩和操守取信于人。而老板要得到职业经理人的信任，也不能仅靠情感或空头支票来激励，而要让其对企业有归属感，最好的办法就是股权激励。”谢强把老板与职业经理人的关系理清了头绪，也感悟出了真谛，“老板和职业经理人的相处之道，最终靠的不是智商和权术，而是一种胸怀。”

　  深读谢强 :

　　当过多家报刊的副总编辑、总编辑，身为中国作家协会会员、中国散文学会理事，1995年开始从商，1997年进入地产业，在珠江和富力两大地产公司担任总经理和北京公司董事长等要职——谢强的经历半文半商，他骨子里的文人气质，其实也成就了他天生的商业才能。

　　骨子里的文人

　　有恩无怨走江湖

　　即使身为商人，谢强骨子里的文人气质仍然主导着他的做事风格。

　　当朱孟依在他一手开辟的地产版图上派遣新军，对其权利予以掣肘，当他无奈选择离开珠江，谢侠客的失落满溢在字里行间，却并没有一句狠狠的抱怨。这是文人的胸怀，有义有节，有恩无怨。

　　从土地政策尚不规范的2001年到如今“招拍挂”流程极度严格的2010年，经谢强之手斩获的开发地块有数十个，他能够理直气壮地说，所有土地没有半点暗箱操作。这是文人的气节，摒弃贪念，才有坚定的信念。

　　当谢强在珠江和富力先后两次为工作而累倒入院，依旧只满足于书房墨香中的片刻宁静。这是文人的执著，“言必信，行必果”，不愿失信于人，也不愿在心中填满太多欲望。

　　当北京富力城儿童画营销“点石成金”，当北京城南“出身卑微”的地块被高调运营成为北京轴线发展带的新宠，中产阶层置业的热点，运用的都是谢强超脱于地产精英之外的大舞台思路。这是文人的才情，视野开阔，角度新颖，商战之中以巧取胜，尤似“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”。

　　所以说，不管是董事长谢强，还是江湖侠客谢强，骨子里，他都是个真正的文人。

　　天生的商人

　　专啃有料的“硬骨头”

　　在地产业，谢强又是个天生的商人。

　　善于谈判，善于算账，商人的天赋让谢强攻克了不少同行啃不动的“硬骨头”。珠江绿洲、北京富力城、天津富力津门湖、天津津南区新地王……谢强在土地圈里的惊人之举不胜枚举，这些项目后来也都确实成了一个城市的名片级项目。虽然取得过程有波折，但这些“硬骨头”都有丰富的内料，对企业和行业都颇具意义。谢强，似乎专有啃下这种有料的“硬骨头”的天分。

　　“不是我比别人有本事，而是我总要给对方留有余地，所以才能在谈判桌上取得最高效的结果。”谢强对记者讨教的谈判秘诀如此作答，“谈判前要算自己的账，也要算对方的账。很多人都把对方的账算得比自己的还细，恨不能把所有利润都装进自己的口袋，如此一来谈判就很难有结果。而我每次算清对方的账，在谈判前首先想好给对方能够预留多大空间，双方都有利可图，谈判桌上的沟通也就容易多了。”

　　论剑2010 品质化战役已打响

　　弱市要强势 主打性价比

　　《地产江湖》的10年已成足迹，下一页篇章已经翻开。“未来的地产市场将进入品质化竞争阶段，性价比将是这一轮胜出者的核心竞争力。”提及“新国十条”出台后地产市场的动荡，谢强表示，楼市产品品质化战役已经打响。

　　性价比也要分众

　　高性价比是谢强在富力一直坚守的战略，也是他认为下一步整个楼市将胶着的战区。

　　“今天所说的性价比已经不是简单的价格问题，而是要涉及产品的地段、品质、生活成本、交通成本、公共服务、医疗设施、学校等全方位因素，并且还要根据产品自身的档次和受众来考量其性价比是否较高。”谢强给性价比提出了分众概念，即不同档次产品因为面对不同人群，其性价比标准也不尽相同。例如，富力城比津门湖的每平方米售价高出一万多元，但富力城地处市中心，交通成本低、市政配套齐全，对于有经济实力的高端消费人群来说就属于高性价比产品。而津门湖虽然位置不在市中心，但其售价每平方米只有一万多元，并且配以全套精装修，在中档地产市场中，这种产品同样属于高性价比。

　　争在“地段+产品”

　　未来地产市场的行业竞争则将集中在地段和产品两大方面。谢强认为，地段之争在于抢夺稀缺资源，而产品竞争则是需要在现有品质基础上把产品做精做透。

　　“天津市场不缺购买力，真正缺乏的是好产品。”谢强直言，天津市场的精细化优质地产产品数量太少，高端市场的需求量却越来越大，这种市场落差将会造成优质产品的价格进一步提升。但对于地产商来说，首要任务还是做好产品。“先保证高品质产品的供给，才能