租金上涨一纸通知 小区停车费到底由谁说了算？

漫画 王宇

　　2022年12月28日讯：车位租金的成本测算属于公司的商业机密，目前还不方便透露，而涨价则是公司的商业行为，已经按要求履行了公司内部的议事程序，也是合理合规的。

　　──开发商

　　有些开发商在定价的时候，只追市场最高价，不看服务质量、小区所在位置、周边市场价格等综合因素，这种定价方式，失去了市场调节的意义。

　　──业主

　　北京

　　居住小区地下停车库按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准手续方可收费。

　　上海

　　上海住宅小区机动车停放新规自今年10月1日起实施。

　　建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商，协商确定的价格应当向区房屋行政管理部门备案。

　　广州

　　对于待售住宅，建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，经营者与业主应当按照申请、公示、协商、协商一致和不一致5个程序进行协商。如果协商日期超过150天，仍无法达成一致可申请调解。未按照规则要求进行协商或擅自调价的，可向相关部门进行投诉。

　　调查

　　小区车位每月850元！ 突然宣布涨价为什么？

　　今年7月29日，红桥区河庭花苑小区的业主们接到开发商一则通知：小区地下车位租金将由每月550元上涨到每月850元，新的收费标准从8月15日开始执行。

　　“开发商与我们没有任何形式的沟通，突然宣布涨价，我们不接受。”

　　“每月上涨300元，将近60%的涨幅，依据是什么？”

　　业主们不买账。

　　陈雪在河庭花苑住了7年，她认为目前每月550元的收费已经不低了，突然的涨价令她颇为不解。“现在开发商给我们提出两种方案，第一种方案是每月交850元，第二种方案是一次性交付14.5万元，购买20年的使用权，与此同时每月再交120元管理费。”陈雪说，哪一种方案业主们都不认可。

　　业主刘先生给记者算了一笔账，第一种方案，一个月850元，一年就是10200元；第二种方案是一次性掏十几万元，哪种都是一笔不小的支出。“这个价格别说在红桥区，就是在全市，也可以说是高价了。”

　　关于停车费问题，近半年来，小区业主们与开发商闹得很不愉快。河庭花苑一二期总共2200户，目前有1300多户业主在维权请愿书上签了字。据记者了解，11月初业主代表与开发商面谈之后，开发商仍然坚持涨价的决定，并发出通知，于2023年1月1日起按照新的价格标准正式执行，现有车位的业主对原有车位享有优先租赁权，在规定日期内没有按照新价格续约，就视为自动放弃，公司有权另行销售。

　　近年来，随着汽车保有量的日益增多以及城市住房的改善，在一些新小区以及次新小区，普遍建有地下停车位。不仅是河庭花苑，在我市范围内的多个居住小区，围绕地下停车收费所发生的矛盾和纠纷屡见不鲜。

　　记者随机采访了30余位居民，有近七成居民表示，近5年来自己居住的小区地下停车位租金价格均有调价上涨，与5年前相比最高涨幅达到了70%。据记者了解，目前停车位价格变动主要有三种方式：提高月租价格，取消月租、采用年租以及以租代售等。

　　有关部门说：小区停车位，实行市场调节价

　　小区地下停车位收费遵循什么标准？

　　连日来，河庭花苑业主委托代表走访了多个部门。业主代表陈雪告诉记者了解到的情况：地下停车位的价格目前已经面向市场开放，具体定价由开发商决定。

　　作为小区配套设施的地下停车位，收费问题由谁来管？真的是开发商说了算吗？

　　连日来，记者咨询了发展改革、市场监管、住建等有关部门。住建部门给出的回复是：依据《天津市物业管理条例》，该部门主要对由全体业主拥有的公共道路和场地进行管理，而小区地下停车位属于开发建设单位的自有产权，不是公共区域，因此，不属于物业管理的范围。

　　市发展改革委价格管理处工作人员说，政府定价项目要依据《天津市定价目录》，住宅小区停车服务收费不在政府定价范围内。因此，对于住宅小区的地下车位价格，政府不予定价，实施的是市场调节价。但是对于放开的价格，也并不意味着一放了之，政府仍然具有监督管理的职责。

　　市场监管部门表示，该部门有价格监督职能，但对于小区地下停车服务，只负责监管是否明码标价问题，对于价格存在争议的，可以联系属地街道协调双方进行沟通。

　　综合多个部门采访情况，我市小区地下车位收费已不再由政府主导价格，定多少、涨多少，都没有统一标准，而是由市场供求变化调节价格涨落。同时，有关部门也表示，国家对价格放开，并不代表开发商可以随意涨价，价格的调整须由开发商和业主双方协商确定。

　　面对日益激化的矛盾，河庭花苑所在街道、居委会多次“吹哨”，为了协调解决小区的停车费问题，组织业主代表与开发商进行面谈，但并没能达成共识。

　　一些业主认为，涨价不是不可以，但是必须要有依据，作为业主，钱要花得明白。“如果通过成本核算，原有价格确实不足以支付成本，涨价没问题。”但与此同时，业主们也提出，如果要涨价，就必须基于一定的流程，同时要在与广大业主协商的基础上进行。说涨就涨，涨多少由开发商决定，没有成本测算，没有与业主的协商，这种涨法没道理。

　　对此，开发商给出的理由是：车位租金的成本测算属于公司的商业机密，目前还不方便透露，而涨价则是公司的商业行为，已经按要求履行了公司内部的议事程序，也是合理合规的。

　　业主表示：收费没体现市场调节，开发商一家说了算

　　2014年，国家发改委印发了《关于放开部分服务价格意见的通知》，对已具备竞争条件的7项服务价格进行放开，其中就涉及住宅小区停车服务价格。因此，早在8年前，对居民小区车位的价格，政府就不再“插手”，而是完全由市场进行调节。《天津市机动车停车管理办法》也规定，政府投资的公共停车场、道路停车泊位实行政府定价（包含政府指导价）管理，其他停车场实行市场调节价。

　　在采访中，不少业主对记者说，小区地下停车位收费并没有真正体现市场调节，本应由市场说了算，现在却成了由开发商一家说了算。

　　一位不愿透露姓名的某房地产公司负责人认为，由开发商一方决定价格是业主的误解，当政府不再指导价格之后，市场这只看不见的手就已经在起作用了，如果开发商价位定高了，那么势必会有一批业主不再购买，车位出现闲置，对于开发商来说也不合算，所以自然也会适当调整价格。

　　对此，多数业主并不赞同。“去菜市场里买菜，我可以货比三家，这家菜贵我买别家的，可是地下车位不一样啊，我在这个小区住，车只能停在这儿，几乎没有选择的余地。所以开发商涨价、涨多少，业主没有办法左右，大部分情况只有无奈接受！”

　　在采访中，也有一些业主提出面对小区停车费的调价，维权比较困难，一个人面对开发商的一个团队，所以遇到类似的问题，很多业主不得不放弃。

　　记者在中国裁判文书网以“小区车位”为关键词进行搜索，发现我市这方面的诉讼并不多。一位在房产法律领域深耕多年的律师告诉记者，关于车位的法律咨询他接过不少，但是最后绝大多数业主因为时间、能力、精力等诸多因素而选择放弃通过法律手段维权。

　　一些业主认为，小区车位的价格之争，实际上体现的是业主与开发商地位的不对等。“有些开发商在定价的时候，只追市场最高价，不看服务质量、小区所在位置、周边市场价格等综合因素，这种定价方式，失去了市场调节的意义。”也正因为此，双方“协商”成了一句空话。

　　观点

　　民法学分会：小区停车收费应纳入政府指导价

　　天津市法学会民法学分会、天津师范大学民商法应用研究中心对住宅小区停车场所收费管理问题进行过专题研讨，他们认为作为小区配套的停车位，已日益成为人们生活的必需品和生活附属设施，应当纳入公共服务范畴，故建议将住宅小区停车费用管理纳入政府指导价范围，以此回应广大市民提出来的“生活之问”。

　　研讨会组织者天津师范大学科技创新法治研究中心主任王春梅教授认为，小区车位产权人与业主就停车形成的“车位使用关系”属于民事法律关系，应遵循和体现“平等、公平、自愿”的民法基本原则。产权人以“格式条款”形式随意定价、涨价悖于上述民法基本原则，严重损害业主利益，扰乱正常的市场价格秩序，影响民生稳定，政府部门应当予以必要规范和引导。

　　参会者提出，《中华人民共和国价格法》第三条第二款规定：“市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。”基于此条款的规定，大家经讨论后一致认为，适用这一条款形成的“市场价格”必须以处在一个市场平等竞争的交易环境为前提，但实际上，对于某一住宅小区来说，不仅停车位对于小区业主几乎没有选择的余地，而且停车位的产权人也基本处于没有竞争的垄断地位，这就导致两方主体在停车位价格博弈中，地位和能力严重不对等，如果完全交由市场运行，业主的利益必然面临损害，因为他们既没有自由选择的机会，更没有平等定价和议价的能力。

　　参会者认为，对住宅小区停车位收费适用“市场调节价”的规则，其实践结果与社情民意不符，因此应该考虑从政府指导价做起，待条件成熟后，再推向市场化价格运行。也有参与者提出，小区停车位收费问题可以由小区业委会代表业主与产权人或者经营者进行集体协商，在一定程度上确保实现“业主自治”与业主话语权。若在一定期限内无法达成一致，可以采用“司法兜底”的形式，向人民法院提起诉讼，并由人民法院裁判确定市场价格，以切实维护业主的合法权益。

　　法学专家：需要法律对“优先满足业主需要”加以解释

　　天津大学法学院教授司伟在接受记者采访时表示，对小区车位首先要明确它的性质和类型，不同的性质和类型，处理方式不同。根据《民法典》的规定，以及现实情况来看，小区车位大概分为三类：

　　第一类就是利用小区公共区域划定的车位，对此《民法典》规定，占用业主共有的道路或者场地划定的停车位，其产权属于业主共有。那么这类车位，无论是开发商还是物业公司都无权收取租金，如何使用由业主大会决定。当然，物业公司若提供管理服务的话，可以收取相应的管理费。

　　第二类是地下人防车位，这个情况就比较复杂，《民法典》对其产权的归属没有明确规定。但《人民防控法》规定，人民防空工程在保证战时使用效能的前提下鼓励民用，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。所以投资者对人防车位有使用收益权，并认可租赁、有偿使用、使用权转让等处理方式。

　　第三类就是产权车位，它是由开发商投资建设的，产权也归开发商所有。开发商根据《民法典》第二百七十五条规定可以出售、附赠或者出租。如果在签订房屋买卖合同时双方对车位的产权归属没有约定，车位当然就由其产权人也就是开发商所有，其可以进行市场化的出租、出售使用。

　　司伟说，最初对于产权车位的租金定价，属于国家管控，由政府进行调价。直到2014年12月17日，国家发展和改革委员会印发了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》要求，对已具备竞争条件的住宅小区停车服务等7项服务价格，各省、自治区、直辖市价格主管部门要抓紧履行程序，放开价格。

　　从目前情况看，第二、三种情况比较容易引起纠纷和矛盾。司伟认为，这里面存在着一些法律没有厘清的模糊地带。

　　第一，何谓“充分竞争”。实行市场调节价的一个重要前提就是“已经具备竞争条件”。但《民法典》对小区车位有明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。依据这个规定，一方面我们可以理解为，小区的停车设施并非纯粹盈利性的设施，因为它还要满足保障业主基本的生活需要；另一方面如果价格畸高，显著高于成本，甚至严重高于周边小区同等条件车位的合理租金，就会导致本小区业主租不起，那么也就谈不上《民法典》规定的优先满足业主需要了。所以，从这个角度来看，小区车位租赁市场，到底是不是一个完全的、充分的、开放的具备竞争条件的市场，值得考虑。要搞清楚这个问题，需要法律、司法对“优先满足业主需要”加以解释，在此基础上再综合评估小区车位租赁市场是不是“具备竞争条件”的市场，具备什么样的竞争条件，充分竞争还是有一定限制条件的不完全竞争，有关部门应当对此进一步做出解释和说明。

　　第二，车位租赁价格的调整要遵循合理的流程。小区车位关乎业主的基本需求，因此，开发商要涨价，不能搞突袭，不能一纸通知告示了事，而是要本着诚实信用、平等协商的原则，和业主代表进行友好协商，充分表达各自观点。

　　司伟认为，住宅停车收费实行市场调节价是政策方向、大势所趋。天津应结合自身情况,通过立法建立健全议价规则等机制,以真正的市场化的手段对住宅停车场经营者定价行为进行约束和监管。同时，实行市场调节价也绝不意味着随心所欲随便定价，市场调节价的制定要遵循《价格法》等法律法规的相关规定，同时《国家发展和改革委、住房和城乡建设部、交通运输部关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》明确提出“健全市场价格行动规则”，有关部门要加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为；对乱涨价、价格欺诈、价格误导等不正当价格行为，消费者可以进行举报，有关部门要依法予以查处，维护市场正常价格秩序。